一铺三代商铺能投资吗（到现在的一铺坑三代）

“一铺养三代”已经是过去时了，现在是“一铺三代供”，特别是在电商严重冲击、交易税费极其高昂、各种流量差异化导流的今天，现在小编就来说说关于一铺三代商铺能投资吗?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

一铺三代商铺能投资吗

“一铺养三代”已经是过去时了，现在是“一铺三代供”，特别是在电商严重冲击、交易税费极其高昂、各种流量差异化导流的今天。

在投资圈，有一种说法：买住宅是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺是研究生，意思是住宅适合最普遍的投资者，而买商铺非专家大神不能玩好，属于专业级别的投资标的物。

但对于商铺的投资并非旗帜鲜明的反对，只是建议一般的人优先投资住宅而不是困难模式下的商铺，如何投资商铺，我将收集整理圈内大神的意见形成此文，在此感谢：

第一条：可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少。

解读：优先选择大型社区、成熟社区、对外开放社区、容积率大人口密度大的社区）

第二条：在没有看完100个铺前，不要轻易下手。

特别需要警惕中介打电话来主动说的笋铺，一般为损铺）

第三条：多收集商铺投资失败的案例，少研究商铺投资成功的案例。他认为商铺投资失败的案例一般有明显的借鉴意义，而商铺投资成功的案例借鉴很难。

（解读：力求不输，其实已经赢了一半）

一、商铺投资理念

1、商铺投资既是天堂，也是地狱

指的是投资得当的商铺可能获取几十倍的收益，是天堂。但投资不得当的商铺可能血本无归，是地狱。

2、一个商铺就是一个小公司，商铺的现金流比公司的现金流更能看清楚，并且水分更少。

3、商铺的价值不在于大小，在于人流量，在于铺面的宽度，在于人流量中人流的钱包，最后才是面积。

二、哪些商铺失败概率比较高

我对失败的投资案例做了一些总结，列出了商铺投资失败率比较高的案例

1、内铺投资的失败率比较高

很多内铺开始也很红火，但随着市场的变化，可能整个商场都倒闭了，内铺投资者可能血本无归。当然也有些内铺投资成功的案例，如广州的一些批发市场，尤其早期买入，升值也比较惊人。但总的来说，内铺投资的失败率比较高，内铺投资即使成功也主要是运气，内铺受制于人，很难做到“一铺富三代”。

所谓内铺受制于人，是指受制于商场的运营方管理方，个体需要服从于大局）

2、新铺投资失败率高

主要原因是现在很多新铺包装的过于厉害，很多价格远远超过了内在价值。同时新铺也不容易看清楚人流，做决策的要求相对比较高。

3、门面过窄，而深度过深的商铺失败率比较高

很多门面商铺的深度是门面的宽度十几倍，而铺面的主要价值就在门面，里面的面积的价值远远少于门面的价值。

4、面积过大的商铺失败率高

这个主要跟互联网电商的迅速发展，一些大面积的商铺以卖标准件为主，现在受到的冲击很大。并且在金融危机来临的时候，大铺更容易受到冲击，而小铺受到的冲击相对比较小。我觉得45平以下的小社区铺受到电商冲击相对比较小。

5、豪宅区的商铺投资要谨慎

主要是豪宅区一般容积率比较低，人口密度少，虽然消费能力强，但高端消费也不会在小区铺完成，而豪宅区商铺价格一般都比较高，主要原因是大家觉得房子这么贵，商铺比房子贵几倍也很正常。因此豪宅区的商铺价值可能比不上大社区铺的价值。

（解读：商铺重视人流和密度，豪宅注重私密安全，两者天然冲突）

6、2000户以下小区（尤其是没有小区外居民经过）的商铺投资失败率比较高

主要是这些小区的商铺价值本身就比较低，小区由于人数少，消费力有限，小社区的商铺投资价值比较低。

7、价格便宜人流过少的商铺不能投

很多小区铺某一面是小区人流必经之地，就会很旺投资价值高的多，但可能另外一面很少有人经过，这些商铺的投资价值就会很低。

（二少爷解读：人流监测必须具体到路面，同一社区南北之分的商铺人流可以天壤之别）

8、台阶太高(超过5个）的商铺失败率高

很多商铺门前需要上5个台阶，或下5个台阶，这样的商铺会严重影响过往的人流进店消费，会出现虽然在门前经过的人很多，但进店的比例很少。如果一个商铺，顾客要上很多台阶才能到达商铺，则商铺的价值随着台阶的增多而降低。

