小区维修资金管理方案（小区专项维修资金的运作）

困扰昆明路材职小区顶楼业主多年的渗水问题，随着接连不断的阴雨天如期而至。近日举行的一次业主大会中，就是否需要动用维修资金进行楼顶大修进行了征询，结果却让顶楼业主再次失望了。原来，在这个仅有59户人家的迷你小区中，顶楼业主占总户数的1/6，由于顶楼以下的大多数业主投了反对票，这一难题至今悬而未决。

在最近召开的一次业主大会中，对于楼顶的装修工程成为了唯一议题。“5幢楼房的顶楼几乎都存在这样的问题。”业主苏某表示，每次报修之后，物业公司虽然会来修，但渗水问题总是会在雨天准时报到。他告诉记者，深受困扰的顶楼居民，将希望寄托在这次大修之上，希望能够一次性解决难题。小区一共59户业主，顶楼只有10户，仅占其中的1/6，“而要动用维修资金，得有2/3以上业主的通过。”他表示，为拉选票，自己和顶楼的邻居开始积极行动，让楼下的邻居上楼参观，希望他们通过眼见为实的感受，投“同意票”。

“这个小区已有超过20年的历史。”有业主通过了解发现，大修之后，对于渗水问题的保修期仅有2年，一旦再次漏水，5万元的支出将打水漂，且业主对于工程队的施工质量也心存怀疑。他表示，对于老小区而言，除了楼顶之外，还会陆续出现水管、外墙等方面的问题，“这些问题也全都需要用钱解决”。

小区业委会负责人表示，对于顶楼的渗水问题，业委会也从中作过许多努力。按照物业公司对大修的报价，需要动用维修资金约5万元，虽然业委会已强调大楼屋顶是全体业主的屋顶，但更多的业主投下了“反对票”。他表示，目前小区维修资金账户总共10多万元，不少业主担心，一次性5万元的投入，无法做到一劳永逸，甚至为今后的其他修问题埋下隐患，而部分低层业主事不关己的态度，也是反对票产生的一大原因。“此路不通”后，业委会和小区业主们希望“平改坡”工程能够尽早启动。

在这个案件中维修资金的使用陷入了“僵局”，而在处理的多起纠纷中，从维修基金的筹集一直到使用遇到的各式各样的问题都非常值得探讨。

维修资金作为维修房屋共用部分和共用设施、设备专项费用，专门住宅共同部位、共用设施设施的大修，对确保房屋共有部分和共用设施设备的大修提供必要的费用。维护住宅小区良好的环境，保证住宅小区设备，设施的正常使用和更新改造，是物业管理的重要环节，《民法典》规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

按照《民法典》关于业主表决权的规定，使用“专项维修资金”，应当由专有部分面积占比213以上的业主且人数占比23以上的业主参与表决，并应等经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但在实后操作中，使用维修资金要达到法定2/3以上业主表决并由表决业主过半数同意.操作是有相当难度的，于是往往会出现小区的一些大修需要使用维修资金，但又不能得到法定数量业主的同意的“僵局”。

《民法典》“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定属于使用维修基金的程序性规定，使用维修基金的实体条件是小区的公共部位、公共设施、公共设备需要维修。维修基金使用过程中，

存在一种情况就是应当使用维修基金，但征询业主意见不能达到法定人数，比如楼顶渗水问题、电梯改换、外立面粉刷，等等。对于这种情况，可否通过政府的强制规定使用维修基金，笔者认为答案是肯定的，因为一些维修基金是涉及房屋的安全或城市管理的需要。