城市商品房格局（购物中心对住宅二手房增值有多大影响）

撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤

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2018年已经画上句号，做年末总结是对过去的一年最起码的尊重。

但是细说郑州过去一年的成绩，实在是乏善可陈。限购、限售的政策不仅捆住了众多购房者的手脚，郑州的城建速度也多少受到了“土地财政”放缓的影响。

翻开时间的履历，上半年尚处于稳健状态的郑州房地产市场，在下半年出现了较为明显的下行态势，而官方数据呈现出来的楼市去化率，当中水分巨大，到底去化几何，知道真实数据的寥寥数人。

而对于相对处于外行的购房者，更关心的则是房子本身的价值。比如是否有学校或划进优质学区；地铁规划是否在周边范围内；城市发展的下一站是否能让自己踩上红利等。

在众多购房需求当中，商业似乎成为了置业者可有可无的选项，今天我们来具体分析一下：购物中心对二手房增值有多大影响。

【一】郑州人口密度分部

当一个区域人口密度相对较大，且人均消费水平较高的时候，这就意味着区域的商业更有机会。

首先我们要搞清楚，郑州人都在哪里活动，哪个区域人口密度是最大的？

▲热力图

依托百度地图当中的热力度，其中颜色越深代表人口密度越大。我们选取了工作日白天与工作日夜晚的热力图，会发现一些规律。

1、热力图的第一梯队为火车站及银基周边区域、大学路郑大沿线商圈区域、二七广场商圈区域、花园路商圈区域。

这几大热力图最密集的区域，以及从点至面连城一片，中间无明显断裂区域。

2、热力图的第二梯队为曼哈顿区域、东建材区域、高铁站区域、锦艺城商圈区域。中原万达商圈区域及惠济万达商圈区域。

这类区域主要以单个商业综合体吸引人流，目前无法做到联动发展和集聚效应。

3、热力图的第三梯队为龙子湖高校区部分学校、紫荆山路大润发周边、商贸路张庄周边、紫荆山路新世界百货、桐柏路陇海路中原新城附近区域、秦岭路郑州西站附近区域、高新区郑州大学附近区域、国基路21世纪小区周边区域、普罗旺世小区周边区域、瀚海北金及东风路天旺周边区域。

这类区域主要为居住区、高校区并附带一部分的社区商业性质，人口也只主要为区域性流动。

由工作日白天的热力图我们可以看出，花园路商圈一直处于比较密集的状况。

今天我们首先来说下花园路商圈。

【二】现象级的正弘城

还是那句话，因为郑州2018年实在是乏善可陈，值得称赞的地方实在太少，而正弘城所处的花园路商圈又是郑州目前消费能力最强、人口密度最大的区域，就值得拿出来说一说了。

从2014年正弘城打下第一根桩基开始，到2018年12月7日的正式营业，花园路商圈已经发展成为了高端的消费型商圈，伴随着2号线、农业高架等主要交通路网的打通，从城市的各个角落到达这里已经不是一件难事，未来还有贯穿高新区与白沙并连接主城区的地铁8号线在此与2号线交会，交通优势日趋明显。

▲正弘城交通示意图

不仅仅因为正弘城地处已经较为成熟的花园路商圈，更是因为招商来了喜茶、蔚来、MCM、Aape等一众首次进驻郑州的品牌。其中，作为茶饮界的代表，喜茶更是一如既往的排队购买，通过UU跑腿代排队购买最少需要120元的费用可以看出现场的火爆程度。

在百度地图热地图中，正弘城周边的花园路商圈，一直是处于第一热度的梯队。

而正弘城周边的众多社区，不论是新房、次新房还是老旧家属院，一直是郑州房地产市场上的话题先锋。

这个区域除了文化路的白庙城中村安置区以外，其余地方几乎全部为净地，容积率大部分等于或低于3.5。

而周围的路网通达性，先期开通的地铁线路都十分方便。

最重要的一点是这里汇集了省实验中学、省实验幼儿园、文化路一小、农科路小学、教工幼儿园、加拿大枫叶小熊幼儿园等郑州顶尖的全学龄教育资源。

如此教育 区位 净地，在郑州空前，也近乎绝后。

不再赘述正弘接盘思达的往事，在2007年，蓝堡湾一期就开出惊人的8000元/㎡的单价，到如今18000-30000元/㎡不等的二手房市场，10年之间，翻了3倍不到，如果要以投资收益比计算，收益也处于一般的状况。

