以住房改革助力上海转向质量型增长（以住房改革助力上海转向质量型增长）

上海向高质量发展转型的切入点可以是住房。图为中国（上海）自由贸易试验区的重要组成部分外高桥保税区码头航拍照片（2017年3月9日摄）。 新华社 图

一、“高质量发展”的特征

十九大提出，中国经济已经从高速度增长阶段转向高质量发展阶段。这一判断的重要背景之一，就是高速城市化阶段的结束。中国目前的“人口”城市化水平虽然只有58.52%，但“空间”城市化已接近尾声——到2015年，中国建成区面积就已经足以容纳78%的人口。除少数一线城市外，绝大多数城市“空间增量”迅速减少。主要依靠固投拉动的资本型增长必须开始转型。

一般来讲，城市化分为两个阶段。第一阶段为资本型增长，增长主要通过固定投资来实现。其特征是高速度。第二阶段为运营型发展，发展的质量主要体现为现金流的及其净收益增长。发达的资本市场决定了第一阶段能否启动，启动后能以多快的速度完成。而现金流收入能否覆盖现金流支出，决定了第二阶段能否维持高水平的运营。（参见图1）

图1 城市化的两个阶段

当城市化从第一阶段转向第二阶段，一个显著的财务特征是固定投资急速下降，而现金流支出则急剧上升。质量提升越快的城市，现金流收入增长必须越快。如果不能及时获得足够的现金流覆盖一般性支出，城市转型就难以完成。成功建立起来的城市很多，成功运营的城市却很少。对城市而言，实现高质量的增长难度要远大于高速度的发展。

二、劳动力成本是增长转型的关键

上海作为中国城市化水平最高的城市，必定是最先面临高速度增长转向高质量发展的城市。“高质量”城市的最主要特征，就是越来越多样的高水平公共服务。这必然意味着巨大的现金流支出。作为现金流支出的基础，可持续的一般性收入（税收和非税收入），势将代替固定投资，成为新的发展动力之源。

如果把城市看作一个企业，第一阶段是买机器、建厂房（相当于“七通一平”，修建机场、港口、电厂等），这一阶段主要是形成资本；第二阶段则要把生产的产品卖出去（城市就是通过提供各类公共服务获得税收），这一阶段主要是获得现金流。显然，无论对企业还是城市来讲，发展阶段要比增长阶段的难度大得多。（“七通一平”，指道路通、自来水通、电通、排水通、排洪通、电讯通、煤气管通及平整土地。——编注）

城市如同一个提供公共服务的平台，城市的资产越重，企业的资产就越轻，进入的门槛就越低。相应地，愿意付费搭载的企业（包括家庭）就越多，城市现金流收入（税收）就越高，公共服务的提供也就更可以持续。过去四十年，中国城市建立起大量世界级的基础设施，多数城市都能完成这一阶段的目标；下一个四十年，城市必须将这些基础设转化为真实的现金流。进入到这个阶段，竞争才真正开始。城市化先行国家的历史表明，只有少数城市能够最后胜出。

城市通过公共服务性价比展开竞争——价格越低，性能越好，吸引的人口越多，城市的规模就越大。规模经济越大，反过来又可以使公共服务更加便宜。城市竞争力不是体现在谁的投资能力最强，基础设施最好，而是看谁能用最少的固定投资和最低的运营成本获得最高的税收。净现金流才是高质量的标志。

与美国和其他直接税为主的国家不同，中国是间接税为主。企业在税收贡献中的比重远大于个人和家庭。城市争夺现金流，在很大程度上就是争夺企业。为企业提供服务的好坏，直接决定了搭载在城市上的企业的市场竞争力，也决定了城市未来的现金流。

企业在第一阶段时，投入最大的是固定成本（fixed cost）。便宜的土地对企业的创设至关重要。进入第二阶段，现金流支出就成为企业主要的成本。如果一个城市能够降低企业的经常性支出（variable cost），就可以吸引企业并通过税收分享企业创造的现金流。

企业最大的现金流支出项主要来自劳动力成本。2016年，总部设在深圳的华为技术有限公司净利润370亿元，同2015年相比几乎是零增长。主要原因就是2016年该公司雇员费用高达1218亿元，同比增长了21%，吃掉了华为的新增利润。2016年，华为员工18万人，人均贡献净利润只有20万元。华为的案例表明，如何降低企业的用工成本，乃是城市向高质量发展升级的关键。

三、住房成本决定劳动力成本

在中国税收制度里，基于个人的直接税占比很小（大约6%），公共服务的收费主要体现在土地出让阶段，购买住宅是购买公共服务的主要途径，住房成本成为中国劳动力最主要的经常性支出项。据官方统计，2007至—2016年间，如果把购房开销也计入“居住”消费中，重新测算各项消费占比，则食品支出占比由27%降至21%，居住支出占比由38%急升至49%。这意味着，居民经常性支出中的近一半用在了住房开销上。（参见图2）

