成都三岔湖板块限购吗（天府新区的九里晴川VS文儒德）

作为成都的标榜与门面，几乎所有豪宅，或者说改善盘大部分都集中在天府新区，天府新区的均价也保持在整个成都所有版块中最高的梯队。对于大部分成都人来说，如果要置业，考虑天府新区的比例会远高于其他区域。加上区域板块自身的迅速发展，天府新区的很多项目也在近一年中翻了一番，并不亚于合肥、郑州的暴涨潮，其上涨幅度超过郑州。

房价易涨难跌，作为已经补涨到高位的天府新区，甚至说已经有一定泡沫的天府新区来说，买对已经成了最为关键的点。价格与价值的不对称，已经逐步显现出来。

同为天府新区的明星项目，同为高低配，南部的龙湖九里晴川与北部的中大文儒德，哪个更有价值？我们就从四个方面来解读两个项目差距在哪里。

注：中大文儒德宣传装修标准约7000元，我们姑且可以按5000元计算，年初卖1.8万，如今卖2.7-2.9万，而龙湖九里晴川主力房源为毛坯房交付，年初卖8000，如今卖到1.8万。在2016涨价潮中都是上涨了1万元/平方。

两个楼盘在成都的位置如图所示：

产品

中大文儒德占地85亩，净用地面积5.6万㎡，由一半高层，一半别墅构成。高层最低为套三（三房），面积区间在162-325㎡。楼体排布整体以佛教万字符进行空间布局，有些风水学的讲究。大门也非常与众不同，使用中式古典屏风设计，两侧配以水系，树木。采用六进式礼仪规制空间，仪式感非常强。

7.8m超高入户大堂，2梯2户或3梯2户独立入户电梯，大部分户型横厅设计，保证了超大阳台，交付时全精装交付，7000元/㎡精装标准，可选“新中式”和“新古典”两种设计风格，在精装房同质化的年代给出了2选1的空间，虽然选择面不够大，但相比较来说，在装修风格偏成熟的精装市场，两种可选空间，则更容易留住一些低龄中产。而这7000元的精装标准，在参观实体楼样板间发现，水分并不大，几乎全部以德系为主。全屋远程控制的智能家居，柏丽厨房柜体、台面、灶具甚至是西门子冰箱、洗碗机、垃圾粉碎机，全套配齐，均为德系顶级品牌。墙面不仅仅标配了壁纸，所有墙体软包装饰，壁灯也同样为交付标准。卫生间则更是全石材，卫浴洁具也均为德国一线品牌。参观时在厨房外遇见了价格超过五万元的丹特卫顿热泵空调，装修的层次可见一斑。

精装客厅：

书房：

双面盆石材卫生间：

另外，项目的园林也是典型的“贝尔高林”风格，由首席设计师“许大绚”担纲设计，不过由于未交付，无法拍到实景照片。主入口地下为4500㎡会所，配有阳光恒温游泳池，塑胶羽毛球馆、瑜伽馆、舞蹈塑形馆、动感单车馆、高端SPA馆、桑拿房，装标以及设备层级很好，不过比较遗憾的是后期由专业健身品牌入驻管理，目前还不确定是否对业主免费开放。

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再看龙湖九里晴川的现状

品牌

龙湖品牌源于重庆，连续多年蝉联中国房地产公司品牌价值TOP10，是国内景观的房地产景观大师、标杆企业，是众多房企景观设计的学习模仿对象。在大本营重庆客户认可度更是远高于任何国内外房企。

位置

九里晴川位于天府新区已建成区的南部，天府大道与红星路南沿线之间，雅河路以南，地铁1号线广都站附近。

交通

九里晴川最大的交通优势就是轨道交通，地铁1号线终点站广都站，距离项目仅200米。相对于公共交通，自驾出行稍微有些不便，虽然临近天府大道，但天府大道红绿灯较多，南北通行效率较低。快速进入市区需要走南侧的牧华路转成自泸高速或剑南大道。

教育

项目南门外就是成师银都紫藤小学，银都总校相对来说还是不错，不过尚未达到与成都小学“五朵金花”平级。究其原因其实也不难理解，天府新区南部区域没有高端项目，也远离市政府，没有市政府的大力支持，且因华阳老片区并没有完全拆迁改造导致了部分学校依然还停留在老华阳的水平，相比市区以及天府新区北区都比较匮乏。

周边

版块内有南湖公园，距离大约3公里，步行稍微有一些远。东北800米处未来将修建750亩新川之心中央公园，未来可作为茶余饭后休闲的去处，不过也由于距离市区较远，区域内配套相对较少，大型商业基本在3公里以外，主力生活配套依靠附近的小区底商，不过一公里范围内已开业的家乐福对于生活便利性方面有很大的提升。另外医疗配套拥有天府新区人民医院，距离约2公里，不过由于前身是双流二院，层级不是很高。

