楼市探底什么时候结束（年底楼市折扣季将至）

临近年底，两个信号成功引起了局姐的注意。

一是房企高息融资的公开信息是越来越多了，二是各地贷款利率下调、首付贷重出江湖的新闻此起彼伏。

房企融资收紧多时，能高息找钱续命实属幸运，更多借不到钱的开发商命悬一线——破产“爆雷”的房企已经零星出现。更大的雷，很有可能还在赶来劈你的路上。

而在购房者的一端，能嗅到一丢丢闸门松动的信号。

一紧一松之间，可以想象，为了促回款，保现金流，年底楼市一定会祭出一波不错的折扣。

只不过，若你选择入场，千万要小心绕开，那些可能“爆雷”的高危房企。

毕竟，谁都不想从等待入住新房的业主，一夜之间沦为四处维权的烂尾楼“苦主”。

01

房企到底有多缺钱

有几个近期的新闻细节，可以说明一些问题：

1、房企最大风险

全球评级机构标普在电话会议中表示，目前房企面对的最大风险仍集中在流动性与再融资方面。

2、负债水平

海通证券研报显示，2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%，当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

3、行业杠杆率

《21世纪经济报道》称，房地产行业杠杆率，即全行业土地购置金额占销售金额比值正继续回升。该数据已从2016年的 5.96%相对低点一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

4、严控加杠杆购地

央行发布《中国金融稳定报告(2018)》建议，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

5、偿债规模

亿翰统计数据显示，房企近期第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元。

简而言之，过去的一两年，房企们为了买地，借了很多钱，现在有一大笔欠款很快要还，想借新钱来还旧账，却发现钱又贵又难借——

同策数据显示，10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，2018年以来，首次跌破400亿元大关，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

同时，融资成本也创了新高——

恒大甚至借了一笔最高年利率达到13.75%年利率的美元债。要知道，今年前三个季度，百家上市房企的平均净利润，还不到10%。

有那么一点饮鸩止渴的节奏了。

到了11月，大额融资终于开始多起来了，中原地产研究中心统计数据显示：截至11月20日，全国多家房地产公司大额融资合计数额已经超过500亿。

但是钱真贵啊！

（来源：乐居财经）

而境内的融资更加贵而艰难。

除了龙头房企，那些所谓百强房企，只要拿钱是为了投入房地产开发的，我们根本都不和他们合作。

一位私募高层告诉局姐：

现在行业排行前三的某房企，或者一线城市龙头房企找我们借钱，啥都不谈，15%年利率起跳。之前这两家公司，融资成本不会超过10%。

02

年底楼市将正式进入“双十一”

好在对于房企而言，要拿到钱，不止借钱这一个渠道。

涛哥说得好，最近几个月，房企都在打两场仗：一场是融资战，一场是营销战。

抢销售、促回款、保现金流……那些先知先觉的房企从年初就开始拼命了，但也敌不过市场转冷，下半年成交量嗖嗖地降，房企的资金链真是雪上加霜。

好在历史经验告诉我们，房价短期看金融。银根紧缩，楼市就稳中向跌。开闸放水，楼市就有了向上的动力。

而今，不会大水漫灌，但隐隐约约，在购房者的一端，能嗅到一丢丢闸门松动的信号。

这个趋势，局姐早在10月份的推文里就已经做过预判，一个月过去了，信号似乎越来越清晰。

《华夏时报》报道称，最近，北京、深圳出现部分银行下调房贷利率的现象。而深圳、北京之外，杭州、南京、广州、佛山、厦门等多个城市近期也都出现了这种情况，这也是自去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。

除了越来越多城市和银行尝试跟进下调房贷利率，市场还有了些新变化——

媒体报道，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者。在长期降杠杆的大背景下，这种企业公然给楼市加杠杆的举动，居然会在各地大面积出现。

局姐不得不感慨……呃，为了地产知识局的安全，局姐还是不感慨了。

大家自行体会一下。

总之为了续命，年底房企们给大家来个花式大促销，是基本没跑的了——

降降价，推些特价促销单位，送个车位啊送几十年物管费啊神马的，或者来个首付分期，降低一下买房门槛，甚至用些非常手段，让本来没房票的你拿个入场券，都不是不可能。

早就说了，双十一之后，楼市才正式进入双十一。

至于年底的优惠有没有降到你的心理价位，要不要“剁个手”，那就需要自己去楼盘多瞧瞧了。

毕竟房住不炒，买房嘛，首先是为了住。

03

给你一份避雷指南

无论高息续命，还是花式促销，可以想见，总有那么一撮又借不到钱，又卖不出去多少房子的房企，要死在还债的路上。

比如今年爆雷的上市房企中弘股份，11月12日发布公告称，公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。

随后，中弘股份于11月16日进入退市整理期，证券简称变更为“中弘退”，27万股民和众多基金踩雷。

中弘地产在北京的商住项目——平谷区新奇世界·御马坊就此烂尾，600多户苦主开始大规模维权。

11月14日，广东房企粤泰股份也加入了爆雷行列。

公告称，由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷，导致银行账户被冻结、部分资产被查封，其中被冻结银行账户总数11个，实际冻结金额为442.37万元。

此外，粤泰股份位于广州越秀区五羊村寺右新马路的嘉盛大厦项目土地，以及“城启天鹅湾二期”170套房屋及两层地下室汽车库将被轮候查封，后续的开发和销售可能会受到影响。

在年底楼市折扣季，如何避开那些可能爆雷的开发商和楼盘呢？

局姐给你几个小建议：

1、 尽量选择融资渠道通畅的房企

上个月，有金融机构流出一个贷款的白名单。白名单分为ABC三个等级，每个等级的贷款额度和利率都不一样。

A类是央企、上市房企为主，经营比较稳健保守，贷款额度和利率是最宽松的。

有个好爸爸系列。

B类也是以上市房企为主。

C类里面，基本是区域类的中型房企，也有最近被爆出资金压力比较大的大型房企，甚至还有以财技著称的国企，emmm……看来纵然有国企背景，走钢丝的状态确实让金主爸爸不放心呐。

开发商选择上，基本是A的安全度大于B，B再大于C。

白名单是怎么制定出来的呢？标准大概是这样的：

每个金融机构的白名单肯定不一样，这些白名单本身也是动态的，但可以作为参考。最不济，下定金之前可以问问金融机构的朋友。

2、 尽量避开小城市的非品牌房企

金融机构除了对借贷主体有排名，对城市也有排名。

图里可以看到，除了一线城市和强二线城市，银行都不太待见。

对于非一线和强二线城市，银行根据城市的GDP、常住人口及近一年去化情况进行判断，而且只锁定主城区。

可以和上一条联合起来看。

如果要在小城市买房，千万要选择大型品牌房企，特别是金融机构比较待见的房企。小房企项目少，公开信息也少，资金周转不畅烂尾的事情不是一单两单了。

3、 选择净负债率比较低的房企

注意，是净负债率。

因为国内房地产行业一直实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债，所以资产负债率里面，其实有很大一部分并没有形成风险，而净负债率才是资金链紧张程度的关键指标。

总的大原则是，负债率太高的，“爆雷”的危险系数也高。

中弘地产2017年底公布的净负债率，局姐初步算了一下，有400%以上，也是非常吓人了。

亿翰智库数据显示，2017年，上市房企整体平均净负债率为76.61%。至于你能够承受多大的风险，可以自己揣测。

以上。

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