三山天空之城是商品房吗（最高挂牌10万）

未科新房与二手房的风评，一直都处在两个极端。

热度从未暂停过的新房市场，杭珹未来中心连开三次，三度限售。时常被人们诟病的二手房市场，挂牌6、7万/㎡的房源随处可见，同时，总有好事者抨击：“绕城外，也能卖这么贵。”

4月，未科三兄弟成交了几套房源，其中未来悦一套140㎡二楼房源流传最为广泛，该房源含车位总价780万，折合单价5.57万/㎡。

就是在这么一个行情低迷，成交价不断萎缩的阶段，又一批新房即将进入二手房市场，接受检阅。

▲天空之城后台挂牌房源

2019年底，天空之城一期首开一千多套，中签率13.25%。

摇中这期的业主是幸运的，因为项目首开13.25%的中签率不算低，此后的接连加推，中签率降至10%以下。20年9月，天空之城已被定义为热点楼盘，剩下的房源仅供人才、无房户摇号，且限售五年。

如今，天空之城一期即将交付。

作为一批不限售的房源，不少房东早已按捺不住，将自家房子挂到二手房平台上试试水的心情。这样关注度极高的楼盘，即使只是后台的挂牌房源，也难免会流出。图中，天空之城后台挂牌房源均在6万/㎡以上，最高则挂到10万/㎡。

天空之城似乎拿到了与西溪公馆雷同的剧本。

2020年5月，远洋接手的西溪公馆重新登上银幕。

这一推，就吸引了约6万人前来登记，创下了杭州新房市场“6万人摇”的摇号传奇。

摇到这批房源的人生赢家，幸运可远不止于此。20年新政之后，曾出现过万人摇的区域均被定义为热点区域，其中的楼盘也仅限人才、无房户可摇。西溪公馆的后续房源，也仅仅供给人才与无房户，并且需要限售五年。

天空之城也是如此。同样是万千人关注的超级红盘；同样有一批房源抢占了时机，逃过了限售。

后来的故事，我们大概也听了一遍又一遍。

西溪公馆高调交付，却在二手房市场惨遭滑铁卢，从摇号传奇、开局王炸，到最后却经历了疯狂降价、踩踏出货的反转，一时间竟成了投资客砸盘的典型。

那么，即将交付的天空之城能否走出属于自己的“独立行情”？

先来看看天空之城与西溪公馆之间的区别。

首先，天空之城是个业态丰富的复合型超级TOD大盘。除了住宅外，天空之城集办公楼、学校、商业街、文化艺术中心、公园于一身，仿若是可自我循环的微型小城。

尤其是在疫情时期，这样一个能够“自给自足”的大社区会更受欢迎。

相比较之下，西溪公馆是个比较纯粹的住宅小区，周边除了一个比较破败的博雅城外，缺乏亮点。

其次，天空之城作为地铁车辆段上盖工程，家门口便是五常站，而西溪公馆北面的机场快线正在加班加点，未来机场快线也会在文一西路与荆长路的交叉口设置站点，从西溪公馆出发步行可达。这点上，两者大致打了个平手。

▲天空之城实拍 图源网络

西溪公馆石材干挂的外立面，有着豪宅的底子，会留给购房者不错的初印象。天空之城的外立面玻璃幕墙，辅以真石漆，从照片来看，颜值在线。

综合来看，天空之城在二手房市场上竞争力绝对不弱于西溪公馆。若是以我个人的意愿，我觉得业态更齐全的天空之城更宜居。

当然，仅仅凭这些还不够，天空之城走出“独立行情”的关键在于没有致命的短板。

天空之城一期投资门槛远高于西溪公馆，其首开均价3.7万/㎡，加推均价3.5万/㎡，此外还有叠墅均价4.5万/㎡，而西溪公馆两次加推均价不到3万/㎡。

同时，西溪公馆户型繁多，还有一居室的小户型，入手门槛低，最终才吸引6万人摇号。

天空之城一期共计吸引1万多人摇号，相比之下投资客比例便少了太多。

由于西溪公馆繁多的户型，而且经历了多年的更新迭代，部分户型有些落伍，其小区存在多套价格体系，然而买家往往只看得到小区整体的均价，对待西溪公馆价格体系上，有着严重的认知偏差，进而影响成交。

▲天空之城实拍 图源网络

此外，西溪公馆还是毛坯交付。目前，市场上主流的新房都以精装交付，毛坯交付的房源既需要一段漫长的装修期，又影响看房人的观感，在价格也不容易上得去。

天空之城精装交付，起步就是三房两卫的主流户型，总体来看更有优势。

再来仔细看看上图那张后台挂牌房源，你会发现天空之城业主们的预期其实不算太高。

这些挂牌房源均为6层、7层、10层的洋房、小高层，这样的低密产品在二手市场上客观存在一定的溢价。

除却个别7万、10万的挂牌，6万 的挂牌再算上可以往下谈的空间，其实算不得离谱。

天空之城与西溪公馆交付时间上也有戏剧性的差异。

去年交付的西溪公馆经历了楼市从火热到冰冻的过山车式大转弯，政策层层加码、房贷利率疯狂攀升，银行贷款额度不断收缩。

期间，新房、二手房市场都遭了程度不一的打击，其中二手房市场成交持续萎靡，西溪公馆的业主们甚至还没有反应过来，二手房市场上就已经没人买房了。

到了今年，全国开始了普遍性的购房政策宽松，杭州的房贷利率也降至5%左右，尽管二手成交依旧极低，但政策已经见底，随时都有可能出现买房的好时机。

天空之城的交付时间有可能碰上市场由冷转热的节点。

目前，大家对未科的关注都集中在以未科三兄弟、湖境云庐为首的绿汀路一带。

届时，待到天空之城交付，它能不能扛起未科的第二面房价大旗？我们拭目以待。

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