产品

龙湖九里晴川占地100亩左右，同样是高层搭配别墅，其中高层采用了双围合类似8字型设计，做到了双中庭景观设计，这种设计也保证了户户可见中庭。不过缺陷则是除了核心楼栋其余所有楼栋均临道路，又加上项目外围全部做有底商，外围楼栋居住舒适度一般。

龙湖九里晴川沙盘：

与龙湖其他项目一致的是，九里晴川同样继承了龙湖中国园林大师的基因，从过去的老五重景观出发，对景观进行升级，是成都龙湖产品中首个由“五重景观”升级到“五维景观”的项目，效果值得期待。从龙湖的售楼部大门，就可以看出龙湖园林的功底。

户型方面全部为90-150平方米套3套4，没有过大或过小面积，属于刚需首改型区间，不过龙湖与绿城之类的企业有相同的问题，景观精益，户型没有追求，所以也会出现户型设计比较落后的问题。九里晴川也没有例外，比如这类比较尴尬的户型：

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差距在哪里？

硬性参数

中大容积率为3，龙湖容积率3.5。

中大高层层高3.15m-3.6m，面积160起，彻底无刚需。

龙湖高层层高3m，面积90起，处于刚需刚改阶段。

中大豪华装修，龙湖毛坯。

区域价值

目前城南主要的板块有，市府板块，华阳，中和，麓湖板块，其中九里晴川所属的中和，位于天府大道西南，不属于开发热点板块。而中大文儒德所处的市府金融城板块，是整个城南发展最好，价值最高的板块。称寸土寸金不为过。也因为板块的不同，配套截然不同。天府新区所有好的医疗，教育，商业资源几乎都向市府板块倾斜。

中大旁边就是富人区、公园、名校、政府、商业。

龙湖旁边是刚需楼盘、待开发区域和配套。

周边氛围

中大不仅仅没有底商，还自费将项目周围行道树全部换为大胸径银杏，隔壁将军府（军区干休所）则更是直接用水系与道路隔开，没有底商。周围除学校公园外，最近距离的商品房小区也是保利，中海等大开发商小区，和市府单位家属区。无大量刚需小区，以及安置房。

中大西侧的将军府和保利高层：

龙湖外围则做满了底商，周围道路环境较差，相邻的几个小区属于典型的高密度刚需小区，以及安置区。人员嘈杂，居住氛围截然不同。

另外，中大一侧临水，一侧临公园。而龙湖则是非临湖非临水非临公园。

周围均价

同为锦城大道的相近小区，中大周边二手房均价2万元以上，西侧比中大距离市府更远的保利项目，目前二手房也已经达到2万，相较来说，中大除去装修的价格已经与周边二手房接近。

而九里晴川周边邻居几乎为中小开发商，单位房，安置区。区域内二手房均价不过一万出头。与九里晴川一路之隔的司南名著，目前二手房均价根据装修不同，售价在8000-11000元不等。显然九里晴川的价格已经远高于区位应有的价格。

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我们讲了这么多，比起中大，我们是否就是要否定龙湖？

答案是否！

龙湖品牌没有任何问题，米宅也非常推崇龙湖品牌，也曾经专程赶赴龙湖总部参观学习，包括西安团购也选择了龙湖地产。并且龙湖九里晴川这个项目米宅前后去看过三次，项目本身是没有什么大问题，底商以及户型，属于刚需盘正常的状态，关键是价格！关键是你购买的时间和节点！

5月份去看的时候龙湖卖8000多，7月8月，涨到了11000左右，9月份暴涨到了18000元，10月份、11月份再去看还是这价，而区域的二手房并没有跟风上涨，所以，对于这种情况的项目，都必须要想清楚，现在这个阶段，这个价格处于什么样的节点？现在购买处于什么角色？

九里晴川相比年初已经上涨了120%，区域内二手房依然没有太多上涨，也就是可以看到明显已经有泡沫的节点！就目前的购买节点来说，相当于你现在16000元/平方去购买郑州的融创象湖壹号，值不值，请自行考虑，请做好未来一两年甚至几年直接横盘的心理准备。

成都的城市地位也是高于郑州的，但，你要清楚的是，成都这波行情是怎么起来的？为什么过去两三年成都没有涨？未来几年成都的房价走势是什么情况？

想不清楚？就请多关注微信平台“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），时间久了自有答案。

倘若打算在成都购房：

只考虑自住不考虑投资的话，如果资金充裕，又考虑城南，中大文儒德完全值得考虑;

如果资金较紧张，华阳板块、大源板块的二手房目前价格还未随新房涨出较大泡沫，也值得考虑;

如果考虑市区，则重点推荐关注东门二环攀成钢板块的中粮鸿云。

米宅米宅：米宅旗下，专业研究全国房地产的宏观、前策、户型、房企、景观、运行、营销、成本等领域，有案例、有分析有数据、是你了解房地产、购房职业的好帮手！

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