停止去库存会有什么结果 多亏去库存一夜过千亿

2016年10月，虽说已经入了秋，江苏依然很热。在火热的秋天里，王晓松写下了一封颇文艺的辞职信：“秋天是收获的季节，春生，夏长，秋收，冬藏，年复一年。秋天也是离别的季节，离别总是那么不期而遇，却又真真切切。在此我要郑重向大家道一声别。因为要专注于处理个人事务，我将离开公司。”

这封文艺的辞职信娓娓道来，却在新城内部掀起了轩然大波。

写下这封辞职信之前的一天，王晓松还在走流程审批公司事项，一切按部就班与往日并无不同。王晓松那一年29岁，在总裁的位置上已经坐了3年。

这封天降的辞职信炸开了新城内部论坛，从上到下议论纷纷，一直到人事部门出面叫停，宣布以公司发文为准，王晓松突如其来的请辞事件才开始逐步平息。

那之后，说什么的都有，热爱八卦的女同学们说王晓松的辞职是因为一个灰姑娘，当然更多主流媒体愿意相信晓松二代确实有除了地产之外的兴趣。

但是这个积极而又正能量的猜测，在不满两年后的夏末被啪啪打脸。2018年8月，王振华辞任新城控股总裁职务，由王晓松接替任职。

在晓松二代辞任总裁的2016年，新城控股实现销售额650亿元，那时他理想中的新城能够在2020年破千亿销售额。

在晓松二代复位总裁的2018年，新城控股实现上半年953亿元销售额，稳稳的全国房企前十名。

晓松二代错过的是新城大跃进的2017年，这一年新城实现1265亿元销售额，比他预期的2020年整整提前了3年，这份可以载入企业发展史的跃进，算不到晓松二代的头上。

前晓松时代是尚未开始去库存的中国，一二线城市是中国经济的支柱；后晓松时代是去库存成为历史，三四线城市逐渐式微。晓松二代失去的是一个时代，也是新城最高光的两年。

——壹——

事情发生在2015年末，那之后的两年，一波热得发烫的行情迅速席卷中国三四线城市。

2015年11月，中央首次提出去库存。一个月后，将去库存上升至2016年经济工作五大任务之一。

鼓励性的政治环境叠加宽松的经济政策，在2016年上半年，热钱涌进了四大一线城市和强二线城市，让北京、上海、杭州、南京、合肥走出了一波房价成倍上涨的行情。

此时以长三角为大本营的新城控股，在2016年上半年完成了280亿销售额。

当中央发现去库存无法有效传导至广大三四线城市中时，便以2016年9月30日为界，颁布针对一线城市及强二线城市的密集调控政策，将热钱从这些城市挤出，三四线城市房地产爆发式增长由此启幕。

到2016年底时，新城控股实现650亿元销售额，这个数字在2015年是319亿元。

在去库存的引领下，新城以2016年为起点，实现销售额一年翻一倍的大发展。

当晓松二代回首走过的2016年时，他会因过早的离开而悔恨，也会因低估了新城的发展而羞愧。

但是他的爸爸不会这样想，因为他知道，去库存的序曲才刚刚奏响，2017年有一大波韭菜正在赶来。

取得650亿元销售的2016年，新城住宅的城市布局主要是江苏最富的苏锡常三地，以及省会南京，走出江苏的城市有房价上涨最猛的合肥、武汉，还有山东第一经济支柱青岛，以及省会济南。

到了去库存如火如荼的2017年，新城住宅的城市布局则大大扩容，除了上述二线城市之外，江苏省内的句容、宿迁、镇江、邳州、南通，省外的孝感、黄石、德州、廊坊、宝坻，都有新城布局的身影。

这些名副其实的三四线城市，地理不好的理解起来可能有点困难。

不考虑综合体配建的住宅，新城在2016年有99个住宅项目在运作，而到了2017年这个数字就增加到了169个。（根据财报不完全统计）

已经深入到三四线腹地的新城，2017年销售额再翻一倍，1265亿元。

王振华能够精准理解什么是去库存，这对于新城来讲将是一个多么大的历史机遇，所以他拿起地来毫不手软。

2016年新城新增土储40幅，合计1400万方；到了2017年，新增土储达到122幅，合计3390万方。拿地的规模以3倍量增长。

在一切都尚未发生的2015年，新城在上海、常州、苏州、南京四地的销售总额为224亿元，公司当年一共完成319亿元销售额，这四地的比重高达70%。

2016年苏州成为新城第一个单城破百亿的城市，到了2017年，能够破百亿的城市已经扩容至苏州、南京、苏南城市公司。

是去库存的指令让新城敢于向江苏更大面积的三四线城市扩张，甚至敢于向中西部、环渤海延伸。

2016和2017年这一波三四线的行情，成全了新城迈向全国的脚步，让偏安于长三角一隅的房企一跃进入第一梯队，财报中每一个数字都亮眼夺目。

一夜过千亿。

——贰——

新城从前并不是这样的节奏，在一切还未发生的2015年，他只有319亿元销售额，往前一年是245亿元，那时候还是万科与绿地争大哥的年代，大哥们的销售额已经突破2000亿。

