长沙哪个小区学位房好（长沙带学位的公寓能不能买）

这几年，随着楼市调控、住宅限购不断升级，许多长沙投资者都将目光转向了公寓。但随着市场上公寓越来越多，特别是疫情之后，疑问也摆在了每一位购房者的眼前：

长沙公寓还能不能买？

哪些公寓更值得投资？

现状：库存积压，公寓压力凸显

据湖南世联行半年度报告显示，上半年长沙内五区商业公寓总供应量87万方，同比上升7%，总成交47万方，同比上升4%，从整体来看公寓市场整体保持稳定。

不过，从去化率走势来看，还是有明显的变化：去年上半年长沙公寓供应、成交基本平衡，而今年上半年的成交套数仅占供应量的六成。

据不完全统计，今年全年内五区公寓预计新增供应194万方，总成交量预计同比下滑两成至110万方。

这意味着：长沙公寓库存量仍会继续增加，而在更大的竞争压力下，不排除更多的项目“以价换量”，全市公寓成交均价或将进一步下滑。

9月以来，恒大掀起的公寓价格战风暴更是引发了巨大的“鲶鱼效应”，目前已知多个开发商意欲效仿恒大进行大幅度降价打折促销，期望清理手头的公寓产品库存。

“金九银十”的公寓市场将面临更多变数，对于此时希望捡漏的公寓投资者而言，什么样的产品能真正带来长期价值和稳定收益呢？是不是比原来卖的便宜了就有可以买了呢？

热点：学区房受追捧，法拍屡创新高

二手学区房卖"高价"已不是稀奇事。

在当前新房市场遇冷、二手房市场疲软的行情下，自带学区光环的房子，总能轻松跑赢市场，从容接受挑战。市场作为房子的最佳试金石，验出了学区房最真实的温度。

在投资上，因为有教育溢价的存在，学区房一般比普通房子价格更坚挺。另外不管在哪个城市，学区房甚至是超越地铁盘的存在，长期占据涨幅排行榜首位。就长沙学区房法拍的行情来看，长沙网红学区盘 八方小区一套住宅法拍成交均价达到3.1万/平，据悉创造了长沙法拍房成交价最高记录，而且围观次数破万，达到了13831次。

这个二手房单价甚至超越了长沙一线江景新房，之所以有底气卖这么高价，只因它属于长沙市实验小学学区、以及长郡双语实验中学配套入学范围。

同样可入读长郡双语的钰龙天下、 旭辉藏郡最近成交的二手房单价也纷纷破2万/平。从热闹非凡的法拍学区房市场可窥见， 好的学区房的确更能经受考验，房价也更胜一筹。

购房者出于对新房学区划分的担心，以及对于名校的追求，让"八方小区"现象成为长沙二手房市场的一大特点，这种楼市现象未来也还将持续。

住宅限购下，带学区的公寓盘值得关注

目前长沙市的小学入学排序分类为：一类为有房有户，二类为有户无房，三类为有房无户，四类为无房无户。

而根据长沙市委、市政府《关于进一步做好义务教育招生入学工作的实施办法》(长办发〔2016〕5号)，适龄儿童（少年）本人、父母或其他法定监护人提供的房屋产权证或房屋预告登记证，其产权证性质必须为住宅，非住宅性质的房产不能作为学生入学依据。因此，只有公寓业主将户口落到公寓所在地的派出所，才能列入二类有户无房的范围，拥有入读附近小学的机会。但对于大多数家长追求的名校学区而言，一类有房有户的家庭才能确保入学，二类情况的家庭很难有名额被名校录取。

也有不少开发商为了保证大体量公寓的销售，会与周边的重点学校（主要是小学）进行合作，将自己开发项目的公寓纳入到重点学校的学区范围内，但重点学校的学位毕竟是紧张的，所以一般情况下，仅购买公寓的一手业主能使用一次学位，成功入读重点小学后，学位也就不存在了。

为满足许多没有购房资格的家长希望自家小孩上名校的愿望，小编就来盘点一下长沙那些带学位的公寓产品：

福天藏郡广场

福天藏郡广场位于芙蓉南路长郡天心实验学校旁。共2398户，容积率3，绿化率46.55%，项目带装修交付。福天藏郡广场在售4#建面32-46平商业公寓，非毛坯11000-12000元/平；5#建面29-46平商业公寓，非毛坯9000-10000元/平；3#28-39平非毛坯公寓，均价13000元/平。预计2021年年底交房。

