城市cbd区域的写字楼是否值得投资（CBD写字楼和高校区写字楼PK）

观察商业办公市场可以发现，写字楼主要指商业办公用楼，企业总部楼宇，以及一些园区产品。

它们分布在不同地段，风格也不尽相同，如位于CBD的地标高楼，都市吸睛；位于工业遗址的创意园区，文艺有趣；位于高校区的办公建筑，错落有致……

这其中，我最想讲的就是位于CBD和高校区这两种地段的写字楼，它们是企业租赁需求相对旺盛的两类产品。

从区位来看，CBD写字楼一般在繁华的区域，拥有完整的商圈配套；而高校区写字楼多位于诗情画意的大学城里，风景绝美，学术、科研等氛围浓厚。

从功能来看，二者除了为用户提供基本的办公空间和物业服务外，还配置了多种业态，如会所、商场、酒店等。

对写字楼关注较少的客户来说，传统CBD写字楼和高校区写字楼对比有啥优劣，一下子确实很难搞清楚。

所以，今天的文章就给大家来盘一盘，传统CBD写字楼和高校区写字楼有什么区别？

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CBD写字楼PK高校区写字楼：

谁的发展潜力更大？

首先说产业、人才吸引等发展层面，这个涉及到生产力与效率的长期稳定发展，也是企业入驻前最关注的话题。

这几年写字楼运营，更关注产业发展，因为产业能为城市、区域创造红利，拥有完整产业链的写字楼，将成为区域发展的主力军。

说到CBD写字楼，很多人的第一印象，就是寸土寸金。毕竟，银行、金融·、证券、保险、服务机构等更需要门面和排场的行业，有相当一部分就聚集在CBD的写字楼。

高校区写字楼则是另一番现象，不仅是许多科创企业和对人才有刚需和依赖的行业的首选办公之地，也是软件与信息科技、生物医药、新一代信息技术等高新技术企业更为青睐的办公场所类型。如巨杉软件、有米科技、易方信息、中大凯旋、论客科技等一批优秀的企业，均聚集在广州大学城片区。

不过，CBD写字楼虽强，但在全市并不是唯一，珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠等均为传统形态的CBD写字楼，它们互相“争宠”，空置率也是此消彼长。

也就是说，在广州，CBD可以有很多个，但大学城只有一个，而且不易复制！

高校区写字楼伴随着优秀企业的入驻，还容易形成“磁石效应”，产业链上下游企业闻风而动，更有利于形成一个完整、系统的产业生态集群。

再来说说企业人才的招聘，这个关乎着企业的核心运转。

众所周知，大学城是一座城市科教资源最集中的区域，也是众多高素质人才的活力眼。大学城的高质量人才、科教资源，最直接地就是流入到高校区写字楼里去了。

这种“近水楼台先得月”的人才承接效应，这种“产学研一体化”的互动模式，是CBD写字楼远远比不了的。

如今广州大学城已汇聚了中山大学、华南理工大学、华南理工大学国际校区、暨南大学、华南师范大学等13所一流院校。

近20万的高校精英资源集聚在一个片区，整个大湾区除了广州大学城，哪里还有？

换句话说，大学城已经用数字生动说明：高校区的写字楼，在人才招聘、人才供应方面，有着“近水楼台先得月“的地缘优势，优质且充沛。

同时还可以有效承接大学城强大科创资源、共享科创人才、科创资本、科创成果。

此外，位于高校区的写字楼，一直都是地方政府发展产业、推动经济发展的强大引擎，也是坐揽区域政策红利的高地。

高校区写字楼内的企业不仅可以享受到大学城科研成果转化应用的便利，还可以接收到区域人才政策、产业政策、高校区政策等的叠加辐射，比如人才落户补贴、租金减免、科研奖励、金融扶持等一系列专项补贴。

不仅如此，高校写字楼营造的不止是一个载体空间，更是搭建了一个企业“朋友圈”交流合作的平台。

园区运营商为了提升产业服务、完善相关配套，从而推动企业发展，更是通过组织路演、讲座、私董会等行业交流活动，促进企业间更多的交流合作，满足园区企业拓展业务、开拓市场的需求。

CBD写字楼呢？更多是专业的物业管理服务，缺乏产业运营服务，很多进驻企业还没享受补贴政策的扶持，就被高昂的租金击退了，同一座办公楼里入驻的企业也多来自各行各业，公司的实力和员工素质也参差不齐，企业之间的交流合作机会很少。

简单一句话，CBD写字楼虽好，但高校区写字楼，显然更符合企业的新时代办公要求，未来的发展前景更好，潜力更大。

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高校区写字楼 VS CBD写字楼：

哪里办公体验更好？

以上是发展层面的PK，下面再从办公体验层面PK一下。

首先看建筑高度，这个直接影响到办公舒适度。

位于传统CBD的写字楼，大多以拼高度为主，建得越高，越能被人记住，还有利于企业形象的提升。

不过，写字楼建得高有一个很大的弊端，就是电梯的运载问题。

CBD写字楼动辄30层，每层都有很多公司，换算下来一栋楼有成千上万人在办公，每天上下班都要排队等电梯。

小编经常听在CBD写字楼工作的朋友吐槽，每天等电梯要十来分钟，很多时候因此迟到了。为了不迟到，就得提前出门，无形之间通勤时间又增加了。

而且CBD写字楼因为寸土寸金，不仅建得高，还建得密密麻麻的，容易给人带来压迫感，这很影响办公舒适度。

图源网络

而高校区写字楼，一般建造得像产业园区，容积率比较低，楼栋一般是以十层以下的低层建筑为主，楼间距也比较大，且错落有致地分布在树丛草木中，给用户的感觉是较为轻宽松自在的。

