上海市临港新城值得购买房产吗（上海五大新城巡礼）

这是一颗刚刚受精的卵子。只要20年的时间，它就可以变成一位170公分，体重60kg的成年人。

这是一部2000年的手机，同样花了20年，就已经迭代出120hz高刷、液态摄像头、折叠屏这些黑科技。

这是2021年的临港新城，距离它的开发同样也过去了20年，那么它——足够成熟了吗？

哈喽大家好，我是六娃，其实为了尝试回答这个问题，在去年的疫情期间，我就做过一期临港新城的板块探秘。

偏远、风大、飞机噪音、常住人口少、配套商业严重不足，这是当时我对临港的第一印象，在这期视频首先我要说的是，这些缺点，一年后的临港依然存在。

临港新城位于上海的南部尽头，整体形状就像一只充满活力的胖头鱼，正在向大海游去。

大海一样广阔的未来——这是属于临港的野心，但每一个野心背后所支付的代价，毫无疑问，就是背井离乡。

这里到陆家嘴大约55公里，到人民广场大约58公里。

同样的的距离，向南已经出了上海到了嘉善，向北到太仓、昆山也绰绰有余。

毫无疑问在五大新城之中，临港新城是离市区最远的那一个。

而且地铁目前还是只有一条16号线，从龙阳路坐到滴水湖大约需要1个小时的时间。

如果再通过换乘去到陆家嘴，南京西路，那每天的通勤时间至少要在4个小时以上

而且16号线在板块内部的覆盖面也非常局限。

它的任务似乎就是：我把人给你运过来了，之后该怎么办只有靠你自己想办法了。

所以不管是对内还是对外，临港的通勤时间成本都是非常高的。

当然，如果忽略距离，我们可以瞬移到16号线的终点站，那这里的新城面貌还是很让人振奋的。

宽阔的环形马路，林立的现代楼宇，还有一望无际的滴水湖，这一座精细规划出的乌托邦已经初具规模。

在航拍镜头下，滴水湖完美得像上帝亲手雕琢出来的圆。

但问题是，在规划图纸上、在航拍镜头里看起来很完美的一个圆，在人视角下却成了一条平庸的线。

即便是蓝天白云，湖水依旧是灰色的，没有金色的沙滩、没有落日的远山、更没有晚归的渔船。在滴水湖能看到的，真的就只有水、水、水，当然，还有湖边肆虐，肉眼可见的风。

滴水湖我来过很多次，虽然在天气好的情况下，湖边的公园、步道的确让人觉得赏心悦目，但是因为无聊，所有沿湖步道好像永远没有尽头，每一次都很难让我有在湖边闲逛下去的欲望。

总之呢，大、是滴水湖的特点，但也是它的缺点，哪怕小一点，就像世纪公园、或者长风公园，也能和树木、游船、建筑组成一副绝美的城市景观。

如果满分是10分，滴水湖给你的第一印象会是多少分呢，把你的评分打在弹幕上吧

看完滴水湖我们向西走，在环湖西一路和环湖西二路之间目前已经建造了不少商务楼宇。

而且当下又正好是午饭时间，可路上并没有看到有多少人出来吃饭，甚至连外卖小哥都非常少

这批商务楼在我一年多前来拍摄的时候是空置的，很显然，到现在依然没有太多企业入住。

而且在后天的商业配套方面，临港新城依旧非常薄弱。

其实对于一个刚起步的新城来说，商业可以不用太高端，但一定要实用、便捷。

那临港目前有什么商业呢？

牛肉拉面 红烧牛肉面 沙县 小型超市....