去库存之前，新城可不敢望其项背。

早在大萧条的2008年，扛不住的小房企新城想起了自己的前辈万达，一个由住宅转战商业的帝国，用三四线城市最喜欢的产城概念底价圈地，并且屡试不爽。

王健林说万达的土地成本比其他企业要便宜很多，至少便宜一半。他认为这与万达不断创新的商业模式有关。

这种关联就在于，万达的商业模式能够为地方政府创业绩，就像王董事长经常提及的创造就业、纳税大户、带动远郊发展等。

万达用商业概念打中地方官员的七寸，所以万达在处理政商关系中，仍然能像甲方爸爸一样傲娇。

新城的目标就是万达，王振华也时时盼着城市化进程能带给商业 三四线这条路一些红利，好多实现几个小目标。

果然与万达一样，新城用商业概念在三四线城市轻松获取低价土地，大肆圈地的他走出了一条“现金流滚资产”的发展道路。

原本王老板手中的算盘并不如现在这般响，那时无力去一二线发展的新城，只能通过“万达模式”讲故事，让地方政府倾囊相助。要知道，5年前可没人愿意做商业。

王老板此举一来避开一二线争夺的炮火，二来另辟蹊径走商业道路。

谁知道风口来得这么快、这么巧，原本无人看好的三四线城市就在去库存这一声令下，走出了两年的上扬线。

新城在2016年获取扬州吾悦广场住宅部分时，楼面价2500元/平米，销售时将近1.5万/平米。这一部分产品在2017年初开售，不到半年时间，回款10亿。有媒体报道称，土拍之前扬州市政府就明确表示将会引进吾悦广场。

王老板手中的存货得以快速消化，现金流提上来，商业就也可以做起来了。

截止到2018年6月30号，新城旗下最负盛名的新城吾悦广场共计开业26个，在建及拟建的吾悦广场为54个。

新城做商业的决心很大，从王老板把陈德力挖来就可见一斑。陈德力在万达的6年里，将年开业量从15家增致50家，而这个数字是商业领域的极限。

对于新城的定位，陈德力量化至每年开业25家，到2020年开业100家，100家吾悦广场每年要贡献1200亿销售额，平均每家12亿。

2018上半年新城开业吾悦广场3个，而他学习的对象万达广场只有不到四分之一的商业能够实现年营业额10亿元。

现金流是滚来了，但是如何做好吾悦广场的商业运营，仍然是悬在新城头上的达摩克里斯之剑。

新城头上的剑不止这一把，在规模背后，负债是推手。

2017年新城经营活动现金流净额为-105亿，投资活动现金流净额仅为2.44亿，而筹资活动产生的现金流净额为190亿。这代表新城当年现金流入基本上完全依赖融资，当年经营活动净流出高达105亿。

2018年开始的全行业去杠杆让各大房企将周转率当成考核第一要务，新城也没有例外，继续着快速销售、高周转、实现资金迅速滚动的模式，然而新城太过于高度依赖对外筹融资输血，一旦融资通道受阻，新城将迅速暴露在资金链断裂风险之中。

危险环绕着他，然而向三四线城市下沉，以及“无周期拿地”的战略，让新城一跃成为中国房企最大的黑马，这是让一家企业为之振奋的历程。

多亏去库存。

——叁——

除了商业和住宅的双轮驱动之外，新城正在谋求旗下物业板块的上市之路。然而在上市之前，王老板对他做了点手脚。

新城物业原本名叫江苏新城物业服务有限公司，王老板在2016年时对其做了股份制改革，物业公司从此更名为西藏新城悦物业服务股份有限公司。

上市的号角吹响之后，王老板用3.2亿元将原本从属于新城发展的物业公司进行私有化，变成了一家自己的公司。

在此之前，王老板还曾力图让新城发展实现私有化。

2016年新城悦净利润是0.55亿元，那时候新城悦管理着181个项目，合计面积4600万方，其中绝大多数是新城控股开发的项目。

2016年2月，新城悦的净资产评估值是2.95亿元。同年6月，当常州宜建、常州通润、西藏智盈及西藏中山八海几家公司入股后，新城悦净资产估值达到了4.5亿元。

王老板让新城物业在上市前暴富了一把。

晓松二代也曾折腾过新城的物业领域，2015年发布的新橙社概念就是出自他的手笔。牛仔T恤板鞋的配置被他搬上发布会，那一年媒体对他这个履新两年的总裁深有好感，一个穿着亲民的富二代被媒体喻为互联网 房地产的最佳代言。

依然是老套路，新橙社借助APP营造社区商业概念。这种概念的失败不是因为晓松二代离职了，而是打出这种概念的房企就几乎没有成功过。

这是小王总在位时能够被想起来的为数不多的政绩，纵观接班的房地产二代，除了许世坛略有影响力之外，进了董事局的杨惠妍、王思聪、孙喆一，无不是在父辈的光环下承袭既得利益，当然这也跟他们的爸爸还没老有关系。

在父子分担董事长和总裁的企业中，私有化、家族企业弊病等问题始终围绕着他们。而在不远的将来，棚改货币化的退出、三四线去库存大幕的落下，还将进一步加剧新城前进的风险。

从1993年创建新城，一直到2016年去库存之前，新城在房地产开发的路上一直默默无闻。然而无论如何，新城却赶上了这波三四线的红利，收割了规模与掌声。

老是遇不上机会的人，最终总会走运。

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