凶宅认定标准（的认定及相关损失赔偿）

导读：

在涉及商品房的买卖、租赁、居间服务中，经常会出现因房屋是“凶宅”而引发纠纷的现象。

由于“凶宅”不是法律术语，每个人对于“凶宅”的理解也会不同。审判机关对于此类案件，在认定“凶宅”的标准及相关赔偿问题也不尽相同。

一、凶宅的概念以及法院的认定原则

何为“凶宅”，有人认为，只要房屋内曾经死过人，或者在房屋内发生事故后在其他地方死亡的，就属于“凶宅”。

如果过于宽泛的理解和定义“凶宅”的概念，势必会导致市场环境的紊乱。在审判实践中，对“凶宅”的定义一般指发生凶杀、自杀或意外事件等导致非正常死亡的房屋；在认定时还要同时考虑房屋市场交易之通常习惯，综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力。

【案例链接一】叶志刚、石林林等与安向新等行纪合同纠纷一审民事判决书——宿松县人民法院（2017）皖0826民初3103号

1.裁判要点

商业用房内发生伤害案，受害人在转院途中死亡，并非是死在房屋内，且之后九年的时间里一直正常使用，没有不好的反应，不应视为“凶宅”。

2.法院判决

本院认为，“凶宅”的说法并非封建迷信，在中国民俗中趋吉避凶的传统由来已久，事涉凶事，有所忌讳是人之常情。人们购买房屋除了满足居住要求外，还要满足精神层面的需求。因此房屋买卖在考量房屋使用价值的同时亦应从人文关怀层面考量房屋对买受人心理舒适度的满足程度。本案的争议焦点为涉案房屋是否为凶宅。所谓“凶宅”，一般指发生凶杀或自杀等致死情事的房屋，但亦不能一概而论，而是应该根据房屋市场交易之通常习惯，综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力。具体到本案：1.涉案房屋发生的凶事，从暴力性质来看，被安庆市中级人民法院定性为故意伤害，而非故意杀人；2.涉案房屋属于门面房，其主要功能是用于出租和经营，对居住舒适度的要求比普通住宅要低；3.受害人并非死于屋内，而是在受伤后的转院途中死亡，且整个事件调查得清楚明晰，与自杀、死因不明等情事相比，留给人们作“不好”猜测或联想的空间不多；4.受害者的死因来自外力介入，与房屋的选址、结构等因素无直接关联，事件发生至今近九年的时间，涉案房屋尚有人经营使用，表明公众接受度尚可，且未再发生死亡、重伤等事件，进一步割裂房屋本身与凶事的关联性。故本院认为，涉案房屋虽然存在一定的瑕疵，但并未超出普通公众的接受度和心理承受力，所以不构成“凶宅”，双方产生争议是基于认识上的差异。叶志刚、石林林主张解除合同，会增加较高的交易成本，且房屋买卖合同已经履行完毕，在其所举证据不足以证明该事实主张的情况下，本院根据诚实信用原则、鼓励交易原则以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对其诉讼请求不予支持。

【案例链接二】祖荣庆、赵刚与张纪龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书——江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第1627号

1.裁判要点

房屋内发生装修工人手指受伤，属于正常现象，不属于“凶宅”。

2.法院判决

本院认为，关于被上诉人在出售房屋过程中是否存在违约行为并导致上诉人拒绝购买房屋的问题，本案中上诉人在签订房屋买卖合同不久后即向上诉人发出通知，表示不愿意继续履行合同，拒绝购买房屋，上诉人的该种行为是种违约行为。上诉人提出系被上诉人违约在先，隐瞒房屋是“凶宅”的真实情况才导致上诉人要求解除合同，上诉人应当就其主张的事实承担举证责任。上诉人提供的录音资料，被上诉人对该证据的真实性不予认可。另外，即便该录音资料真实性能够确认，房屋确实发生过装修工人手指受伤的事实，该种情况远未达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的“凶宅”程度，被上诉人不具备欺诈或隐瞒房屋重大瑕疵的情节。上诉人以自己的主观心理感受认定该房屋为“凶宅”并拒绝履行房屋买卖合同，属于违约行为。

【案例链接三】刘月山与张戎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书——北京市第三中级人民法院（2018）京03民终1000号