项目自建九年制长郡天心实验学校，公寓业主可以直接入读。

福晟翡翠湾

福晟翡翠湾作为湖南福晟集团入湘的首个TOP系作品。位于梅溪湖环湖路与近湖九路交汇处（城市岛旁边），靠近梅溪湖的西边。

楼盘建筑面积总共16.8万㎡，双子塔造型，1栋就是45层限高206米，38-80㎡的LOFT公寓，目前毛坯售价17000元/平米。2栋是48层限高150米的环幕大平层，目前已经清盘。项目公寓带西雅小学学位。

达美寰宇中心

达美寰宇中心占据梅溪湖国际新城一二期的交汇处，一期有规划成熟的景观、交通、医疗配套等设施，而二期自带商务、教育、文旅、科创等发展资源，为达美寰宇中心的资产提升再添强大助力。且项目本身毗邻金茂大厦，自带国际5A写字楼、五星级酒店以及商业街区。

目前项目在售精装LOFT公寓，销售均价20000-23000元/平米，凭合同可入读西雅小学、西雅中学。

泰禹雅鲤

泰禹雅鲤项目是由湖南泰禹实业建设的东塘商务公寓，位于雨花区劳动中路曙光路砂子塘路交汇处，项目周边五百米拥有三所品牌小学 一所百年高中，小学有砂子塘小学本校、砂子塘万博汇小学、砂子塘第二小学，中学有稻田中学、雅礼中学。

项目将推建面77-156平商业公寓，具体开盘时间待定，预计售价26000元/平米。购买公寓70平米以上的业主凭合同可以直接入读中雅培粹初中部（雅礼高中本部隔壁），雅礼嫡系初中部，6A率排名前列。

泰禹上雅

泰禹上雅是由泰禹实业以超高标准建设的长沙地标级5A智能非毛坯双学校公寓。项目位于雨花区万家丽中路与白冶路交汇处（雨花区政府往南）。目前在售43-94平米LOFT公寓，可以选择毛坯或精装产品，毛坯公寓售价22000元/平米。

泰禹上雅项目自身配建了泰禹小学，南雅雨花实验中学，是目前唯一在售的配名牌小学、初中学位的公寓项目，特别值得一提的是，双学位可流转，不仅一手房业主可以使用，将来业主将公寓出手，二手房业主也同样能享受该学区配套。

泰禹小学原名砂子塘小学东校区，教学与砂子塘本部保持一致。因办学成绩突出，泰禹小学被称为“雨花top3”。如今泰禹已形成教育集团，开办二小、三小，逐步覆盖雨花区。

南雅雨花实验中学，目前已开工，计划2021年秋季开学。南雅雨花实验中学是南雅系第一所“实验”中学，由雨花区和南雅重点打造，以南雅中学核心师资创建。

敬天广场

敬天广场位于长沙市五一大道190号，地铁2号线和7号线在本项目负二层无缝对接，是目前五一大道沿线仅有的高端公寓项目。敬天广场双子塔建筑高度超300米，背靠省委面向曙光路，处于袁家岭政商核心区。北靠湖南省委、省公安厅、省军区；南临五一路，面向曙光大道；东接芙蓉华天酒店，距长沙火车站仅500米，完美实现湖南3 5一小时经济圈，西面与佳兆业广场和即将开工建设的友谊商店二期扩建工程的地下室和商业裙楼直接连通，三个独立的项目将汇聚成一个整体的超百万方城市商业综合建筑群。

目前在售33-80平米的精装LOFT复式公寓，提供5种精装风格选择，户户带中央空调和新风系统，售价在19000-22000元/平米，对照其地段和高端的品质，性价比还是比较高的。

购买敬天广场在公寓交付后即可凭合同入读芙蓉区重点小学燕山小学、育英小学，其学区还可以流转，这一卖点是非常有价值的，因为冲着学区买公寓的业主将来可能在学位用完后面临转手的问题，学位可流转意味着公寓价值不会贬损。

购房建议：

1、带学区或学位的公寓一般价格高于周边同地段不带学区的公寓，那高出的价格就是你为学区或学位所付出的代价，大家可以直观衡量值不值得；

2、一般公寓的学位都是一次性的，一个孩子读完后，不能再给另一个孩子使用，因此学位用过的公寓的价格会回归到周边同类公寓产品的价格水平。

3、学区可流转的公寓非常值得购买，因为当前你所看中的学区价值也是未来接盘的家长所看中的，所以你的小孩读完书后再转让公寓，公寓依然属于抢手产品，价格并不会因为使用过学区而贬损，自家小孩享受过名校教育后仍然可以收回成本，有条件的家长又没有购房资格的还是建议入手。

如你有任何购房方面疑问，可添加文末微信号咨询。

温馨提示：本文内容仅供参考，不能作为任何行为依据，准确信息以官方公布为准。

免责声明：

1、部分图片来源于网络，侵删；

2、文章观点仅代表作者个人观点。

,