明晰集体产权与维护成员权益（无权代替产权人签署协议）

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上世纪90年代，杭州市周浦乡某经济合作社与社员李四签订《租赁土地协议书》，将部分土地租赁给李四经营和使用，因效益不好，2001年开始进行招商引资，吸引人才，发展地方经济。张三作为被吸纳人才，在2001年成立公司，以公司名义与土地所在的村委会签订《协议书》，约定征地建设杭州某设备安装工程有限公司。为了充分完善手续，2002年杭州市周浦乡人民政府向杭州市西湖区经济体制改革办公室提交《关于杭州某工艺品厂要求改制的请示》，以资产出让形式进行转制，受让人为张三，在补办了用地手续后，再由杭州某设备安装工程有限公司兼并杭州某工艺品厂，最终达到招商引资的目的。

在兼并过程中，杭州某设备安装工程有限公司、村委、及原承租人李四签订补充协议，进一步约定的了土地面积、房屋面积、地上物归属、将来如遇征收的解决问题，总而言之，全部产权归属被招商引资而来的杭州某设备安装工程有限公司。

因“美丽西湖行动”，双浦镇环境综合整治项目建设，需要对案涉房屋及所在地块进行征迁，基层行政机关委托了评估机构，对“杭州市西湖区双浦镇（原周浦乡）某村，杭州某经济合作社（原经济合作社），杭州某设备安装工程有限公司的房屋进行评估，并最终以行政机关的名义与经济合作社签订的补偿协议。后直到2021年，作为被招商引资入住的公司才知晓自己享有所有权的房屋被第三人，也就是集体经济组织签署了补偿协议。

经过多方协调无果的情况下，最终杭州某设备安装工程有限公司决定对协议提起行政诉讼。在庭审中，基层行政机关与经济合作社均是以土地所有权为集体这一理由，认为双方签订的补偿协议合法有效。

但经过最终审理，人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

根据该条规定，无处分权人处分他人财产，权利人不予追认的，该合同无效，2001 年、2002 年公司通过协议方式从李四处和村里受让取得案涉房屋以及案涉房屋占用范围内的土地使用权利，并按约支付了合同价款，协议约定李四和村里要协助原告办理土地使用证、房产证、建筑许可证等各类产权证件，虽然最终未能办出房屋产权证，但已经以杭州某工艺品厂名义办理了《集体土地使用证》，且此后至的近二十年时间里持续占有、使用，判定根据协议内容和履行情况，认定公司为房屋权利人，经济合作社以自己系集体土地所有权人主张其为案涉房屋所有权人，缺乏依据。

最终确认合作社与基层行政机关签署的《补偿安置协议》无效。

由于我国土地的根本制度是公有制，暨存在所有权和使用权的区分，集体土地的所有权归属集体共同共有，但是，集体土地的使用权是可以区分的，况且，由于土地的所有权和使用权相互区分，对于依附在土地上的建筑物、构筑物等就要视情况而定，不能简单的以土地所有权归属集体，所以只要是依附在集体土地上的、未明确登记的建筑物就当然的归村集体所有，这从物权的原始取得角度、从买卖地上物的债权债务角度是不能成立的，往往在大规模的治理过程中，行政机关为了高效，会想尽一切办法完成治理完毕的目的，但高效的前提，不应损害真正权利人的合法权益，不能为了快而无视他人的合法权益。

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