再来看看交通，这个直接关乎通勤体验。

CBD写字楼多位于交通便利的优越地段，但因此住房的租金也不便宜，很多人还是要到几十公里外的地方租房子、买房子住，通勤时间非常长。

碰上早晚高峰期，不仅自驾要堵车、坐地铁也要限流。

此外，对于经常有客户来访的企业和自驾通勤的员工来说，CBD写字楼周边的停车位不仅少，费用也不便宜。

整体的通勤体验，说实话，确实是一大痛点。

而高校区写字楼属于后起之秀，有后发优势，交通、住所等规划都综合考虑了新时代办公人群的主要需求，也预留了足够多的停车位。

最后来看办公环境，一个轻松舒适的办公环境更容易使员工达成最佳绩效。

CBD写字楼有的有江景优势，视野开阔，但由于周围都是钢筋水泥打造而成的石屎森林，再加上公共休闲空间较远或较少，整体的办公环境，说实话，比较压抑。

而位于高校区的写字楼，坐拥大学城的宜人生态资源，有湖泊、有公园、有广场，本身颜值就高，空气中还弥漫着一股书香气。

以广州大学城为例，是成熟的高校聚集区，整体氛围更自由、更开放，一出地铁站可能是醒目的校门，也可能是苍翠碧道，令人放松的清新空气扑面而来。

所以，如果在高校区写字楼上班，可以随时随地接触大自然，亲近大自然，也可以快速地找到放松休憩和健身、交流的合适场所。

这样一对比，可以发现，无论是看交通，还是看环境，高校区写字楼显然更符合新时代人群的办公需求。

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广州大学城南岸这一写字楼项目

可谓别出心裁

回到咱们广州大学城，有哪些高校区写字楼值得入手呢？

在广州大学城南岸，就有一个项目的写字楼别出心裁！为提高企业的营商环境和员工的办公体验绞尽脑汁。

它就是广州大学城智慧谷。

广州大学城智慧谷实景图

根据规划，广州大学城智慧谷涵盖了办公、商业、酒店、人才公寓、配套住宅等多元业态，聚焦人工智能、数字经济、生物医药、智能建造、现代服务业五大智慧产业，致力打造集“产、学、研、商、居”为一体的产城融合高地。

那么，广州大学城智慧谷有多大呢？总建面约90万㎡！但容积率远远低于珠江新城写字楼的平均容积率。除此之外，项目与珠江岸的距离仅160百米，番禺区还将这里定义为滨江示范段，未来将建成经济效益、社会效益和生态效益相统一的世界级滨水活力区。在高校环绕的区域，能够打造出这种低密度、有江景优势的甲级写字楼，简直是对传统CBD写字楼的一次巨大颠覆。

作为高校区写字楼的佼佼者，广州大学城智慧谷打造的产品，可以说是直击传统CBD写字楼的痛点。首先，在电梯方面，智慧谷项目仅A5座一栋楼宇，就配置了6台三菱电梯，每部电梯服务面积仅3568平，平均等候时间不超过30s,同时可使用“智能呼梯”系统，精准分流、高效通勤，几乎不用担心电梯的运载问题。

在交通方面，项目除了拥有四通八达的立体交通系统，位于地铁4号线新造站上盖，周边规划“八路一隧”交流路网，半小时可通达珠江新城、琶洲、金融城、广州南站、万博CBD等核心商圈，同时项目还配备了约6000个地下停车位供用户使用，采用智能停车系统，通勤便捷无忧。

在空间上，传统CBD写字楼的层高一般在3.8-4.2 米，净高在2.6-2.7米左右，在这样的空间下办公，会产生一种压抑感，更容易产生焦虑烦躁等不良情绪。而广州大学城智慧谷的层高则达到了4.5 米，净高可达2.9米，不仅空间更大，在此办公也更加舒适，企业有了更大的功能布局和腾挪空间，为员工打造一个更加舒适大气的办公环境。

不仅仅层高，办公环境方面也比传统写字楼更惬意。园区巧妙设置了许多的露台，工作累了或者状态不佳时可提供一个小憩、寻找灵感的空间；还可以通过项目别出心裁设计的“思科之眼”智慧连廊，步行到江边和带状公园自由呼吸。

滨江公园示意图

此外，园区还打造了许多不同类型的自由开放空间，如超大观景露台、中庭休闲广场、屋顶花园等，无微不至地满足新时代办公人群的需求。反观CBD写字楼，实际可以放松的场所都很少。

不仅如此，园区打造了智慧饭堂、中央空调带新风系统、智慧停车、智能照明等智能化设施和应用场景，让企业人员的办公体验提升不少。

样板房实景

除此之外，与传统写字楼不同的是，广州大学城智慧谷项目除了配备五星级物业服务外，还配备有专业的产业运营服务团队，打造工商服务、企业孵化、财税服务、人力资源、法务服务、政策申报、产业基金、知识产权这八大产业运营服务体系，帮助企业开展产学研合作、组织各类鉴定和认证、建立企业沟通等等，打通服务产业的最后“一公里”，助力企业健康成长。

未来，广州智慧谷将在配套提升、产业服务等方面持续发力，与众多优质企业聚集在这块充满活力、热情、智慧、机遇的土地，携手共创未来。

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