买法拍房需要条件（法拍房到底能不能买）

最高人民法院关于法拍房的一个规定即将实施（2022年1月1日），在法拍房遍布各地的今天，这个规定颇有现实意义，也值得每一个有可能参与法拍房竞拍的朋友们学习。

先来说说，什么是法拍房？

有网友误以为法拍房就是银行收走的断供房，这简直是大谬，断供房有可能成为法拍房，但法拍房远远不只还不起银行贷款被拍卖这一种可能性，法拍房指的是由人民法院组织司法拍卖的房产，其来源五花八门，有民事诉讼中被抵押、保全的，也有刑事案件中的追赃物，还有其他途径进入法院强制执行环节（比如仲裁后申请强制执行），这些房产被统称为法拍房。

法院除了拍卖房产，也拍卖地产，还拍卖车辆、奢侈品、电子产品等动产，但凡可以换成钱的，法院都是可以拍一拍的。

不过，房地产是司法拍卖里的大宗，也是最管钱的东西，而房屋与普通人生活息息相关，前些年法拍房盛行时，吸引了不少“新潮”小伙伴的眼光，大家有一种普遍的观点：法院拍出来的房子，那总没问题吧？有问题可以找法院啊！

然而，几年下来，法拍房的购买者们，有感觉物超所值的，也有感觉麻烦不断的，总体来说，有利有弊，而人们往往更关注弊端。

法拍房并非全无瑕疵，无论是权利瑕疵还是商品本身质量的瑕疵，现实案例中都出现不少。购买法拍房，与购买其他拍卖商品并无两样，购买者首先要对商品有一定了解，而不是稀里糊涂，什么都不清楚就去买。

而此次最高院出台的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，就是需要了解的材料之一，“捡便宜”也要依规依法，弄得不好，便宜变成了“不便宜”。

关于法拍房竞买资格规定的一点疏理：

1、该规定堵死了许多法拍房漏洞，使得法拍房不会成为无购房资格者钻空子购房的手段。比如规定中提到，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。换句话说，你资格都没有，正规渠道买不了房，那也不能来竞拍法拍房，否则岂不是造成司法拍卖凌驾于当地房地产法规政策之上？这显然是不合理，也不合法的。

2、法院有无审核义务？

既然对竞拍法拍房的人有同等的资格限制，那么也带来一个问题，法院是否有审核义务？如果查出来竞拍的人没有购房资格，导致流拍或者其他后果，谁来担责？法院要不要担责？

上网查一查法拍房的数量，就应该知道，将审核义务苛求给法院，不现实，而法院也不会这么傻，给自己找罪受，新出台的这一规定，就明确地规定了，“人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。”

也就是说，法院是让你自己对自己的行为负责，法院是不负责主动审核的，一切全凭竞拍者的道德良知，以及事后追责。

3、如果虚构购房资格竞拍，行为无效，并且还可能承担相应责任。《规定》第4条：“ 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。”

弄虚作假要被追责的，参加法拍房竞拍，很多人就是一时兴起，没有仔细思考资格问题、是不是真的要买的问题，拍了又买不了，责任的板子还打在自己身上，这才是偷鸡蚀把米，相当划不来。

4、以房抵债要谨慎

法拍房中还有一种情况，就是流拍，处置不了，这种情况下，债权人是否可以提出以房抵债？一般情况下，是可以这样处理的，九民会议纪要里也有提到，这种情况下以房抵债不能算是“流质条款”，法律是支持的。

但还是那个问题，以房抵债前提是不违反相关法律政策，不属于限购对象，如果按照当地政策不具备购房资格，却通过以房抵债的方式取得房屋所有权，那是极容易滋生腐败出问题的。

5、兜底的处罚

至于说其他的逃债等行为，《规定》第6条：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

这算是兜底条款，法拍房中出现的问题难以列举囊括，不管是虚构资格还是恶意串通，只要有侵害他人合法权益或者逃避生效裁判文书义务的，就可能面临法院的处罚，构成犯罪的还要追究刑事责任。