1.裁判要点

“生老病死”是正常现象，不能上升到“凶宅”的程度。

2.法院判决

本院认为，生老病死乃自然现象，张北安的死亡不以个人意志为转移，病亡于刘月山的宅院亦非其本人有意选择。根据医疗记录内容，张北安病发原因为自发，刘月山亦认可其知晓张北安生前患有严重的疾病，故张北安及家属对其病亡于刘月山宅院并不存在过错。刘月山主张该宅院因张北山的死亡成为“凶宅”影响刘月山后续出租，张戎应依公序良俗，按照为期五年，每年三万元的标准各自承担一半的责任，用于赔偿刘月山无法正常出租涉诉宅院的损失，因缺乏明确的法律依据，本院不予支持。综上，刘月山的上诉请求不能成立，应予驳回。

【案例链接四】丁本武与戴超、倪玉丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书——江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终3310号

1.裁判要点

原房主跳楼自杀距今已9年，且现房主在此居住也达3年，没有证据证实现房主明知而隐瞒，不属“凶宅”

2.法院判决

本院认为，本案中被上诉人戴超、倪玉丹是否具有披露涉案房屋信息的义务，是双方当事人产生争议之处。上诉人上诉称涉案房屋曾发生死亡事件属于卖方必须披露的信息，对此本院认为，在房屋买卖过程中，房屋出卖人虽有义务披露影响房屋价值或缔约决策的重大信息，但涉案房屋中发生跳楼死亡事件距涉案房屋买卖合同签订已有8年之久，且死亡地点并非处于室内；两被上诉人一家在涉案房屋内居住也已超过三年，故该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，并不属应当披露的信息范围。两被上诉人称其持有期间未发生死亡事件，已尽到一般意义上的披露义务。上诉人上诉称两被上诉人告知其不存在死亡事件属于欺诈，但其并未提供充分证据证明两被上诉人确实知晓涉案房屋过发生过死亡事件且作出虚假陈述。据此，上诉人的上诉请求不具备事实与法律依据。

最终法院驳回上诉，维持原判。

【案例链接五】珠海市名居房地产代理有限公司与蔡德茂居间合同纠纷二审民事判决书——广州铁路运输中级法院（2015）珠中法民三终字第464号

1.裁判要点

楼上住户内发生跳楼事件，并非发生于本案的涉案房产内，不属于告知的范围。

2.法院判决

法院认为，关于跳楼事件，诚如一审法院所认定，该事件发生于涉案房产楼上的住户内，并非发生于本案的涉案房产内，因此，跳楼事件并非属于被上诉人名居公司需要如实告知的义务范围。上诉人蔡德茂的该上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。

二、对于能够认定为“凶宅”且导致合同撤销的，涉及到的租赁、居间系以及买卖关系中损失如何赔偿，是否支持精神损害赔偿的问题。

1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都无过错的，应当各自承担相应的责任。

2.对于精神损害赔偿并没有有法律规定，在实践中对于精神损害赔偿法院一般也不予支持。

【案例链接六】吴国锋与孟丽斯房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书——河北省高院（2016）冀民申239号

1.一审法院认为

现吴国锋称孟丽斯父亲从涉案房屋跳楼身亡，认为涉案房屋属于“凶宅”且为18层为由，认为孟丽斯在出售该房屋时隐瞒实情，使吴国锋作出错误的买房决定，购买此类房屋不符合国人风序良俗，孟丽斯隐瞒实情的行为属于欺诈，请求撤销吴国锋与孟丽斯双方于2014年1月13日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，孟丽斯返还购房款80万元。吴国锋对其主张未提供证据证明。通过双方的陈述，可以证明孟丽斯父亲的死亡地点并不在屋内，情况与普通意义上的凶杀案件存在差异，且吴国锋提供的证据不足以证明出卖人存在欺诈的事实。“欺诈”通常是指卖方对房屋的客观质量问题隐瞒或欺骗。孟丽斯父亲跳楼自杀，与房屋本身质量之间没有直接关联，吴国锋认为卖方存在欺诈行为，是没有充足证据的。孟丽斯父亲跳楼并非凶杀案件，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，为对方造成损失的，应当承担赔偿责任，孟丽斯的行为并非故意，未将其父亲跳楼的情况告知吴国锋，但其行为并未违背法律强制性规定。吴国锋亦未提供其他证据予以佐证。综上，通过吴国锋与孟丽斯的陈述及双方提供的证据，无法认定孟丽斯存在欺诈行为，故对吴国锋的诉讼请求应不予支持。

