上海学区房价一览表 学区神话走向破灭

导语

上海学区房挂牌价断崖式下调！有房主8天降380万抛售！知名“三学区”地段也不香了？

学区房价格下跌对于很多家长来说也是好消息！背后都有哪些政策“推波助澜”？这些学区房的坑不要再踩了！

学区房作为孩子升入优质公办小学的必备筹码，一度成为家长们“趋之若鹜”的“奢侈品”。

对口热门中小学的“老破小”甚至也能跻身“千万豪宅”之列！学区房如今价格大跳水！“上海学区房挂牌价断崖式下调”也冲上同城热搜！

（图片来源：新浪微博）

有房主8天降380万抛售！楼市遇冷，学区房价格松动最明显！背后都是哪些政策“推波助澜”？房价还会继续跌吗？

有意向购买学区房的家长注意了，这些典型“大坑”不要再踩了！一起来看看吧~

PART1

学区房大跳水！

上海楼市向来有“金九银十”直之说，但今年的“银十”却并未兑现！据上海中原地产数据，10月上海新建商品住宅成交面积53万平方米，环比减少58.4%，同比减少42.6%。

由于市场“买涨不买跌”的观望情绪浓厚，上海二手房议价空间增大，不少房源挂牌价出现松动，有房源甚至一降再降。

甚至有业主8天降价380万抛售“豪宅”房产！以浦东知名高端楼盘翡翠滨江为例，《华夏时报》的记者在诸葛找房APP上看到，该项目一套住宅在今年10月22日以5380万元挂出，而在仅8天后的10月31日，业主将挂牌价调至4999万元，8天降价381万元。

（图片来源：新浪微博）

需要说明的是，高端豪宅挂牌价调低情况并不普遍。例如，上述翡翠滨江项目一二期共有25套房源挂牌，但降价的房源仅此一套。

而房价“松动”的“主力军”当属家长们最为关心的学区房了！以浦东知名的“三学区”梅园五、六街坊为例，由于对口的中小学有浦东最热门的中小学，所以价格向来“夸张”！

2020年底、2021年初，挂牌单价高达20万元/平方米，一套50平的小两房竟跻身千万豪宅之列。但目前在贝壳找房等平台上，梅园小区目前的挂牌单价已降至13万元左右。

其实，在2021年9月，学区房的房价就已经下调近300万！

（图片来源：新浪微博）

学区房价格下调的背后，都有哪些政策在“推波助澜”呢？

PART2

房价、学区整治“双管齐下”！

三价就低

在二手房交易中，存在着大量“阴阳合同”现象，即买家和卖家签订两份不同价格的购房合同，“阴合同”即真实成交价格的合同，“阳合同”即为了应付网签的虚假价格合同，后者可分为做高、做低房价两种类别。

做高房价的合同，即通过做高拟交易房产的总价款，向银行申请更高额度的贷款，获得更多的资金，从而降低购房者的首付压力。

相反，通过将拟交易房产的总价款做低，则可以达到购房者少缴纳税费的目的。

针对此类现象，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，但实际执行标准、细则等还在进一步实践中。

通过“阴阳合同”等方式规避政策监管，这样的侥幸心理，在本次的“三价就低”新规下却无法继续通行了。

三价之间有什么区别？

网签合同价，是由购房者和卖房者双方商定而成，并录入网签合同中的价格。

银行评估价，即双方签订贷款合同后，银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。

涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

银行审批二手房贷款额度时，将以此“三价”中的最低价作为依据，具体时间以银行实际执行时间为准。

这一新规一旦全面落地，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。

同时，该新规的全面实施将有效打击“阴阳合同”的生存空间，更大限度降低投资投机购房的杠杆，推动二手房市场有序回归平稳。

多校划片，解决“择校热”？

教育部在对“关于改善炒作学区房，保障教育资源共享的建议”的回复中明确表示，将出台意见从根本上解决“择校热”问题。

（图片来源：教育部）

教育部一直以来都从两方面着手，除均衡教育资源外，另一个手段便是推进多校划片、治理择校和规范招生入学秩序。

自2014年起，教育部启动了义务教育免试就近入学改革。

• 积极推进多校划片，随机分配优质学校名额；

• 积极推进小学、初中对口直升、强弱搭配和九年一贯制办学；

• 积极推进优质高中招生指标分配到区域内薄弱初中和农村初中等多种措施。

而针对民办义务教育学校，教育部则出台政策进一步规范招生行为，对报名人数超过招生计划的实行电脑随机录取。

对于上海来说，民办摇号早已推行了。而多校划片是否也在路上了呢？

在小升初方面，长宁、徐汇、静安等区很早就已经开始采取“多校电脑派位”的方式进行录取工作了。

而徐汇区的上汇实验的招生政策则颇有几分“划片摇号”的味道。该校面向四个街道招生，但招生和公办不一样，放弃民办和公办第一批验证，超额实行电脑随机摇号！

虽然上海的幼升小公办入学还未采取“电脑排位”的方式，不过该政策在北京、成都等地都已经推行多年了，不过根据官方在该方面的表态，上海幼升小的推行也不是没有可能！

除上述政策外，中考改革新政落地也让很多家长对于较为普通的中小学有了一定的希望，加之有背景的新校增多，教育集团化的扩大，教师轮岗等针对于房价和教育公平的政策都对房地产市场产生了一定的影响。

尽管如此，还是有不少家长有意向购买学区房！但部分学区房价格下调后仍处高位，自然是一笔不小的花费，最遗憾的无非是买了学区房却没能进对口热门小学！购买“学区房”的这些坑不要再踩了！一起来看看吧~

PART3

学区房避雷

• 提前看好目标学校的招生简章要求！很多热门小学会在招生简章中明确入户年限、户口和产证要求等，因此在购买学区房之前要做好相应功课，避免花了大钱却被统筹！
• 对口地段时有变动，房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内更为稳定。
• 小学的对口地段每年都会发生一些变化，可能入手学区房时对口是A小学，等孩子入学时对口的学校就变了。新办的学校调整会大一些，家长们购买学区房时要有一定的心理预期。

• 学区划分一般不包括在建小区，务必谨慎对待某些中介广告！
• 学位占用要注意，有的业主可能会在孩子小学毕业后置换房子，因此在购买二手房时，需要确定该学区有没有“五年一户”等政策的影响，否则即买即入读对口学校的计划很可能会落空。
• 买了学区房之后，要保证“人户一致”，户口本上的地址和房产证地址需要一致，父母的户口最好和孩子的在一起！

另外，上海有一些房产不属于住宅类产权，属非住宅产权或者商住两用房，这类房子一般不能落户，也不具备学区名额。

各类政策已经开始逐步整治“天价”学区房的问题了！不仅是经济政策管控，上海的集团化办学，教师轮岗制度等也为从前相对普通的学校和较为偏远的地区带来了优质的教学资源，在房价相对的地区享受更好的教育不再没有可能。在房产市场逐渐低迷的的趋势下，家长们还会去买高价的学区房吗？欢迎评论区留言分享哦~

信息来源：华夏时报、新浪财经、第一财经、新浪微博、教育部、看看新闻等。

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