房子各个朝向的优缺点（房子的四重属性）

原创6：你为房子的哪重属性掏腰包？

去到售楼部，销售最常问的一句话就是：“请问你是自住还是投资？”这句平常话背后大有学问，对应的是你最看重房子哪层属性，其背后购房逻辑各不相同。我简单作个图，如下。

一、房子的商品属性

（1）居住。房子作为家庭购置的大宗商品，必然具备商品的基本属性，就是房子是买来居住的，没达到基本居住条件的房子，正常人是不可能购买的。居住属性可细分为3个小因素，分别是房子居住体验、小区整体环境、物业管理水平。

影响居住体验的影响有很多，比较常见的、有重大影响的因素有朝向、户型、通风、采光等，这是由房子本身带来的。影响小区环境的因素有小区人口素质构成、绿化率、人车分离、车位配比、楼间距等。物业服务，是由第三方提供的，是软环境，前两者为硬环境。在基本居住需求上有硬伤的房子，一般家庭很难长久持有，满足阶段性需求后都会考虑换房。

（2）附加值。这是房子的重要溢价因素。房子附带的公共资源越多，溢价越高，越能卖高价。

生活配套，包括周边步行15分钟有成熟的肉菜市场、大超市，以及公交出行5公里范围内有大型购物中心、吃饭娱乐消费场所，这是提升生活品质的必须配套设施。交通便利，主要考虑离上班公司距离、通勤便利程度、花费时间，尤其考虑离地铁口距离、附近公交站点密集度。教育资源，周边是不是有好学校，是直升还是摇号，这是户籍制度所决定的，是影响房价的很重要的因素，也是老破小学位房高房价的根本支撑因素。

作为无房族或只有一套房的改善族，房子的商品属性是我们必须认真考虑的，到底是看中居住属性还是附加值，因人而异，两者兼得必然房价就蹭蹭上来了。你为某个属性掏钱包，接盘的也同样是为这属性付钱，如果只具备一个基本的居住属性，若干年后谁会接盘旧房呢?比如三四线海边城市的海景房、大城市郊区的纯居住房、文旅住宅盘，买了难涨，就是因为除了居住，没有其它属性加持。

二、房子的金融属性

房子只有交易，才有金融属性。手里只有一套房，不租、不卖，房价涨跌跟我们生活真的没有太大关系，涨了只是纸面财富而已。

（3）资产。房子作为家庭重大资产，是有不同属性的。最常见的就是买入房产出租，赚取租金。另一个是作为抵押物，换取银行低息贷款。面临资金流困难向银行贷款时，带银行人员去看厂房、设备，不如摆出几个值钱的红本本，更容易放贷，哪个地段的房子值多少钱银行有专业估值的。中小企业或做生意，在资金宽裕时最喜欢全款买点房产放着，就是这个原因，有的小上市公司业绩亏损要被ST了，立马卖房产，当年利润转正了。

（4）期货。这是炒房客玩的，一般人玩不转。就是把房子当作大宗商品炒作，看到价值洼地，就扫房买入，不看朝向户型，通通买入，等待涨一波过卖出，短则几个月，长则3、5年。甚至有的只炒房源，先下少许定金锁定房源，2个月内转手加价把房源卖给他人，就赚几十万的差价，如被判刑的上海房姐。

房子的不同属性，对应的逻辑是不同的。

比如，你想买套房子给父母养老居住，那居住舒适、环境优美、生活便利、附近有三甲医院的是最优选择，就不要考虑有地铁、公交，未来升值空间大了，很难兼顾的，郊区大盘比较适合了。

如果是30岁左右小夫妻，通勤便利、顺带个好学校是比较好的选择，那基本只能考虑市区的二手房，主城区的新房基本很难上车。

如果手里有一两套房了，钱没地花，想作资产配置，市区好地段的公寓、写字楼也是可以考虑的。或者就是等升值卖，那有产业规划、地铁规划的板块是可以考虑的，等个3、5年规划全落地了，人流旺起来了，也可以卖了。

买房就是如此简单，想好自己要买哪层属性，接盘下家是哪类人就可以了。有不对的地方，欢迎评价交流。