2.二审法院认为

本院认为，当事人订立、履行合同，应出自当事人真实意思表示，且应当遵守法律、法规，尊重社会公德。被上诉人父亲自涉案房屋内跳楼自杀的事件，虽与房屋质量无关，但从我国善良风俗出发，该事实足以对上诉人作出是否购买涉案房屋的真实意思表示造成影响，即被上诉人孟丽斯在与上诉人吴国峰进行房屋买卖交易过程中，应将该事实如实告知上诉人，被上诉人关于未将此事实告知上诉人其不存在过错的抗辩理由不能成立。本院认为，上诉人在违背真实意思的情况下与被上诉人订立的房屋买卖合同，上诉人有权请求予以撤销。故上诉人关于请求撤销上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，并要求被上诉人返还购房款800000元的诉请，本院予以支持。一审法院判决驳回上诉人诉讼请求，显属不当，本院予以纠正。

3.再审裁定

本院认为：孟丽斯父亲在本案争议的房屋内跳楼自杀的事实，虽与房屋质无关，但足以影响吴国锋做出是否购买的意思表示。虽双方签订的《房屋买卖合同》已生效并实际履行完毕，但鉴于孟丽斯在合同签订过程中隐瞒事实，使吴国锋违背自己的真实意思做出错误的表示，原审法院结合本案证据情况并考虑社会善良风俗做出的判决并无不当。

法院最后驳回了孟丽斯的再审申请。

【案例链接七】程卫强与平成贝斯特电子（平湖）有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书——平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第102号

法院判决

本案争议的焦点在于被告指定的居住人在租房内非正常死亡是否导致房屋的价值受到损害。本院认为，房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，而广大社会群众对存在人员非正常死亡的房屋普遍带有抵触的意识，这是长期以来形成的“趋吉避凶”的风俗习惯，并不违反公序良俗，理应得到法律的尊重，事实上存在的此类房屋难以出租、转让的现状也说明其交换价值的贬损，故本院认定由于居住人的非正常死亡导致涉案房屋的价值受到损害。鉴于原告未能提供证据证明房屋因此事件受到损害的数额，本院参照原、被告约定的房屋租金数额、被告的过错程度等因素酌情予以认定。

最终法院判决被告平成贝斯特电子（平湖）有限公司于本本判决生效之日起十日内赔偿原告程卫强经济损失30000元。

【案例链接八】原告刘淑芬与被告丁乐房屋租赁合同纠纷民事判决书——沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第00527号

法院判决

因转租的承租人在承租房屋内自杀，并且陈尸多日，属于非正常死亡，符合通常人在日常生活中对于“凶宅”说法的判断，对房屋的价值造成了一定影响，并且屋内被污染的物品确需更换，此亦符合一般人在同等情况下会做出的选择，但被告的行为与原告的损失之间只具有间接的因果关系，结合被告的主观过错程度，本院酌情判令被告赔偿原告房屋贬值及更换屋内装修、物品损失2万元。原告请求的精神损害赔偿没有法律依据，本院不予支持。

注：丁乐不服一审判决提起上诉。经沈阳市中级人民法院审理后作出（2015）沈中民二终字第2716号判决书，判决驳回上诉维持原判。

律师提示

1.房屋中介公司在提供居间服务时，应尽可能地充分了解房屋信息，并对买方尽到如实告知的义务。

2.买方如果对于房屋有特殊要求，例如用于结婚、养老等用途的，应尽量在买卖合同及居间合同中对此予以明确，并在合同中载明此房屋内（或者周边一定范围内）不得有凶杀、自杀、意外事故导致死亡的情况发生，以及卖方或者居间方隐瞒应承担的违约责任。

3.卖方或者出租方对于存在“凶宅”情形的，应尽到如实告知义务，对于用作婚房等特殊用途的买方，更应予以提醒，以免给双方造成损失。

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