买房容易踩的坑全都在这里（请注意避开这些坑）

今年是几十年以来楼市调控史上调控密度最大、态度最为坚决的一年，现在调控已见底、房价理性回归触底后迎来的将是利好止跌。

很多朋友已经开启看房路，都想着趁火打劫谈个理想的价格，熊市买房、牛市变现这个操作是对的，但是很多人只见贼吃肉、没见过贼挨打，交了定金后又跑来付费咨询我，定金如何退？

今天我给大家分享下当下买房，需要规避的风险以及避坑指南：

1

昆明烂尾楼是出了名得多，都快家喻户晓了。在行情下行期间贷款难、融资难的压迫下，今年很多开发商已接连暴雷，后期估计还有不少勇者。在这种机遇与风险并存的情况下，你选择的开发商实力将注定你未来是住工地里、还是睡房间里。

不知名的小开发商进驻的第一个楼盘，谨慎购买。因为融资渠道不清楚，开发贷杠杆有多高不清楚，开盘销量如何不清楚，是否是打一枪换一个炮就跑路不清楚，几百万的房子，还是谨慎为妙。

所以被售楼部大长腿、小俏脸勾引几下就难以把持住自己了，当下行情先看开发商实力如何再考虑增值问题，不然就算你入手再有优势，依旧注定是睡工地的命运，房价涨幅多少更与你毫无瓜葛。

2

同一个片区内、不要买价格最贵或最低的楼盘，最贵的意味着是地王或标杆盘，后期基本滞涨；而最便宜的，基本都是项目自带硬伤或根本不具备任何竞争优势的。

同一个板块内、品质相差不大且没有硬伤的情况下，首选价差大的楼盘。因为入手价高，后期片区地价涨幅带动房价上涨时，高价入手的房子涨幅空间就会受到压缩。

差距不大的总价，买房间数多、可改性最强的一套，房间数相同，买采光采阳最好、视野更开阔的那套。

3

找我买过房子和陪同看房的粉丝就知道了，一般我都会选6楼以上、倒数3楼以下的高、中、低三个楼层算价，其目的就是对比价差。

玩过多套房产的粉友应该深有体会，在新房市场中楼层价差都会很大，特别是高端盘；但是在未来二手房或卖房的时候，只要不是楼层硬伤、影响视野、采光采阳差距不大的情况下，价差都不会很大，当然也要根据楼间距而定。（带滇池这类稀缺视野的除外）

所以你想想你入手最贵、最好的楼层，在未来几年后卖房的时候，你赚得和别人赚的本质上就差一截。要是你再遇到我这类砍价方式新颖独特的玩家，连新房我都要砍的，别说你这类二手房了，我会直接砍到你怀疑人生，还不好拒绝我。

4

现在我们鼓励大家造娃，彻底放开生育三胎，因此，假如你投资房产需要长持的话，必须考虑8年之后接盘侠的实际需求，而决不能用现在的眼光来选择户型产品，未来功能齐全的改善性住房才是社会的主流。

现在买房要坚决抛弃两房，选择主流三房、大三房或者四房，而像会展、草海这类富人区的大户型、大平层将是未来大众追捧的产品，只是转手周期比较漫长没有主流快；但是这些富人区的主流三房还不带稀缺的将会一无是处，这是早已命中注定的结局。

5

相同的总价单价，投资首选主城区普通住宅，绝不要买郊区豪宅。

郊区豪宅依靠大品牌和精装修溢价早在开盘时就已被开发商吃完，今后必定跑输大盘，你买入投资就是在玩火自焚；但市区地段好的普通住宅、毛坯房增值空间巨大，变现周期很可观。

增值的是土地而不是房子，品牌和装修只能跌价而不会涨价，在我看来为品牌效应和装修高溢价买单的都是钱多没去处，做资金流放。

自己住不考虑增值和转手可以考虑买豪宅，但投资一定要买普通住宅。

6

很多首套刚需玩家买房都是满打满算，之前我就说过：切记不能根据自己现有首付款多少来买房，而是要根据筹集首付款上限来做买房预算。

只要收入的60%能覆盖月供、工作月供稳定，咬牙买套优质好房，刚买完房压力大不丢人，后期彻底躺平在底层、无法实现破圈越层才是最丢人的。因为第一套房子不努力、一步差步步差，以后你与别人的差距就会越拉越大，越到后期你想突破阶层就会越发困难，那个时候你就会像我一样发朋友圈感慨，

