买房一般买多大面积好（房子买多大面积合适）

​

老北京大杂院，住着多口人家，有人装修好，有人装修差，虽说按今天房价都不便宜，但又都有个共同点，就是没人住的舒服。

预告一下，周末我在写大校场的文章，已经写的七七八八了，下周会发出来。

没办法，看股市这个鸟样我有点慌。股市凉了我可不能凉，所谓股市楼市两手都要抓，两手都要硬，所以赶紧多写写楼市。。。

最近呢，又有很多楼盘传出要开盘的消息了，我经常会被问到一些问题，比如某某楼盘值不值得买，比如买多大面积合适。

其实这些问题问过来，又不带任何自我介绍，我每每看到都挺头疼的，这个世界上没有完全不值得买的楼盘，只有合不合适你自己的楼盘，你觉得又远又烂的房子可能它旁边老破小地缘客就特别适合，我们不能一概而论。

所以这就告诉我们，一个楼盘值不值得买，不是我告诉你答案，而应该是我告诉你它的优缺点，然后你再根据自己情况去判断。

同样，在房子买多大面积这件事上也是极其复杂的，没法给出一个准确答案，不同的人，购房目的不同，有人是投资，有人是自住，有人是投资 自住；有人存款多，有人存款少；有人收入高，有人收入低，我们就一个个分析一下。

首先一个大框架，那就是绝大部分房子，在二手房市场上都遵循下面几个规律：

1、同样房间数，面积越小价格单价越高

2、三房最受欢迎

3、89平三房是最贵、最抢手户型

为什么会这样呢，主要是因为现在房价确实太高了，对大部分人而言，他们的预算是有限的，同时正因为房价过高，他们更买不起2套房与老人分住，结合二孩政策，3个房间是刚性需求。

3个房间是很灵活的，可以满足2小孩，1小孩1老人，甚至2小孩1老人的各种组合，实用性很高。

在满足3个房间的刚性需求下，面积越小意味着总价越低，也就越受欢迎了。

另外一点就是，国内大部分城市对买房契税有90平的分界线，90平以下的房子可以少交0.5%的税，大概是小几万块钱。89平刚好卡在临界点之内，不但意味着你买房的时候可以省下2万块，以后你卖出的时候由于买家也可以省下2万块，你又能多挂一点价格，这个来来回回其实不少钱呢。

让89三房受欢迎还有个因素那就是人们的喜新厌旧。其实买89三房的钱完全可以去一个更旧的小区买120平了，那为什么120平老破大无人问津，反而89平新小区如此抢手呢？

那是因新小区和老小区在公共设施方面差距实在太大了，比如车位不够，物业不好、门禁不严，儿童游乐场没有，外立面破旧，电梯肮脏，邻居素质差等等。

毕竟对于89三房这种小户型来说，虽然你的面积小，但你是和更贵的大户型一起享受高端公共设施的，而建设这些高端公共设施的成本主要都出自于大户型业主的房费，所以这点上来看小户型是很赚的。

所以综合考虑，绝大部分新小区的小三房是最好的投资。

那是否意味着我们应该无脑去买小户型呢？肯定不是的，因为一来小户型居住体验确实差，二来小户型收益率虽然高，但资金利用率不高。

我举个例子，你觉得马云会去住收益最高的89三房吗？

我再举个例子，你有800万资金，是买一套400万的小户型，剩下400万存银行收益高？还是直接买套800万大户型收益高呢？在限价之下，肯定还是后者。

所以，我们分情况讨论。

情况一：纯投资，房号少

这种情况，你的房号只支持你买1套房，那么一定是要把这个房号的收益额做到最大才合适。比如上面例子中，小户型倒挂30%，大户型倒挂20%的话，你买小户型只能赚120万，而买大户型能赚160万，显然是买大户型收益高。