但依托于优质的教育资源集合和方便的交通区位，蓝堡湾附近依旧呈现出较为活跃的二手房市场。

正弘开发前后数十年，而今年正弘城的开业显然给周边带来的是更加拥堵的交通与人流，对于商家而言这固然是好事，但是对于有更强烈居住属性的人而言，这并非好事一件。

对于利好因素已经出尽的周边，居住起来会越来越拥挤，先期买入的购房者，已经有了卖掉置换北龙湖的资本，但对于有强烈居住学区需求的人而言，这里的房子依旧是硬通货。

【三】依托于商业兴起的锦艺国际华都？

可能至今仍会有很多人问：为何锦艺城的二手房这么贵？当然，我们谈论的依旧是中原锦艺城，而非龙湖锦艺城。

国棉厂的衰败让棉纺路沿线逐渐走向迟暮，手持蒲扇的大爷大妈，弓着腰慢慢踱步的耄耋老者，在工作日的白天，这个区域老年人的比例要远远高于年轻人。

但是，锦艺集团来了，锦艺开发了国棉一厂的老厂房，建成了集合住宅与商业等为一体的购物中心，直接将片区激活。而如今，全馆由A、B、C三个区域组成，其中A、B区已于2012年12月全面营业，C区于2017年1月23日盛大开业，目前商业面积已达30万平方米，锦艺城的会员已达到20万，周末单日客流可达15万人次。

▲中原锦艺城

锦艺城于2009年左右开始销售，在整个西郊可以说引起了巨大轰动。从1期到3期，从房子到车位，都是极其火爆的一番场景。最低的1期价格开到过不到4000元/㎡，而业主主要就是生活在建设路及棉纺路周边棉纺厂的西郊土著们。

锦艺城现在是什么价格？

小户型均价1.7W-2W左右，大户型均价1.9W-2.2W左右，整体二手房市场处于小户型市场一般，大户型供不应求的局面。

很多人愿意把中原锦艺城的成功归结于：后商业大厦时代，锦艺城购物中心对于西郊商业重新崛起的带动。

在我看来，是种种因素的集合，才有了如今的锦艺城。

锦艺商业的成功对于房价的带动，起到的作用是锦上添花，而非雪中送炭。

更重要的因素为：地缘性、区位、品质、学校等这些房产增值的硬性条件。

依托于棉纺路、建设路沿线庞大的人口基数，锦艺就可以稳稳的做起商业，在片区消费能力普遍不高的开始阶段，中原锦艺城16元/张的电影票卖了近两年时间，逐渐将西郊群众普遍对商业大厦的认知转移至了中原锦艺城周边，成功度过了“养商期”。

到后来，一期二期三期的成功交付，其中特别是二期地块更大，景观更完善，品质更高，另外更有互助路小学锦艺分校及市实验幼儿园锦艺分园的成功签约，都是对房价的增值起到了稳定的作用。

未来，5/1号双地铁交会于不远处的“五一公园”站、新力热电厂的搬迁都会是可期的利好因素，但是片区大环境已经固定，想要再有长足的进步，几乎不太可能。

中原锦艺城在面貌、区位以及属性上与金水CBD蓝堡湾有着极为相似的历程。只是后者在服务涉及的范围、学区、交通通达性等条件上更有优势。

商业对二者的增值作用，都不够明显，更多的还是要依仗地铁、学区、区位、成熟度等一些硬性条件。

【四】有更好，没有不必苛责

商业，在购房者的眼中，一定在考察的范围，但在一定程度上是可以淡化的。

不必周围一定要有大型商业，毕竟一周或者一个月去影院和商场的次数还是很有限的。可以把这个看成是加分项，但不是必需品，在众多城市主城区的延伸区域内，人口密度上来了之后，商业自然而言就起来了，楼下有个便利店或者小型菜市场其实就可满足基本的生活需求，况且在网购盛行的当下，也许网购才是你购买商品的主要渠道。

商业、酒店、地标等在外人看来是提高区域逼格与气质的楼宇，对于房企而言都是重资产和沉没成本。

前期许诺建设商业综合体，后期盖成40年产权公寓的例子比比皆是；盖地标配建赠送几百亩住宅用地的也是不胜枚举。

学校、地铁、价格才是买房要考虑的主要因素，至于商业，有更好，没有的话，蹭蹭总是有的。

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