9、商铺与主人流之间有绿化带或隔离栏或有大树等遮挡的商铺

10、租金趋势向下走或没有递增的商铺不要试图进行投资

这些地方一般都有空铺或有很多在招租或转租的店铺，租金多年没有上涨，或者正在下跌。

（解读：可以调查上两手的转手费和最近几年的租金走势）

11、商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买

当依赖对象倒闭的时候，商铺的价值也就丢失了

12、留不住人的商铺，如靠近机场出口，或小区汽车出入口

对于商铺门前是行车道，很难步行的商铺要特别谨慎。商铺的价值来自步行的人流，而不是车流。

（二少爷解读：特别要警惕就像现在广州南站周边热炒的商铺，的确南站人流量巨大，但绝大多数都是匆匆过客，人流转换率极其低）

13、（解读：返租商铺一定要警惕，过高的售价已经体现在返租金里，而且返租期满后运营方推卸责任，商铺商场容易一潭死水）

三、商铺价值的加分因素

1、可以分割的商铺

如某个在卖的铺，由于门面足够宽，可以分割成2个铺甚至三个铺，商铺租金能提高50%以上，而原来房东并没有这样做，在商铺的价格中也并没有体现。

（解读：属于套利机会，变一为三，一大三小，有点类似膛房群租房）

2、有烟道，能做餐饮；而原来可能不是餐饮业态并铺租也较低

（解读：在电商冲击下，商铺经营风险较小的是做餐饮，但餐饮一般铺租转手费较高，而如果原业主非餐饮并卖低价，可以接手改造为餐饮铺套利）

3、可以改变业态：引进银行、药房、地产中介、美容店、品牌连锁和烟酒店等高毛利商家。

4、商铺的层高超过5米5的可以变成2层，相当与把商铺的面积大了一倍，这对于很多生意是非常有帮助的，如地产中介。或有地下室。

5、社区入口铺、超市入口铺、大商场入口铺、地理位置上特别显眼的铺位、街道转角铺、十字路口铺等都是龙头铺。

（解读：龙头铺一定会卖龙头价，必须确保原来形成龙头铺的人流不会因市政工程、入口改造、林业维护等原因发生人流阻碍等情况）

6、商铺停车

如果商铺面前能停车，对于一个商铺是一个重要的加分因素，尤其是有地下停车场的情况。如果对于一个高档的酒楼，停车基本上是必须的因素。

7、商铺门前有大的空间，比较适合留人。如果是聚客点就更佳了。

8、商铺门前的防雨走廊对商铺的价值是一个提升因素。

9、增加天桥或红绿灯斑马线或公交站等因素。天桥或斑马线或公交等可以改变人流，可能对商铺的价值发生影响。

案例分享：深圳某社区右侧的商铺从小区入伙后出租率一直不高，主要原因是小区的人流一般没有必要经过这片商铺，除了送孩子上幼儿园的时候需要经过一下。大门左侧的商铺在小区入伙后全都租出去了，主要原因小区中的居民在出入的时候都要经过这些商铺。在某一年，小区大门右侧商铺的门前架起了天桥，很多小区的居民都要经过天桥去马路对面去坐车，去乘车的人间接就要经过这些大门右边的商铺，天桥造好后，原本沉静的大门右边所有的商铺都租出去了。（解读：这就是市政工程改变人流进而改变商铺价值）

10、宽度与深度比值比较大的铺，如电梯铺。这些电梯铺如果单价比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。

（解读：电梯铺只是一个形象比喻，形容宽度很宽，深度不深的商铺）

11、比较宽阔，可以增加经营。有一个业主在一个铺前房了二只摇摇马，没有个月增加了2000元收入。

（解读：实质是可以占道经营，占用公共面积）

13、隔壁就是麦当劳或肯德基等大品牌，抛开价格等因素，一般来说是好铺。

（解读：大品牌如星巴克选址有强大的团队运作，一般买房买铺跟着品牌商买不一定大赚，但一般不会出错）

四、投资商铺前需要的调查

对商铺的调查必须包括对原来业主的调查，可以从管理处入手；对同类商铺的调查；对人流量的调查；对趋势的思考；对商铺周围拆迁调查；

1、商铺人流量调查：要多次，分早中晚；要使用计数器量化；

2、周边人口调查；对商铺周围物业数的调查；

（解读：周边人口属于哪一消费水平）

3、商铺业主的调查；可以从中介、管理处和保安入手

（解读：人口属于哪一消费水平）

4、同类商铺的调查

（解读：调研竞争对手的情况）

5、商铺租金的调查和趋势思考

对于一个店铺的租金调查：左边三间和右边三间的租金调查非常重要。不要被当前铺的租金迷惑。

确定商铺当前现金流的难点在于

a、过高，可能由于某个租客不了解市场原因，让租金远远高于市场价格，甚至故意远远高于市场价格。

b、过低，由于合约时间比较长，当前租金可能就会比较低，远远低于市场价格。

克服这二点的方法在于：调查周边的市场租金和评估周边商铺以及当前商铺的毛利。

商铺不限购但交易费用极其高昂（虽然可以用不过户、公司股份转让、法院判决等方式避税）

商铺投资属于专家级别，奉劝大家别因接到中介电话所谓的“旺铺养三代”就一股脑幻想着收租升值。

本篇文章分析的是商铺投资的传统观点，着眼点来源于吸引“自然流量”（也就是过客），而现在网红经济、互联网经济下，流量的渠道已经从过去的自然流量转变为线上流量，商铺的地段和位置已经不是第一考量要素。#我要上# #商铺投资#

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