当然，不同楼盘情况不同。有些楼盘大户型可能是一文不值的，这种情况下宁买小户型也别买大户型，否则是亏本了，比如底跃，比如低端小区的超大户型等等。

情况二：纯投资，房号多

那么你摇号几率是很大的，房号比资金还多的话，是完全可以把资金用到位的，肯定就得小户型。

这里扯一句，房号这个事非常好解决，从可操作性来说，从大到小一般是下面几种途径：

1、离婚——结婚——离婚——结婚——离婚，无限房号

2、老人名额。夫妻2套，男方父母2套，男方爷爷奶奶2套，男方外公外婆2套；女方再来一轮。去掉自住房外，这么做至少能搞到7、8个房号，所以不要抱怨你摇不到房了。

这个风险在于遗产继承问题，也就是老人是否有其他子女，如果家庭不和的话，日后纠纷会非常复杂。

3、朋友代持。这里要提醒一句，这个风险是极高极高的，而且风险随着代持时间呈几何级增长。

什么意思呢？由于房价每年都涨，你的朋友看着会非常眼红，时间越久涨的越多就越眼红，所以会有赖账风险。

其次，是朋友的财务风险。如果在未来的几年里，朋友欠别人钱了，你代持的房子就大概率拿不回来了，虽然法律是支持代持协议的，但是并不支持优先还款。也就是说，如果你朋友欠了10个人的钱，到时候卖了你的房子，你也就分到十分之一而已，剩下的钱法律上会欠你一辈子，但你也别想拿到了。

除此之外，还可能出现朋友偷偷卖房转移资产、恶意消费的情况，你的钱也回不来了。

所以为什么融信这种现房如此受欢迎？因为它只要3年就能卖掉，代持风险最低，很多人都在这么做。

反而这里严肃提醒大家一点，那就是人才房，人才房5年限售外加3年期房，找人才代持一下就是8年。首先人才自己就不会愿意，你让他8年不买房是不可能的，几年后他们自己要购房的时候一定会闹出大矛盾；其次对你来说这个风险已经远远大于收益了，8年谁知道会发生什么？人才离个婚你的房子就歇b了，我不建议大家这么玩。

有人说可以找律师、签借款协议什么的，朋友代持是很难走这一步的，因为这种协议永远会伤害某一方，那就不是朋友了。这种做法只会出现在陌生人代持里。

4、陌生人代持。

这是炒房客手法，我简单说一下。那就是去农村/老家找一堆人来摇号，签好你们说的各种协议，办好房产委托公证等等。

这个风险就无比大了，炒房客之所以这么做因为他是大量购房早已不在乎个体风险，玩的就是概率游戏。

收益30%，风险10%，一正一负收益还有20%这样。

房号的事就说这么多。

情况三：自住，收入高

高收入的朋友买房自住还是尽量买大户型，毕竟人的生命是有限的，正常情况下一套自住房怎么也得住个5年再换，现在房子5年内还是可以保养的很好的，也不会折旧。可是人有几个5年呢？你的青春和你的孩子又有几个5年呢？

对于高收入的人而言，为了点蝇头小利，放弃多年幸福很显然是很不划算的。

尤其是今天倒挂严重，意味着你买个大户型，以后依然可以卖掉再原价置换成新房。比如你今天4万一平的价格买了200平房子，以后5万一平卖出，又可以以5万的价格买入个200平新房，等于用一套倒挂的价格长期锁定了高品质新房，肯定划算的。

当然这里最关键的问题是，收入多高算高？

那我觉得还是得和楼盘价格比，而不是和别人比。

在限价的情况下

一个高级住宅大户型的总价是你年收入10倍的时候，你就可以入手了。比如当初的老鹅煲200平总价750万，意味着你有75万左右的年收入就可以买了，否则会严重影响你的生活质量。

而顶级豪宅则需要你最多5年收入，比如即将开盘的葛洲坝中国府2000万一套，你至少得有400万年收入才适合去买。如果你年收入只有区区200万就强上的话，这么大的缺口万一未来家庭出现了变故，就会非常被动。

