有关上海楼市的分析（国际楼市最多涨110）

在很多人的印象里，中国楼市一直都是在震荡上行的，调控时暂缓，刺激时猛然抬头……

但在今年上半年疫情期间，国内的楼市却并不如意，销售额大幅下挫，绝大多数城市房价近一年来也摇摇欲坠。

同一个地球村，其他国家如何？

遭遇疫情，纽约、伦敦、新加坡、东京……

TA们的房价降价了么？

结果让人大跌眼镜！

而背后原因却发人深省！

国家：狂涨的北美和西欧

国际房价哪家强？

西欧北美必上榜！

知名房地产顾问机构莱坊国际最近发布了《2022年第一季全球楼价指数》的调查报告，其中土耳其楼价跑赢全球，以年升幅110%位列榜首！

根据报告显示，2022年第一季全球56个国家及地区平均楼价较去年同期上涨10.2%，当中土耳其升势惊人，以年增110%的亮眼成绩卫冕榜首，成为全球楼价升幅最高的国家。（以当地货币计算）

排名第2的是捷克，按年增加25.9%；第3位则是斯洛伐克，按年增加22.1%；葡萄牙涨幅12.1%，希腊涨幅9%，可以看出,前几名都是欧洲国家。（以当地货币计算）

美国涨幅18.8%；加拿大涨幅18.4%；澳大利亚涨幅15.8%；日本涨幅9%；韩国涨幅11.1%；新加坡涨幅6.9%；中国涨幅0.7%。（以当地货币计算）

数据来自莱坊国际，绿色涨幅部分以当地货币为准，REALPRICE是去除通胀因素后的价格。

按世界地区（忽略土耳其的强劲增长）分析显示，北美的平均增长率为 18.6%，其次是欧洲（11.6%）和亚太地区（6.4%）。

即便去除通胀因素影响，加拿大、美国、澳洲和相当一些西欧国家，年涨幅依然超过10%！

02

城市：全球主要城市都在上涨

可以看出，欧洲和北美是这一轮涨价的重点区域。

2020年，为了击退新冠疫情催生的经济危机，美联储推出了数额高达3万亿美元的一系列救助举措，2021年美国政府又公布了3万亿美元的基础设施建设计划。

流动性泛滥之下，美国楼市迎来了惊天大涨。美国华盛顿DC市中心公寓过去不到半年时间房价上涨近62%。

数据来源于Numbeo.com，价格折算为人民币计算

欧洲以瑞士为代表，瑞士苏黎世市中心今年上半年房价大涨逾24%，均价升至11.68万元，甚至超过伦敦。德国法兰克福市中心房价上半年涨超20%，荷兰阿姆斯特丹、德国柏林、奥地利维也纳等市中心房价上半年均涨超10%。

数据来源于Numbeo.com，价格折算为人民币计算

上半年亚洲楼市表现不佳，房价涨幅超过20%的城市中，只有卡塔尔多哈、印度斋浦尔两个城市进入前十。其中，卡塔尔多哈市中心公寓均价从2.64万元大涨至3.86万元，涨幅高达46.1%。

数据来源于Numbeo.com，价格折算为人民币计算

在亚洲房价涨幅榜前十，越南胡志明市上半年房价涨幅超过20%，均价超过3.5万元。

日本东京房价出现大幅下挫，均价从1月底的7.26万元跌至6.34万元（人民币计价），跌幅接近13%。东京人民币计价的房价大跌，主要是今年日元汇率大幅下挫所致。

过去两年间，在疫情发生后的低利率环境下，韩国房价累计上涨超过35%，但在央行加息下，一年来涨幅也只在11%左右。

香港特区政府差饷物业估价署7月27日公布，2022年6月份私人住宅售价指数为380.5点，按月回落约1.14%，连降两个月，按年则降约3.4%。

可以看出，除中日两国外，世界主要国家和城市房价都在上涨！

可为啥房价都涨了呢？

这就不得不提美元加息了，前面我们提到过美元放水导致了美国国内楼市的上涨。但美元毕竟是全球性货币，通过几次加息，成功的把通胀输送给了全球。

近期，欧元兑美元竟然跌破了1:1，美元兑日元短期内竟然突破了1:139.33，对比年初的1:113.5,仅仅半年上涨了22.7%。

这张图是美国加息之后全世界主要货币国的贬值情况。

并且，全世界的大部分国家在疫情蔓延的这三年，房价大多数都涨了，因为各国央行天量的货币放水，富人都纷纷买入房产来对抗货币变毛，即便房租收益没有增加，但是藏钱于房，保值对抗通货膨胀的需求大增，推升了各地房价上涨。

