主体冬季施工质量有保障吗（主体结构质量有问题）

【案情介绍】天花板露筋 开发商拒绝退房

欢迎关注我们的同名公粽号。福州的陈先生去年在市里买了套房，收房以后欢欢喜喜去装修，一通敲敲打打下来傻了眼，天花板上有一层一敲就掉，露出来根根铁骨。陈先生真是一脑门的问号，装修人员告诉他，这应该是天花板露筋，开发商为了交房，在裸露的钢筋外面抹上了白灰和腻子，所以收房的时候不仔细查看是看不出来的。天花板露筋属于房屋质量有问题，并且很有可能是主体结构质量问题，会影响房屋的居住和使用。这下装修也没法进行下去了，陈先生向律师寻求帮助，律师在观察了露筋的程度和面积后，基本确认陈先生的房屋是属于主体结构质量问题。陈先生随后联系开发商申请退房，却遭到了开发商的拒绝，无奈之下只得将开发商告上法庭，请求法院判决解除《商品房买卖合同》并赔偿损失。

【露筋问题分析】施工工艺 建材质量

我国法律对于房屋主体结构质量问题有着严格的规定，并配套完善的竣工验收体系，因此主体结构质量问题情况较为少见，但也不是完全不存在。就天花板露筋问题来说，其出现的原因一般有四种：

一、施工工艺的问题。钢筋的外面需要有钢筋保护层，保护钢筋不被锈蚀。不规范的施工造成钢筋保护层达不到设计的厚度，甚至是钢筋裸露出来，导致钢筋无法承担承重作用。

二、水泥和混凝土质量不过关。劣质的水泥和混凝土配比不当产生离析，靠模板部位缺浆或模板漏浆等。

三、钢筋质量不过关。选用直径、强度低于设计标准的钢筋，或者是劣质钢筋，导致钢筋在承重时发生变形、位移等。

四、设计问题。设计图纸不科学，钢筋配比不当。

天花板露筋，使钢筋易受空气中的氧气和水分作用而氧化生锈，最后导致钢筋强度下降，影响房屋承重的稳定性。

【法院判决】解除合同 赔偿损失

法院在接受诉讼以后，首先委托权威的鉴定机构对涉案房屋进行质量检测，诉讼双方对此都没有异议。鉴定结果认为：涉案房屋存在大面积露筋问题，承重效果达不到设计标准，影响房屋的居住安全，属于主体结构质量。

法院认为，开发商在明知房屋存在质量问题的情况下，通过对露筋部位涂抹白灰、腻子等手段进行隐瞒，违反了合同订立需要双方真实意思表示的原则。另一方面，陈先生在退房之后再行购房，房价已经发生了变化，重新购房产成的差价也是陈先生的损失，应该由开发商来赔偿。

因此法院判决解除《商品房买卖合同》，开发商退还陈先生购房款并赔偿利息和差价损失。

【法律法规】主体结构质量问题可解约

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

主体结构存在质量问题的商品房，安全性无法得到信任，使用寿命也达不到预期设计，法律支持购房者解除合同正是出于保障购房人利益的考虑，也是对开发商建筑质量的督促。

【律师分析】质量鉴定 双方认可

房屋主体结构质量问题并不能够完全依靠肉眼来判定，需要借助专业的测量单位来进行质量检测。另一方面，如果房屋存在主体结构质量问题，购房人是必然会要求退房的，出于保护自身利益的目的，开发商对于一般性的主体结构质量问题都是极力否认，意图将其认定为一般性房屋质量问题，以规避损失。

如何认定房屋主体结构质量不合格呢？

在实践中怎么认定房屋主体结构质量不合格是一个问题。北京栩锐律师事务所李晓宁律师表示商品房交付使用后，购房人认为主体结构存在质量问题，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。欢迎关注我们的同名公粽号

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