大连旅顺开发区交通规划（交通条件是制约旅顺发展的绊脚石）

旅顺口作为我国著名的历史文化名城，是世界公认的战略要塞，在中国近代史上曾留下浓墨重彩。其美丽绵长的海岸线、得天独厚的森林资源、丰富奇特的自然物产和独特的风土人情，构成闻名遐迩的旅游胜地。温暖湿润的海洋性气候和屏蔽工业污染的城市规划，更是打造了适宜人居的风水宝地。改革开放前，在城市影响力和重要性方面，当年的旅大市称谓更是彰显了旅顺的重要地位。

如此优质的综合条件和发展潜力，却没有使旅顺口区取得比大连市其他区域更佳的发展成果。2021年其GDP总额260亿元，排名全市第十位，远远落后以2576亿排名首位的金普新区，仅列长兴岛和长海县之前。到底是什么原因造成了今天这种局面？笔者试从反映经济冷暖程度比较明显的房地产方面，通过旅顺口区和金普新区（大连经济技术开发区）的对比，来找出影响今天旅顺口区发展的根本原因。

在改革开放初期，做为军港的旅顺口区的发展受到了一定的限制，外宾和外资都难以进入，改革开放在这里只能暂时绕道而行。反观同时期的大连经济技术开发区（国家级开发区）改革开放搞得热火朝天。直到1992年成立了旅顺经济开发区（2002年晋升为省级开发区），开启了旅顺口区建设的新阶段。但是发展的速度与大连经济技术开发区相比，还是差距太大，这在房地产领域反映尤为突出。

2000年以来，旅顺口区房地产业发展很快，宜人的环境和低廉的价格，吸引了来自全国各地的移民和投资者，本地的购房者更是将其视为城市的后花园，楼盘销售火爆一时。但是，近20年来全国各大城市和大连市内的房价增长迅猛，但旅顺口区，特别是旅顺开发区，却成为投资者的梦魇，别说获利，连脱手都成奢望。人们对旅顺的房地产只有调侃嘲讽和悲观失望，套牢的投资客甚至将希望寄托在根本就是画饼充饥不可能的烟大海底隧道项目上，到旅顺购房成为房产投资失败的负面教材。

对此问题究其原因，有人认为是医疗、商场和学校等配套没有跟上，也有人认为是与主城区的距离过远，还有人认为是政策原因。但我认为虽然表面上具有上述各方面因素，但是，真正限制旅顺发展的根本性因素是交通条件，可以说交通是制约旅顺发展zui大的绊脚石。下面通过与主城区距离相近的大连经济技术开发区两者交通条件的对比，来证明此说法的依据。

一、对比交通条件。

大连主城区（拟以五一广场为起点）距旅顺口区（政府）44公里，距旅顺开发区（管委会）55公里。区域之间虽有旅顺南路、旅顺中路和旅顺北路三条公路和一条轨道交通线路（地铁12号线）连接，但没有一条是全封闭公路，轨道交通也因其自身的局限性不能成为区域连接的主要力量。这几条线路无一例外受地形地貌影响和众多交叉路口的限制，从五一广场到旅顺开发区，旅顺南路的红绿灯多达70个，最少的旅顺北路也有54个之多。

如此之多的红绿灯和交叉路口，各种随时出现提示危险的限速标志，往往令人感到高度紧张和疲惫。以其中路程最短、路况相对较好的旅顺南路为例，随时上下的坡道、急转易滑的弯路、狭窄昏暗的隧道，将开车去旅顺用翻山越岭一词来形容也不过分。多变的路况、众多的路口以及随时可能出现的非机动车与行人，大大影响了车速和安全。大的恶性交通事故时有发生，旅顺南路甚至有死亡公路一说。在恶劣天气时驾车更让人提心吊胆，如履薄冰。