墨西哥、加拿大、中国还好，兑美元贬值也只在10%以内；而韩元、欧元、英镑的贬值都在10-20%之间，日元贬值则超过了20%。

货币贬值最凶的土耳其，房价涨的也最猛。和疫情前比，房价已经翻了2倍。

俄罗斯房价今年涨幅排第二，卢布大跌大涨也让俄罗斯的房价上涨了不少。

03

冷静的中国楼市

尽管全球楼市都在上涨，但中国楼市并没有跟风，最近一年，中国楼市几无上涨。

2021年，中国采取了极为严厉的地产调控和价格管控，牺牲了人员流动性和短期经济增长，很多一二线城市的房价总算被控制住了。

以国家统计局公布的2022年6月份数据为准。

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和1.1%；

二线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.2%；二手住宅销售价格同比下降2.1%；

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.8%和3.7%；

上海更是由于疫情的原因，上半年新房共成交了约34594套，仅为2021年同期成交量的约70.1%，下降近三成。

可以看出，一线强一线和二三四线城市正在分化，一线新一线城市价格依然较为坚挺，而二三四线城市则颓势渐显。

04

从全球看中国：楼市危机仍在

中国由于强大的外汇储备，成功躲过了美元的倾轧！

中国楼市价格这一年也一直稳定，并无过多波动！

但，这不代表中国楼市没有危机！

因为中国楼市同样拥有大量的投资避险需求，为什么房价没涨呢？

如果是因为供应充足，为什么销量也没涨呢？

根据巴什克维尔的猎犬原理，本应做出的反应却没有做出，背后必有异常原因。

一线城市的房价自不必说，主要是由于政策压制；但作为二三四线的更广阔的房产主流阵地。对于人才买房、二胎家庭买第三套等等均已放开。首付降低至2成，利率降低至4.25%，结果依然是价格不升，销量惨淡！

1—6月份，商品住宅销售面积58057万㎡，下降26.6%。商品住宅销售额57683亿元，下降31.8%。（国家统计局数据）

来源：国家统计局

也许，我们从数据上可以找到一些答案！

近日，官方公布了《中国人口普查年鉴2020》，数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平，平均每户居住面积达到111.18㎡。

理论上来说，人均35㎡就已经够居住了，中国的房子，也就是在北京上海深圳这些城市缺。

另一个更直接的原因是：人们收入不高，甚至有短期失业风险，买房自然艰难！

根据诸葛找房数据，2021年全国百城房价收入比仅为12，比2020年甚至还低了0.8，但城市之间的分化，更为严重。

一线城市的房价收入比为27.7，深圳甚至达到35，是全国购房压力最大的城市。上海29.8、北京27.5、广州18.3，也不遑多让。

二线城市的房价收入比13.5，但厦门就达到了30.5，直追深圳。

三四线城市的房价收入比9.7，已经算低了，但由于当地收入不高，基本收入中用于生活开支的比例会更高，积累资金的速度自然也会更慢。

所以，即便中国的户籍人口城镇化率仅 45.4%，即便中国的城镇化还有大量的人口滞留城市未曾买房（以2021年64.7%城镇化率减去45.4%户籍人口城镇化率，粗略估算约2.7亿人），但他们有可能是沉默的大多数，其中大部分很难在近几年内买上房子。

即便中国还有约10-15%的城镇化人口空间，最后进城的这批人，几乎也是购买力最差的一批人，是最难以承载这最高的房价收入比的一群人。

有人，有房，就是没钱，这才是中国楼市的危机！

统计数据表明，1—6月份，全国固定资产投资（不含农户）271430亿元，其中房地产开发投资68314亿元，占比25.17%。

上半年房地产相关税收10862亿元，地方公共预算收入57558亿元；国有土地使用权出让23622亿元，比去年同期下滑31.4%。

房地产占地方税收近五分之一；土地出让金占财政约四成（2021年数据），短期内尚无任何其他行业能替代房地产的支柱地位。而年销量已经开始下滑……

生活在中国，我们应当庆幸!

不用承担房子暴涨暴跌带来的居无定所的恐慌和财富幻灭！

生活在上海，我们更应当庆幸！

在中国城市化浪潮中，上海这座特大级城市，核心区人口每平方公里达到了2-3万人，是城市中的城市，吸引了大量优秀人才。无数人逐梦上海滩的同时，也奠定了上海楼市坚实的量价基础。上海楼市每年仅约8-10万套新房供应，但有相应购买力和资格的人群却有数百万。

诚然，上海的房价对于打工人越来越不友好（房价收入比近30），但环境很难逆转，客观上每个人都再也回不到十年前去买房。

另一方面，上海的产业机会和工作机会是其他城市很难比拟的，主流房产总价段从200万至四千万都有，真正想在上海安居的人，通过奋斗，还是有的选的。

尤其是是在房价企稳，利率偏低的今明两年！加油，买房人！

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