福州蓝房网土拍（福州土拍连学区明牌）

不等了！趁着楼市利好余温仍在，福州顺势加推了2022年第四批集中供地。

上海西新村、雁塔的旧改地块以及樟岚、五里亭的优质宅地，都赶上了今年福州土拍的末班车。为了卖地，福州甚至连“学区明牌”都出了！

但城投不兜底之后，谁来当土拍“气氛组”呢？

2022年福州第四轮土拍共出让12幅国有建设用地，包含7幅涉宅地块及5幅商服地块，土地总出让面积约466.34亩，总起拍价高达106.27亿元，将于12月10日上午开拍，涉及住宅用地的宗地2022-51号至57号采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让。

公告一出，最直观的感受是，宅地供应明显少了。7幅涉宅地块，除去宗地2022-55号地块（全部建设安置型商品房）和宗地2022-57号地块（全部建设社会租赁住房），只有5幅是市场化商品住房用地。

这5幅商品住房用地分别是台江上海西地块的2幅纯商地块、三江口樟岚的瞰江学区地块、五里亭地铁宅地，还有一幅是安商房地块，位于火车南站附近。

商服地块方面，9月份刚启动征迁的雁塔旧改地块以光速上架了，其中宗地2022-58号地块（雁塔旧改项目出让地块一）将建最高200米的摩天大楼。江南CBD也加快成型，此次出让了9.25亩的商服用地。

先说下关注度最高的位于台江区核心区域的上海西新村地块。作为福州中心城区今年涉迁面积最大的征迁项目，该片区一次性推出了2幅纯商房宅地和1幅纯安置宅地。

上海西新村出让地块二、三起拍楼面价都在2.68万/㎡，未来商品房销售指导均价高达4.5万/㎡。在第四代立体生态住宅的光环下，未来区域新盘大概率定位改善，别提超3.0的容积率，就还过得去。

△上海西新村出让地块一、二、三效果图

本轮土拍的另一块“肥肉”是三江口樟岚地块，直接把“划片清华大学附属中学福州学校”写进土拍公告，在福州土拍史上实属罕见。

今年首轮土拍出让的仓山三江口出让地块二十二，也要求过配建小学并移交给福州教育学院附属第一小学。

福州教育学院附属第一小学是一所百年老校，是福州市教育局直属的公办小学，对口中学为福州十一中。而清华附中福州学校是市政府与清华附中合作办学项目，是清华附中一体化学校成员校之一，是目前福州首个十二年一贯制公办学校。

预期划片一附小分校和明确划片清华附中，二者含金量完全不同。所以，三江口出让地块二十二在当时并没有引起争抢，而是由福州新区开发投资集团兜底。而此次出让的三江口樟岚地块除了“学区明牌”，项目周边还有三江口公园金沙飞舞景区和嘉里商业中心，配套优势明显，应该有不少房企盯着。

“防止以学区房名义炒作房价””的刀还架在楼市头上，福州为什么要祭出清华附中“学区牌”？当然是为了吸引房企拿地，救一救房价已经跌嗨了的三江口。搭上清华附中的滨江正荣府是如何“逆天改命”的，有目共睹。

△三江口樟岚地块效果图

此外，继保利招商和樾风华之后，五里亭地铁旁再供应一幅21亩的纯商宅地——连潘旧改项目出让地块一，似曾相识但又面目全非。它是由去年底流拍的宗地2021-58号地块切割而来的，此次“二进宫”不知道能不能找到买家。

△连潘旧改项目出让地块一效果图

以往，地卖不出去，苦一苦城投就行了。

据克尔瑞统计，近两年福州6轮集中土拍成交的69幅宅地，福州建发、市城乡建总、左海集团、福州建工等地方国资平台逆风托底了27幅地块；而保利、首开、厦门建发、厦门国贸等国央企竞得地块17幅。二者合计购地占比已超过六成！

但近期，财政部印发了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，严禁各地政府通过国企购地等方式虚增土地出让收入。一纸禁令宣告“城投托底”的土拍市场迎来变局！

不让城投刷单，有可能导致土地流拍率明显提升，这或许是福州本轮土拍宅地大幅减少的良苦用心。

不过，随着“金融十六条 ”等市场信心的持续注入，民营房企的现金流腾挪能力有了初步改善。从11月南京、长沙、苏州、无锡多地的土拍结果来看，虽然底价成交还是主旋律，但龙湖等民营房企逐渐恢复在土地市场的活跃度。

都说土地市场是房地产市场的晴雨表，本轮土拍应该是今年福州楼市最后的信心了，希望可以看到更多民营房企的身影。