法拍房一般比市场低多少（法拍房的优势与劣势）

随着北上广深，限购的范围的逐渐扩大，目前很多购房者都面临两个困扰：一是买不起，二是买不了一方面，热点城市房价过高，负担过重另一方面，调控政策趋于史上最严，限购限贷不断加码，即使手握资金也往往被限购，现在小编就来说说关于法拍房一般比市场低多少?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!

法拍房一般比市场低多少

随着北上广深，限购的范围的逐渐扩大，目前很多购房者都面临两个困扰：一是买不起，二是买不了。一方面，热点城市房价过高，负担过重。另一方面，调控政策趋于史上最严，限购限贷不断加码，即使手握资金也往往被限购。

法拍房作为一种比较小众的房产购买渠道，在这个时候就显示出他独有的价值。法拍房的起拍价均低于市场价，更重要的是在绝大部分城市不受限购政策约束，所有人都可以竞买。

虽然“法拍房”具有一定的性价比，很多人往往认为只要拍下后就可以“高枕无忧”，但从目前实践来看“法拍房”也是具有较大购买风险的。

一、“法拍房”的优势

1.法拍房的价格优势

拍卖房产时，应当确定保留价（起拍价）。拍卖房产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定。法律规定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果出现流拍，再次拍卖时，将酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。即若第一次拍卖流拍，可申请进行第二次拍卖，但拍卖总计不超过两次，两次拍卖均未成交，即进入变卖流程。例如房屋总价为1000万，二拍起拍价可能低至560万。

2.法拍房的贷款优势

随着二胎、三胎政策的提出，国内房地产市场的需求持续增加。但因国家对新建商品房市场增大管控力度，新建商品房市场扩张速度减缓，存量房市场的影响逐渐显现，但近两年二手房贷款业务却逐渐出现停滞的趋势，新闻中频频出现银行停止办理二手房贷款业务的新闻。

与二手房相比，法拍房具有贷款优势。在以往的司法拍卖中，为抵御拍卖价款不能到位的风险，往往要求买受人一次性付清全款，增大买受人的压力。为改变这种局面，现在法拍房的贷款政策向所在城市的二手房贷款政策看齐，并且还在以下几个方面更具优势：

①贷款审批流程快，3-5个工作日内即可完成贷款审批；

②法拍房买受人征信只查询一次，二手房按揭贷款查询两次征信。征信查询次数多将反映出买受人的负债压力大，潜在风险高，不便于买受人日后其他金融类业务的办理；

③部分法拍房可以用信用贷做首付，最终可达到0首付。

有一点需要特别注意的是，由于拍卖流程快，从竞拍当天到付款截止日期总共10天左右，如果需要贷款，建议买受人提前做好贷款预审的工作。

3.法拍房产权交割清晰

法拍房自司法拍卖作出的执行裁定书送达买受人时即转移所有权。房屋拍卖成交后，法院收到买受人所支付的房款，将出具：1、成交确认书；2、法院执行裁定书；3、协助执行通知书。买受人持以上文件直接到国土资源、房地产管理部门办理过户和房产证。如买受人欲办理贷款，事后其还需将房产证提交至银行。执行裁定书与成交确认书均载明买受人的真实身份信息，买受人需持以上文件及其本人真实身份证明，至房屋管理部门进行变更登记，房屋只可过户在执行裁定和成交确认书中载明的买受人名下。

4.法拍房不产生中介费

市面上无论是一手房交易还是二手房交易都需要由中介机构参与，交易后必然涉及支付给中介机构的中介费或佣金，而法拍房并不收取佣金，仅产生拍卖成功后的部分交易费用，但此交易费用也远低于市面上房产中介的佣金比例。

二、法拍房的劣势

1. “法拍房”税费负担过重的问题

法拍房转让过程中，法院往往会在公告中标注税费的负担情况，一般有可能涉及的相关费用为：土地增值税，个人所得税以及房屋本身所需的物业费用（水电费等）。如涉及恶意拖欠上述物业费用等情况则买受人需要负担的费用较多。如房屋为划拨用途，则涉及补缴土地出让金等费用。由于上述费用往往价值较高，如若在拍卖前未能就税费问题进行详细的调查，购房者往往会在成交后缴纳大量的税费，进而导致购买“法拍房”所支付的成本提高。

2. “法拍房”自身存在的瑕疵的问题

由于“法拍房”作为法院强制执行的产物，其原所有权人往往存在资不抵债等情形。因此，该房屋中往往存在着不少瑕疵，具体可以分为以下几个方面：第一，房屋涉及担保、抵押；第二，房屋涉及的租赁；第三，房屋本身的质量瑕疵。

一般来讲，房屋作为不动产，其担保物权以登记为生效要件，故对于拍卖房屋担保风险一般比较容易查清。而对于房屋质量来讲，则可以通过法院组织的实勘进行判定。

但需要特别注意的是，对于房屋租赁情况需要在拍卖前重点核实。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。据此，在房屋未清空的前提下，房屋可能存在已租赁的情形，影响买受人对房屋的使用。即如若该房屋在查封以前，存在有效的租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，该租赁关系对买受人有效，在此情况下不能强制腾退，影响买受人对房屋的使用权。如果该房屋上的“租赁关系”是被执行人虚构的，则买受人需通过诉讼方式撤销该虚构的租赁合同，方能腾退房屋。买受人的权益实现的困难较大。

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