二手房游戏套路有哪些（OMG不知道这些二手房东你也敢租）

我们遇到过很多与二房东租房发生的纠纷，往往损失还不小。这一类纠纷实在是可惜，事后维权远不及事前预防。那么，租二手房，如何才能安全承租？

二手租房纠纷频发的两大原因，一是法律意识缺乏，二是爱面子。爱面子可不是没有法律意识，相反的这部分人明明知道法律风险却碍于面子没能白纸黑字。尤其是从“朋友”那转租，宁可信口头承诺，也不愿意伤情面签合同。

曾有个客户签了一个3个月的转租合同就投入18万装修款，我们问，你怎么只营业三个月就投入这么多？客户大呼，冤枉啊，当时口头承诺可以续租的，谁知道现在对方不承认了。

这个哑巴亏冤不冤！

然而律师力所能及只有普法，是“明知故犯”还是“吸取教训”就看各位如何取舍。废话不多说，咱们入正题。

一、核实产权信息。

无论是一手房还是二手房，第一步都是一样的。

房子不会说话，但是房产证会。房产证至少能保证两个重要信息，第一你租赁的房屋是合法建筑。第二，产权所有人是谁。

如果是租二手房，请同时核实一二房东之间的租赁合同。租赁合同中关于承租期限，是否续租、是否可以转租约定都会直接影响你和二房东的合同效力。

如果二房东说他们没有纸质合同，只是口头约定。又或者原房东和二房东签订的租赁合同已经过期，虽续租但并未重新签订新合同怎么办？

注意！知识点来了！

《合同法》

第二百一十五条

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十六条

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

从法条可以看出，如果没有书面合同，租赁关系存在，但是为不定期租赁。

什么是不定期租赁，那就是颗定时炸弹。

《合同法》

第二百三十二条

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

看到了么？不定期租赁合同出租人可以随时解除合同。你生意做得好好的，房东和二房东说，房子不租了，一个月后请搬走。只留下你原地傻眼。

二、确认二房东能不能转租

《合同法》

第二百二十四条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

翻译成大白话，张三将房屋租给小王，小王如想转租给李四，需要张三同意，如果张三同意，则成立两个租赁合同，分别是张三与小王的第一手租赁，小王与李四第二手租赁。

而若张三不同意转租，小王擅自转租，张三可解除合同。

法律规定可以说非常清楚了，二房东能不能转租关键看一房东同意不同意。

如果一二房东租赁合同中明写二房东能转租，这事情就简单。但如果租赁合同没写能也没写不能怎么办？最简单的做法，还是与一房东书面确认，店面千千万，何必单恋这一家。

那默认算不算呢？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

但话又说回来，默认只能是亡羊补牢，没办法的办法。更何况证明一房东知道或者应该知道实际上也不容易。像这种提前书面确认就可以避免的风险，请不要给自己留后患。

三、确保承租期限

首先，请你记住20年这个数字。

《合同法》

第二百一十四条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁期限在法律上是有硬性规定的，最长不得超过20年。好在实践中，也极少有20年租赁期限的房屋，但万一你有幸遇到一个50年租赁的合同，拜托了，请保持清醒，法律规定，最长不超过20年。超过部分无效！

其次，请注意！你与二房东的承租期限不能超过一二房东之间的期限。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

万万不可听信口头承诺可以续租。没有白纸黑字的口头承诺都是耍流氓。

在确保这三点后，一份完整的租赁合同是最后的定心丸。关于这一部分因为需要实际情况因房制宜，无法细说。但是总体而言，租赁合同中要约定清楚房屋信息、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修、装修物归属等情况。

说完这些，我们再说两个常见的二手房租赁纠纷。

二房东未付房租，一房东来收房怎么办？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十七条

因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

最简单的办法，你可以直接将房租交给一房东。当然这种情况最怕你是按年交的，而二房东是按月交的，这损失就大了。

安全的做法，就是在订立合同之时可以将租金支付方式和期限与一二房东之间的合同约定一致或者类似。

二房东违规转让后一房东收房，转让费怎么办？

目前的司法实践中，有两种定性。一种认为，二房东未取得一房东同意转让房屋属于效力待定合同，一房东不追问后合同无效。

另一种认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，二房东超期转让，超期部分无效。

但无论哪一点，合同无效后，可以要求返还转让费。

但这并不意味就可以白租了。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十三条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一） 办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二） 未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

看吧，全身而退，不太可能。填补损失，可以。所以遇到法律事，还是得提前咨询律师。

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