部分房企的爆雷早在去年（比房企暴雷更可怕的）

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2021年6月12日，命运多舛的济南中弘广场在第五次拍卖中迎来新主人，项目土地使用权、房产、车位、在建工程等标的物最终以19亿总价被济南中升置业有限公司拍得。

众所周知，幕后接盘大佬是历下控股。

如今，中弘广场已更名为“CBD中央广场”，持续一年多的施工，项目建设已迎来较大进展。

除了中弘广场，细数这些年，济南政府平台接盘的烂尾项目不在少数，从历下控股接手诚基中心、卓越时代广场、万豪时代广场、中弘广场、传媒大厦，到历城控股接手祥泰城，再到如今传得沸沸扬扬的城投接盘恒大、历控接盘文旅城，平台公司已然成为了楼市最强“白衣骑士”。

除了接盘烂尾项目，这两年城投平台也成了济南土地市场的常客，据不完全统计，2022年第一批、第二批已出让成交的62宗住宅 商业用地中，有41宗被政府平台公司拿走，平台公司总拿地金额约110亿元，占总金额的59%。

不只是济南，放眼全国城投大规模拿地在各个城市上演，据CRIC数据，截止到2022年7月，地方城投类公司已获取了40%的地块。集中供地以来，城投类公司在22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。

接盘烂尾项目很好理解，有些麻烦总得有人兜底，但城投为啥要拿地？

两个原因。

一是民企开发商接连爆雷，躺平不再拿地，这部分土地没人拍了，央企和国企的胃口也没那么大，为了维护土地市场的稳定、防止大规模流拍，城投作为地方的亲儿子，自然是义不容辞。

二是趁着地价便宜，手里多囤点地，正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备。

一举两得。

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但是大家有没有考虑过，城投大规模拿地背后，其实隐匿着一定风险。

首先，拿地需要大量资金，城投的钱从哪来？

虽然都知道城投是地方政府的亲儿子，但钱也不可能凭空变出来。

通常来说有两种方式，一是以土地作为抵押向银行贷款，二是城投债。

因为有政府信用做背书，相比普通房企或者其他投融资公司，城投平台在融资方面确实占优势。但，借钱再容易，也是需要还的。

于是问题就出现了。

因为开发商不拿地，现在地方卖地收入锐减，比如济南，根据中指院、广发证券发展研究中心数据，2022年1-7月，济南土地推出宗数由2021年同期的351宗降至185宗，推出宗数近乎腰斩，土地出让金135亿元，同比下滑64.6%；财政部数据显示，2021年上半年国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。

作为地方财政最重要的钱袋子，卖地收入大幅减少意味着地方很可能无力通过财政补贴来偿还这笔债务。

通过土地创收就更难了。因为各地方城投公司现在普遍面临着一个现实——地块开工率普遍不高。

根据CRIC统计，2021年至2022年集中供地项整体开工率仅有33%，在此情况下，城投类公司拿地开工率只有16%，较平均开工率仍有17个百分点的差距。且规模房企（含国企央企和品牌房企）拿地开工率普遍高于城投类公司的拿地开工率。

各城市之间，城投类公司开工情况分化明显。其中，开工率达到30%以上的城市有7个，天津和北京开工率更是超过50%，无锡、合肥、南京、济南和宁波等地城投地块开工率普遍低于5%以下。

就拿济南来说，去年到今年轨交拿下的18宗地块一块没动，市中平台拿下的多个地块也是没有动静，包括今年历城控股接手的大辛庄组团，拿地四个多月至今没传出房企合作消息……

土地转不起来，怎么“生钱”？

再退一步讲，即便找来有经验的房企合作开发，在“低增长、低盈利、低预期”市场周期中，开发项目也面临着诸多挑战和不确定性。

总之就是，借钱容易，还钱难。如果资金缺口无法被弥补，那就只剩一个办法了，拆东墙，补西墙。

最终，雪球会越滚越大。

如果开发商持续不拿地，一味依赖城投公司托举，总有一天会被彻底拖垮。

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值得警惕的是，眼下国内城投债务已然位居高位。

财新报道，2013年国内城投债余额为2.1万亿，到2022年5月已经增加至13.74万亿。这其中有将近6万亿，都是这两年新增加的。

发行规模越来越大，而偿债能力却逐步减弱。

根据Wind、国金证券研究所数据，城投平台流动比率持续下降，由2018年的8.2下滑至2021年的5.1——偿债压力持续加大。

再看山东和济南。根据行业报告研究院最新数据，2015年以来山东省城投有息债务保持高位增长，同比增速维持在15%以上，债务规模从2015年的8353亿元增加至2021年的3.4万亿元。省内存量城投债主要集中在青岛市、济南市、潍坊市，合计占比54.3%。

其中济南城投存量债规模为1667亿元，城投债务率为392%，相较2020年上升46个百分点。

不仅处于高位，而且涨速惊人！

最近，多个城市城投债违约事件已经让我们嗅到了一丝危险信号。

8月1日，河南郑州地区的定融产品6月26日到期不能兑付，发生展期。

8月30日，兰州城投标债惊险兑付，虽未构成实质性违约，但此次“技术性违约”引起了较大讨论和关注。

另有投资人表示，山西大同平城地区的定融产品到期也不能兑付，违约主体是大同市平城国有资产经营有限责任公司。

近日，网上更是流传着一则“东部某副省级城投平台信托到期未支付”的新闻……

城投政信违约虽不等同于暴雷，但能看出地方偿债正在承压。

当然反过头来说，城投债都是与地方国资信用挂钩的，违约的代价非常之大，一个城市如果连信用都破产了，还怎么去参与全域生产要素的竞争？

重压之下，必有诚信。

那么问题来了，购买“诚信”的钱从哪来？

既然土地财政满足不了，必然要从其他方面上“创收”。想明白这点，那最近发生的一些系列匪夷所思的新闻就不难理解了。有些话只能点到为止，但，可以肯定的是

最后承担后果的一定是大量普通就业的民企和无数个体。

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