图片来源百度地图

反观同样从大连主城区（五一广场）到金普新区（管委会）31公里，距金石滩45公里。区域之间同样有振兴路、振连路、鹤大高速三条公路连接，也有一条轨道交通线路（地铁3号线）。但基本上都是全封闭的快速道路（城区内除外）。其中的振连路更是因禁行货车而更加安全、快捷。从五一广场到金石滩，三条公路红绿灯最多的33个，最少的23个。而且道路平坦，视野良好。虽然也时有事故发生，但大多属于因路况较好、车速快而导致的追尾事故，并且按照行车流量计算事故发生率也大大低于旅顺方向道路交通。

图片来源百度地图

二、对比交通对房地产行业的影响。

旅顺的房子，以其宜居的环境、创新的设计、低廉的价格，吸引了众多的潜在买家。他们大多乘兴而来，对房子各方面比较满意。但对往来交通，熟悉路况的人往往顾忌很多，只能望而却步。虽然经过二十多年的建设，区域内企业和人口数量仍然增长缓慢，购房刚需很少。已购人群一类是感性的冲动型自住消费者，买房前只想着今后这样那样的享乐规划，买后却因交通条件困扰而闲置，甚至就连大连市区的房主一年都不来一次。还有一类是被低廉价格和种种美好前景所吸引，梦想几年后升值发财的投资者。但现实中，因为旅顺楼盘的接手者只有寥寥的抱有相同目的的投资客，不存在支持换手率的刚性需求者，从而导致多年也难以保本脱手。所以，这两类旅顺购房者只高兴两天，即买进和卖出的那两天。总之，交通缺陷成为吸引区外投资、旅游、置业的“天然屏障”。

与此相对照，金州大连开发区却因为众多的企业、连年增加的人口，与大连市区便捷的交通，支撑起相当规模的繁荣的房地产市场。刚需和频繁的交易，逐渐推高了房价。一再加码的连接主城区的重点交通建设，更是让大连经济技术开发区的经济前景和房地产业的发展锦上添花。如一些主城区的居民，因为振连路而选择在开发区滨海路周边置业，每天开车通勤，十多分钟就能到达泉水区域。利用便捷的交通条件，享受了高品质住房和远低于主城区的房价。相信未来，随着大连湾海底隧道和光明路延伸工程的完工， 大连开发区与主城区的连接将更加紧密，两区经济规模也将更上一层楼。同时，会有更多的人群选择到大连经济技术开发区置业安家。

图片来源链家APP

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通过链家数据不难看出，旅顺的平均房价几乎是大连经济技术开发区的一半，交易量和市场热度也是相差悬殊。

地方相关部门和决策者们早已清醒地认识到交通条件的改善对旅顺经济等各方面的重要性，也采取了一些积极举措，比如在2014年8月就开工建设旅顺中部快速路。但是这条被多少人和企业望眼欲穿计划三年完工的快速路，至今又一次变更为明年（2023年）十一前全线完工。遗憾之余真心希望相关部门能够拿出建设难度远远高于旅顺交通建设的——即兴建高新区跨海大桥和大连湾海底隧道的决策勇气和建设速度，不仅早日完工中部快速通道，而且结合大连力争实现三年内挺进“万亿GDP城市”的发展目标，继续大力增加、高标准建设旅顺对外交通的通道，真正成为实现旅顺经济更快、更高发展的开路先锋。

进入二十一世纪二十年代，高速的车轮和5G网络，不但扩大了国人的生产、生活半径，而且也改变了人们划地为牢的思想意识，50公里的距离已由阻碍往来的天堑鸿沟转变成实现市外桃园梦想的日常区间，天然的交通屏障最终注定要化身承载美好生活愿景的轨道。

本文系作者常年往返旅顺开发区和大连开发区以及所涉足行业的个人感受，不免存在片面认识或对比不妥之处，请读者朋友们多提宝贵意见，从而共同为家乡建设献计献策。

琢磨牛棚的牛

2022年4月19日

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