7

新房说得差不多了，说说二手房。

前两天陪一个付费陪同交易的粉丝看二手房，发现目前挂出来的二手房市场中硬伤房和差房子居多，能入眼的太少，考虑买二手的朋友小心点。

买二手房的风险只有两点：一是付了钱没拿到房；二是房也过户拿到了、但是凶宅或有其它纠纷和硬伤房。

我自己之前去看广福路边的金科阳光里，当时白天去看的房，采光采阳都没问题，当时房间里所有窗户都是关着的，我自己也没注意。到晚上再去看的时候电梯里恰巧遇到个半光头的业主，就问我是不是看这里的房子，后面这个业主说他的也想买了，说旁边就是杭瑞高速，只要打开窗子房间里就嗡嗡响，后面我把白天看的房子窗子全部打开，感觉一股刺耳的声波就过来了。

给你们说这个废话就是告诫大家：在看房时一定要弄清楚房东卖房的原因是什么、目的是什么？决不能只听中介片面之言。是置换还是去其他城市发展还是快要断供了，还是房子有产权和硬伤问题，最好当面问房东、侧面向邻居了解并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节，切勿疏忽。

一定要搞清楚房东卖房的目的，有硬伤和产权有问题的房子绝对不能买，若你图便宜抱有侥幸心理，说明你还没被熟人打过。

8

前面的历史文章我也曾说过产权问题，房子看好、价格谈妥，在给房东付定金买房前，切记要到房产交易中心查询房子的产权情况，房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷，一目了然。买二手房首先要学会的就是这点，是重要最细致简单且最致命的。

9

在买二手房或卖二手房过程中，交钱签定金协议时，务必要提前一天拿到中介合同模板，按照自己的意愿和计划写好，然后再让中介打印出来。

我前几天就有个玉溪粉丝给我诉说：她买了套玉溪的二手房，由于房子没有满两年过户税费要多5万，而之前和房东谈好的是税费一人承担一半，结果她付了50万全款后，要求房东过户，但是房东突然反悔要求5万的税费她自己全额承担。

所以，拖到签署协议的最后时间，再给你的上家或者下家查看，给他思考的时间越短越好。并且让中介配合你告诉他，这套协议都是固定条款、固定内容，不是你自己写的，修改其中任何一条都要经过你自己的同意才行。

总之，你的目的很明确，就是让你的对手尽可能多地按照你的意愿来签署协议。

10

楼市里最让人蛋疼的事，就是房子也涨价了很值钱，但也没办法变现置换。有一类买房实操很奇葩，真的让我惊叹不已。

本来他们手上有足够的资金，完全可以在好点的地段首付两套房，可是他们却偏偏要把所有的资金全部压在一套大户型上，主要是买的还不是为了满足自己的居住舒适度，不是顶配优质改善资产。

主流小户型的租售比和投资回报率都要明显优于大户型，而且房子越小涨得越快。在总预算不变的情况下，宁愿买两套小户型，也别硬抗一套大户型。

原因道理很简单：主流小户型的变现能力和抵押能力会更加灵活方便，更能满足我们对流动资金的需求。在满足了自己居住舒适度的基础上，投资房产的套数远比面积更重要。

换句话说就是：两套以上房产才叫资产，只有一套自住房其实就是穷人一个，请原谅我说话毫不客气。

11

常在河边走、哪有不湿鞋的，美女看多了就知道如何评估美的标准，在楼市里也是如此，没有真金白银在赌桌上输过钱，装什么老千。

房子本身就是个商品，就像70年代的黑白电视到至今的液晶高清一样，我们已走过从无到有的低级阶段。

楼市是逆人性的，熊市入场牛市变现我已说过多次，可惜很多人都搞反了，聪明的人操作一定是逆势而为，就看你有没有专业经验和魄力了。

你没踩过坑，是因为你买的太少。置换的风险最大，卖房的风险最小。没有本事，就别学玩炒房的频进频出。看清风向、踏准周期，让自己的频率和调控的频率保持一致，才能实现最大幅度的共振。

希望来年春暖花开时，我们都能发自内心地普大喜奔，而不是强颜欢笑与怨天尤人。

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