图2 2007—2016年间居民人均消费支出构成

来源：“近10年的居民支出统计，中国人的消费压力有多大？”，百家号“藏世界”2017年9月10日发布， http://baijiahao.baidu.com/s?id=1578160971947179573&wfr=spider&for=pc

因此，能否把劳动力成本降下来很大程度上取决于能否把住房支出降下来。而能率先把居住成本降下来的城市，就可以吸引更多的企业，从而带来现金流（企业工商税收和个人消费税）。也就是说，哪里房租便宜，哪里劳动力成本就低，哪个城市的企业也就越容易生存。

深圳就是一个例子。根据上海易居房产研究院的报告，深圳商品住房房租收入比（月租金/月可支配收入）高达54%。2017年1至8月的套均租金高达5005元，高于居民4000元的月可支配收入，比2010年上涨67.5%。这和其他一线城市非常类似。深圳之所以能在其他一线城市中的制造业已难以生存的今天，还可以承载大量的制造业，一个关键原因是，在深圳住房体系中，“城中村”和各类“小产权”住房占比极高。由于不能交易，这些住房只能进入租赁市场获取收益。结果就是在深圳这样一个房价畸高的城市，形成了一个规模巨大的低租金住房市场。

“城中村”巨大的租赁市场，帮助52%的深圳租客把月租金支付压到2000元以下。其中，18.2%的租客月租金支付甚至低于1000元；80%的租客能把租金控制在其可支配收入的30%以内；还有近20%的租客，租金支出甚至低于家庭可支配收入的10%

目前，深圳实际管理人口超过2000万，80%的人租房居住。全市1040万套住房中，70%的房子在出租。在全市总面积大约5.20亿平方米（截至2015年）的各类住房中，商品住房和保障性住房合计占比仅为27.9%，城中村住房（占存量住房总面积的50.3%）加上上世纪八、九十年代留下的6549万平方米的工业区配套宿舍（占存量住房总面积的12.7%）共同构成了深圳超低租赁成本的主要部分。在过去15年中，深圳的高速崛起与其他城市的痛苦转型形成鲜明对比，大规模低成本住房成为深圳获取竞争优势的关键因素（这与同样依赖大规模组屋成功转型的新加坡非常相似）。深圳经验显示，只有大规模提供低成本租赁住房（用来住的房子），减少商品住房（用来炒的房子），城市才有可能完成城市化从资本型增长（卖地）向现金流型增长（税收）的转变。

据链家地产2017年发布的《深圳租赁》白皮书，深圳有740万套租赁住房，其中城中村租赁住房达450万套，占比为60.8%。73.8%的城中村住房租金在2000元以内，26.1%的租金水平在1000元以内。眼下深圳有1600万人在租房，1100万人住在城中村，这其中超过70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中，单间或一房一厅的租金甚至在600元左右。调查显示，90%的深圳租客为年轻人群（20至35岁）。20~25岁的租客中，月租金支付在1000至2000元的占比49.6%；26至30岁的租客中，月租金在1000至3000元的占比61%；26至35岁的租客中，月租金支付在3000元以内的占比70%。

深圳的城中村租赁，不仅租金很低，生活成本也很低。不管是餐饮、零售，还是生活服务，其价格都比商品房小区要低30%左右。

四、住房与增长转型

可以说正是因为超低的住房成本，帮助深圳率先完成了从高速度增长向高质量发展的转型。我们可以用预算收入（现金流）和固定投资之比来描述一个城市的增长到底是现金流带来的还是固定投资拉动的。如果这个比值高，就可以认为增长的质量比较好；反之，就还处于高速度发展阶段，没有完成转型。

把上个世纪八十年、九十年代和新世纪的三个经典城市——深圳、上海的浦东新区和天津的滨海新区——做一个对比，就可以发现，深圳和浦东新区的转型程度远远高于天津的滨海新区。特别是深圳，以较小的固定投资实现了最多的现金流收入，固定投资在增长中所占比重迅速减少。这也解释了中央为什么在设立雄安新区时对标深圳和浦东新区。（参见图3）

图3 一般公共预算收入/固定投资：深圳特区、天津滨海新区、上海浦东新区三地比较

来源：三地统计年鉴汇总

深圳的住房制度并非有目的的设计，而是在“国有-集体”土地二元结构下形成的特殊的住房市场组合。正是这个制度无意间在被“炒”的住房市场之外区隔出来一个供人“住”的市场。这个市场虽然很多城市都有，但没有一个有深圳这么大的规模。在相对比例上，更是很少城市达到深圳的水平。

用相同的指标作为“转型度”把部分主要城市排序后就可以发现（参见图4），虽然上海依托无人能敌的服务业依然维持了这一指标领先全国，但深圳却依靠其强大的制造业超越北京，与上海仅仅一肩之隔。2002年末还在担心中兴、华为、平安银行、招商银行迁离的深圳，如今已经可以睥睨香港，甚至不再把上海放在眼里。

图4 部分城市“转型度”：一般公共预算与固定投资比值