skp来了杭州还有这些商业值得期待（SKP太古K11加速下沉）

今年3月，太古地产宣布将在西安曲江新区与当地国企合作发展西安太古里项目，西安也因此成为北上广蓉之后，太古进军的第五座内地城市。无独有偶，7月中旬，关于合肥或将引入SKP的消息也传播得沸沸扬扬。在网络流传文件中透露，合肥市将成立SKP项目推进工作领导小组。以此来看，合肥SKP仍未正式落定，不过SKP在全国7城连续落子之后，已明显露出加速布局的趋势。

再加上国内奢侈品消费市场的高歌猛进，更助推了SKP、太古、K11、华润等奢侈品牌业主们的全国布局，进一步走出北京上海，拓展新一线和二线城市，甚至三线城市的高端消费市场。

提速拓张，高端商业的新战场

很明显，后疫情时代的国内奢侈品消费市场正在迅速增长，新一线城市对奢侈品牌的吸引力也不断提升。而与奢侈品牌携手进入各大新一线城市的，便是这几家同步加速布局的开发商。

北京华联的SKP就是近几年拓展节奏最快的高端商业运营商之一。在成功塑造北京SKP与西安SKP后，2020年4月，SKP正式落户成都交子公园商圈，并于同年6月开工建设。据悉，成都SKP预计于今年10月开业，项目总建筑面积约为34万平方米，总投资额为50亿元，商业体量约16.2万平方米，全场亮相后预计将引入1000 知名品牌，一线品牌覆盖率达98%。2020年7月SKP宣布进入昆明的中央商务区，该地块与昆明恒隆广场隔街相望。

在2021年1月，SKP宣布落子杭州市钱塘新城，项目总建筑面积约68.8万平方米，将包括高端商场、写字楼与酒店，该项目已于去年年底开工建设。2月，呼和浩特第十五届人民代表大会第四次会议透露，将加快市火车东站商圈建设，计划建成投用2个大型商业综合体，其中便包括内蒙古SKP，这也将是SKP首次进入三线城市。同年5月，SKP宣布进驻武汉市武昌区，整个项目体量约为20万平米，将对楚河汉界第二街区和万达广场进行“从零起步”的整体翻新。2022年5月，又有西安碑林区将加快实施西安SKP二期项目的新闻，据公开资料显示，西安SKP二期总建筑面积约62.22万平方米。

短短2-3年，SKP已经在华东、华中、华北、西南等区域遍地开花，还收到了合肥、三亚等诸多城市的合作邀请，SKP也迅速成为全国性的高端连锁百货品牌。

和SKP类似，诸多高端商业品牌都在加速布局内地市场。其中不仅有华润、恒隆等早在全国范围四处出击的，还有相比过往节奏有了显著提速的太古、香港新世界等开发商。尽管北京和上海依然是国内奢侈品消费市场最成熟的城市，也集中了数量最多的高端商场，而太古和K11在继续加码上海市场的同时，也将视野拓展到了二线城市。

例如在2018年的沈阳K11和2020年的武汉K11之后，K11除了加码上海、深圳等一线城市，也积极开拓具有发展潜力的二线城市和新一线城市。预计到2025财年，K11将遍布大中华区的10个城市，合计共38个项目，总楼面面积达284.6万平方米。其中包括深圳太子湾的旗舰级项目K11 ECOAST以及位于武汉、天津、厦门等地的多个K11 Select。

而太古地产主席白德利在2021年度业绩报告中表示，计划在未来十年投资超过1000亿港元，在香港、中国内地和东南亚发展一系列令人期待的新项目。其中，超过一半的资金将投资中国内地市场，并以一线、新一线城市的主导零售项目为重点。

在2022年3月，太古地产就宣布将与西安曲江新区管理委员会下属国企西安城桓文化投资发展有限公司合作发展西安太古里项目。西安太古里坐落于西安市小雁塔历史文化片区，总体量约26.9万平方米，总投资额约为人民币100亿元，将是一个以零售为主导的综合体项目，包括零售、文化设施、酒店、服务式公寓及商业公寓，该项目也刷新了太古里投资和体量的双纪录。

值得一提的是，西安不仅将成为北上广蓉之后，太古进驻的第五座内地城市，更将同时拥有SKP与太古里两大高端商业体。

比西安竞争更激烈的是杭州。除了钱塘新城的杭州SKP之外，恒隆、新世界、香港置地、新鸿基、嘉里等港资开发商都已纷纷布局杭州，这些商业项目大多为综合体，且聚焦在高端消费市场。

以时间线来看，预计将率先于2023年交付的是新世界杭州望江综合体“城市艺术中心”，项目总建筑面积74万平方米，总投资230亿元。新世界城市艺术中心将打造为集商业、办公、住宅及酒店于一体的国际都会综合体，将在杭州首次引入K11、瑰丽酒店等国际品牌，成为国内首个汇聚了新世界旗下五大顶级品牌的城市综合体。