情况四，自住，收入低

宁买凤尾不买鸡头吧，买个好小区的小户型，住的舒服升值也高，毕竟对你来说，房产货值高，收益比你的工资还要重要的。

情况五：当然，这里又有一个特殊情况，那就是收入低，但存款高

有人会很好奇，怎么会有这种人？

这种人多呢，灰色的不谈，这里主要就是早期的投资客。

他们可能就是个上班族一年十几万的年收入，但正因为当年穷，只买得起“河西滩涂地”，上个新城破学校，随着河西房价的飞涨，他们今天获得了超出常人的高资产。

这样的人适合买什么房子呢？

具体还是得看你有多少资产吧，房子多到净资产都过3000万，自然可以去买个1000万的大房子住住。

如果你只有一套房，也就值个800万，加上积蓄不过1000万而已的话，那么我还是建议你去买2套小户型吧，如何保住财富才是真的。你不适合住大房子。

情况六：自住 投资

这是废话，谁都是自住 投资，如果告诉你房子买了就跌，还有谁会去买？所以这种情况，你还是对着上面内容根据经济条件去自行判断吧。

只有一种人会完全只顾自住不顾投资，那就是买别墅的，别墅万年不升值，所以买别墅的人，要么是笨，要么是豪。。。

买多大房子，基本就是这么个情况了，希望大家有所了解，不要跟风，不要别人怎么样你也怎么样，你知道别人家真实的经济状况吗？

我见过很多买海玥、湾3的人，都在和我抱怨房子买小了，这就是有钱人抠门的结果。其实他们都有全款买300平的能力，却因为对房地产不了解，舍不得花钱只买了中小户型，最后买了140的想160，买了160想180，买了180想200，后悔不已。

我也见过很多瞎B买，买完房全家吃土的。最无语的是，10年后他们换房发现自己省吃俭用买的120平只能换成90平的新房了。。。

房子的事就扯这么多。

关于明天的股市

周末也没啥消息，唯一一个就是对险资入市限制进行了放宽，优质险企权益类投资比例提升从30%最高升至45%。

啥意思呢？就是说保险公司以后可以买更多的股票了，之前最多只能买30%，现在最多可以买45%。

毕竟保险公司承担着巨大的责任，如果投资赔钱的话损失的还是老百姓，再加上A股本来就垃圾，所以监管层之前是不允许保险公司大幅购买股票的。

现在一来是股市转好，二来也是为了提振信心，所以略微放开了。

然后这个破消息就被宣传为了大利好，也不知道是媒体主动为之还是授意之下为之。

这个东西根本毛都不是，你允许我登月了，我明天就会去登月了？我特么得有本事去才行啊。。放保险公司上面就是，保险公司本来投资在股票上的比例就少，本来就没达到上限，所以你放开也没用。

昨天还带着社保走呢，今天又把保险拉了进来，不知道说什么。。

第二个事就是多家保险公司、证券公司被接管，大家也不要怕，这都是“明天系”的公司，早就有的东西，不是什么大事。

第三个事是支持券商发展，鼓励券商并购。这也没什么意思，鼓不鼓励券商本来都是在并购中，除非你正儿八经的拿出点支持政策来。

第四个事是债券互通，这个是用来完善债券市场增加流动性的，对股市没啥利好。

所以周末实际上没有利空也没有利好，下周怎么走我也不知道，但下周反弹就跑的人肯定非常多，因为很多人开始不相信牛市了。除非下周连续暴涨，否则真的悬喽。。。

今天就这样吧

对了，针对最近一些楼市传言，我不便直说，真的发生了我也不会写文章评价，提前和你们说一声。

但是，我告诉大家一件事，如果一个楼盘推出了可选装修包的话，这个房子就别碰了，还是把它留给自如吧。知道还珠格格小燕子是从哪儿来的吗？

大杂院！

总之，我有一种隐隐的感觉，那就是即将开盘的这批房子，如果你不参与的话，会大大后悔的。

,