当然我不是觉得底商不好，相反我认为不管房价高低，社区底商都是必需要的。

而且看过上期嘉定新城的朋友就知道，嘉定缺底商，大型商业却多到扑出来，我认为这样是不合理的。

但是临港更惨，它只有为数不多的底商，

目前算得上大型商业的，也只有位于申港大道与茉莉路交汇处的港城新天地。

一侧主打美食餐饮，另一侧主打卜蜂莲花生活超市，这里基本能解决所有的日常需求。

但是目前整个新城只有这一座成熟的商业体，对于一个小型社区来说都略显不足

对于一个城市定位的生活圈来说，当然更加不够。

总而言之，如果按传统的思路去讨论区位、地段、交通，临港新城真的毫无优势可言，而且短期内无法改变。

不过很奇怪的是，虽然区位、配套上有着不足，但临港的楼市却从没让人失望过

3万多的白菜价，加上远期的规划，前几年吸引不少人选择在临港投资。

如今再看这批小区的房价，挂牌均价几乎都已经突破5万，保利蔚蓝林语则逼近6万。

临港的明星项目——陆家嘴滴水涟岸的挂牌价更是来到惊人的7万。

从结果来看，在临港买房毫无疑问是一笔不错的投资。

在二手房这样的涨幅下，已经入市的万达钻石湾，均价却只有3.25万，大约76-109平的2-3房，总价最贵也不到400万。

近一倍的剪刀差也让这个项目不得不把市区来的投资客拒之门外，优先满足在临港本地上班的刚需族，这也算是对亲身建设临港的那批人最大的回馈。

在另一方面，在整个浦东新区学校资源较少的情况下，临港主城区现有中小幼学校大约有12所。

幼儿园方面，知名冰厂田系在临港就有4所。

小学方面，知名的明珠系有夏栎校区和茉莉校区还有建平临港小学，中学有上海中学东校。

人们对这些学校名气的迷恋，也使得临港房价不断超越预期。

但如果抛开这些比较虚的学区，嘉定新城依然是一个适合居住的地方，但又有多少人还是会坚定地选择临港呢？

我想没有多少。

因为不论哪一个纬度看，临港新城和嘉定新城相比，都绝对是一个背离主流的选择。

其实视频的文案写到这里，我对临港的信心已经从犹豫变成了怀疑，因为在这一年里，除了楼市越来越火爆、学区越炒越热，我没有看到临港有本质性的改变。

临港足够好吗？如果从一个旁观者的角度来打分，嘉定新城有8分，那临港也许只有5分。

这个就是我对这个问题的回答。

或许这个结论，才是符合主流的。

正常来看，这期文案也许到这里就结束了，但我总觉得有些不对劲的地方。

如果临港真的像我们看到的那样，为什么这里的房价一直在涨？

虽然选择相信临港的人目前来说是少数，但为什么，这些人坚定地选择相信临港？

为了重新回答这些，我们忽略的问题，我决定，换一个角度...

花了两天时间，我采访到了四个在临港长期工作生活的人，为了节省大家的时间，我把采访内容放在了另一条视频里，通过对他们的采访，我逐渐了解了一个更深刻的临港。

没错，临港的确很偏远，哪怕是给上海当睡城也不够资格。

但是，临港的定位从一开始就不是睡城，更不是主城区的附庸，能不能成为第二个陆家嘴咱们暂且不论，但它的确是一座独立发展的城市。

从这个视角来看，它的偏远反倒成了优势。

正式因为远，为了吸引企业入驻，这里的办公室租金非常非常低，而且不是一般的低，几乎是上海和一个普通小镇的区别。对于创业者来说，这等于免除了一大笔初期投入。

正式因为远，这里有着相对宽松的税收政策，对上市公司来说诱惑力十足。

正是因为远，这里落户年限少、还推出双限房，购房优先满足人才和在当地工作的人群。

正是因为远，这里独有的自贸区红利，也是其它几大新城所无法比拟的。

虽然目前主城区的商业氛围不强，但也正因为如此，在这里生活的人不用担心被城市灯红酒绿的消费主义所蛊惑，可以静下心来，专注家庭、专注事业、专注学术研究。

当然，他们也清楚一个城市不可能一只商业不足。

但好在呢临港有很多项目正在建设，比如爱琴海购物公园，它是集合购物餐饮 休闲亲子等业态于一体的购物中心，未来也填补临港大型商业综合体的空白。

3、5年后这批商场如果能顺利开业，相信临港的居住体验一定能提升很多，先立个flag，三五年后咱们再回来看看，真的很好奇那时候临港又会变成什么样

至于主城区那些崭新的办公楼虽然看起来都是空置的，但实际上已经基本都确定了各自的主人，白领们搬进来填满这里的空间，也只是时间的问题。

当然，他们也普遍认可我对滴水湖规划的不满。

但在他们的极力推荐下，我在滴水湖也体验到了非常有趣的东西，比如这个儿童郊外乐园，攀爬、秋千、冒险，或者在午后睡上一觉，这里不仅是孩子们的乐园，大人在这里也能找回童真。

另外在湖心岛，这里的景观绿化一下子变得厚重起来，层次丰富，趣味横生，沿湖的景观面也终于从一条线，变成了城市微微起伏的天际线。

离开滴水湖，临港适合打卡的地方会更多，比如壮阔的东海大桥、比如优雅的海边风车，你也可以在南汇海滩上追浪赶海，每到周末的午后，住在临港的人们最爱带家人来这里欣赏日落。

在临港新城的另一端，海事、海洋、电机、电力、建桥的学生在奔跑着上下课，回忆青春气息容易让人陷入情绪，

海鲜、渔村，芦潮港的烟火气也能让时光倒回起点。

所以临港新城不止有滴水湖、不止有主城区，这些形形色色的地方，都属于临港。

视频聊到这里，之前我的疑虑终于被打消，对于临港这样一个完全从零开始发展的新城来说，按照正常的区位、配套逻辑去解读也许没有错，但规划是冰冷的、旁观者的视角是局限的。

只有通过采访在临港长期生活的人，我才能了解到很多外来者难以触及的日常，才能重新见证了临港是怎样一步步发展到现在的。

我也终于明白，临港新城对我们来说也许只是个规划半成品，但对于这些一直在临港生活的人来说，这里是他们的家，从一块荒地不断成长、陪伴他们一起长大的城市。

最后，再让我们回顾一下临港新城当初由国外设计师操刀的规划图，当你将它与现在的临港卫星云图做个对比你会发现，不管是住宅、路网、还是公园，现实中的临港和当初的规划如出一辙。

如果当时的规划类似于一个冰冷的乌托邦，那现在的临港已经把这个乌托邦建造起了一半。

和临港一起成长的人，又为这块土地注入了人情与冷暖。

这座新城就像是一位在河水中央的垂钓者、自己偏安一隅、有那么一份孤独、也有那么一份期待，期待着一个又一个的规划最终都浮出水面，兑现它当初的承诺。

对我们来说，临港也许还不够好，但对在这里工作生活的人来说，临港一直在变得更好。

END

作者：杨六娃、奶酪

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