计划在2024年竣工的杭州恒隆广场位于杭州市下城区，项目总建筑面积为39万平方米，由一座世界级购物商场、五座甲级办公楼和一座高级酒店组成。在恒隆地产2021年年报董事长致股东函中透露，武汉恒隆广场和杭州恒隆广场很可能会是恒隆在上海以外表现最佳的购物商场。

新鸿基地产的江河汇项目已确定为杭州国际金融中心，即杭州IFC，这也将是全球第四座IFC。在杭州萧山，还有总建筑面积约23.5万平方米的光环梦中心，这个由香港置地携手仁恒置地、传化共同打造的高端综合体项目预计将在2025年交付使用。这些商业项目都预计将在3年内陆续交付，届时将进一步推动奢侈品牌入驻杭州市场。

这样高端商业风涌云集的局面，不仅在杭州、南京、苏州、宁波等长三角城市上演，更在全国多个城市出现。近期，贵阳的荔星中心称目前已招募90余家国际品牌入驻，在其发布的招商名单中已有Louis Vuitton、Cartier、BVLGARI、BURBERRY、BALENCIAGA等重奢品牌，这些品牌正式开业后，荔星中心也将成为贵阳市首个奢侈品购物中心。

谁是下一个奢侈品重镇？

那么，国内高端消费的市场究竟有多大呢？首先是中国奢侈品消费总量的迅速增长。据贝恩公司发布的《2021年中国奢侈品市场报告》显示，2021年中国市场占全球奢侈品消费总额的比重上升至21%左右。这一增长趋势还将在未来延续下去，且无论未来出境游复苏进展如何，到2025年中国市场都有望成为全球最大的奢侈品市场。类似的，咨询公司罗兰贝格发布的《天猫奢品策略人群白皮书》也显示，中国在全球个人奢侈品市场的份额将持续增加，2025年将成为全球奢侈品市场的主力军。

在消费总量的迅速增长之下，奢侈品门店最为集中两大城市北京和上海，已不能充分满足消费者的需求，品牌方也愿意下沉至高速增长的新一线和二线城市开店。据全球旅游零售行业权威媒体《穆迪戴维特报告》报道，路易威登预计2025年前会在中国每个省会都设有一家门店，以进一步扩大在中国市场的规模。

另一方面，先行在二线城市开设高端商业的的恒隆和华润已收获颇丰，也验证了这一趋势的可行性。

2021年恒隆地产内地市场占总租赁收入的67%，其中表现最好的便是位于二线城市的无锡恒隆广场和昆明恒隆广场，升幅分别达40%和47%。而在2022年上半年财报中，受疫情歇业影响，恒隆地产在内地的7家高端商场中有三家收入下滑。位于二线城市的四家商场收入则有不同程度增长，其中大连恒隆广场增长67%，昆明恒隆广场增长11%，值得一提的是，2021年3月开业的武汉恒隆广场增长184%，尤其是奢侈品销售表现强劲。而在华润万象生活旗下分别位于深圳、沈阳、南宁、天津、厦门、重庆、杭州的8个在营重奢购物中心，在2021年零售额同比增长39.7%、

哪些城市是奢侈品和高端商业入驻的首选呢？网易商业之家梳理了各大开发商的高端商业项目布局，在北上广深之外，成都、杭州、南京、西安、武汉、昆明、沈阳、苏州等城市是被提及最多的，他们都有至少两家奢侈品商场入驻。作为经济强省的省会城市，他们集聚了省内的高消费群体，对奢侈品牌的吸引力并不弱于一线城市。

具体来看，2021年全国社会消费总额排名前十的城市分别是：上海、北京、重庆、广州、深圳、成都、苏州、南京、武汉、杭州。而在华丽智库发布的《2021年度奢侈品牌中国活力榜》中，共收录了110家奢侈品牌的营销和渠道拓展动态。其中相关动态数量最多的城市依次是上海、北京、成都、深圳、宁波、南京、杭州、武汉、三亚和广州。

综合来看，成都、南京、杭州、武汉都是值得重点关注的奢侈品新重镇。正如陈启宗先生在2021年的致股东函中所提到的，在奢侈品市场，只有北京和上海属于一线，两个城市的规模和深度在内地均无可比拟。“有少数顶尖二线大都巿，其水平较其他二线城巿好，可称这些城巿为‘1.5线’。就奢侈品市场而言，除了广州和深圳，还有三至四个城巿，包括杭州和武汉。”这些达标的城市必须有雄厚的经济实力，也要有相当庞大的人口。

那这些城市的高端消费市场究竟会有多大？陈启宗先生的回答是：一家“六大巨头”奢侈品牌在北京和上海可开六家或更多分店，在1.5线城市可能开三家，而在发达的二线城市则只能开一两家。

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