网签价与备案价（网签价涉税价核定价..傻傻分不清）

最近关注房地产的人都知道，某知名绿中介平台上的房源一下子多了起来，其主要原因就是，核验价适当地上调了一些，好多挂不出来的房子都可以挂出来了。

而新增的挂牌数量，多了大概30%，但在我看来，其实多得这30%也并没有多少是有效房源，因为这些房源其实本身就在绿中介的房源库里，无非就是因为各种各样的原因没有展示出来，你去线下看房的时候，绿中介就会把这些没有展示的房源推荐给你。

所以，即使对外展示房源多与少，上海真实有效的在售房源就是16500套。

而我们买房子的过程中，一定听过很多的价格，网签价、成交价、市场价、评估价、核验价、涉税价、贷款核定价。这么多的价格，对于一个不在一线市场的人来说，一定是非常懵的，这篇文章我们就来聊聊上海二手房市场中这么多价的来历，而这些到底又代表什么。

顾名思义，市场价很容易理解，就是这套房子在二手市场中的价值。例如，小区在售的五套房源，单价均为10万左右/㎡，那么它的市场价就是10万/㎡。

成交价就是买家和卖家最终达成一致的售卖价格，成交价格有可能高于市场价，也有可能低于市场价。

例如，房东卖价1400万，客户还价30万，最终成交1370万，这个价格就是成交价；

相反，房东卖价1000万，由于房子各方面比较有竞争力，房东临时跳价100万，最终1100万的价格成交，那么这个价格同样也是成交价。

网签价就是体现在买卖合同当中的价格，在上海的二手房操作当中，假设客户贷款无需贷足，或者全款购买，那么一般情况下会适当的做低网签价格来节省税费。

做低网签价格的差价一般以装修补偿款的方式来体现。

核验价这个价格其实只是应用在中介平台当中，高于核验价的价格是没有办法在平台上面展示的。

而在真实的一线操作当中，一套房源上传平台的时候，是需要有一个对应的核验码的，这个核验码其实就是一个普通的二维码。而这个二维码却可以应用在多个房源当中，使其通过核验价。

举个简单的例子，假设一套房子的售价为500万，单价超过了小区的核验价，中介为了展示房源，就在安居客当中以400万的价格先挂牌，等到客户来询问的时候，再把真实的500万售价告知于客户。核验价一般是市场价的八折到九折之间。

评估价就是这套房子在银行系统当中和评估公司的系统当中的价值。在“三价取低”政策出来之前，上海二手房的贷款政策一直都是参考银行评估价的。

评估价相对市场价有一定的滞后性，例如上海楼市快速上涨周期，房屋的市场价是远高于评估价的。

涉税价和贷款核定价格，一般就是我们所说的三价取低当中的最低价。

顾名思义就是，这是税务局内部系统的参考价，网签价如果低于涉税价，那么交税按照涉税价来缴纳，网签价如果高于涉税价，那么就按照网签价格来交税。

贷款核定价，在上海的大多数交易中心，都是等同于涉税价的，个别交易中心有所例外，例如浦西主城区的几个老区，涉税价是高于贷款核定价，也就是说买房的时候贷款贷的少交税交的多。

我们来举一个简单的案例。

房子位于普陀区世纪之门一套100平米的户型，市场价在1000万左右，房东挂牌价为1050万，最终，客户以980万的价格成交，银行评估价为900万。

而在实际的操作过程当中，贷款核定价为500万，交税价格为700万。客户在上海首房首贷，贷款六五成，贷款金额为320万。实际的首付为660万。

而最近传言，上海楼市要出台新政策，鼓励刚需和改善，改善贷款的价格。这里面传言中的价格，就是贷款核定价。

在这里附上一图总结：

以上，就是上海楼市中的各种价格，读懂对你很重要，这么多价格搞不清，是非常容易被中介套路的。