无权处分房产买卖协议案例（没有处分权合同也有效）

最近看到一则微头条，说是一个租户以1800万的低价，将房东的一套价值4000万的房卖了出去，还伪造了全套手续，房东发现后要求买房者搬出去未果，果断报警，租户因涉嫌诈骗罪被逮捕，还查出她在该小区转卖了20套房，金额高达2亿。

以上是我看到的未经核实的信息，真假与否并不确定，不过我在下面留了一条评论：合同有效，无权处分不是导致合同无效的原因。

这条评论还引来一些回复，有人质疑：不是业主本人也能买卖？那就是谁都可以把你名下任何财产卖掉咯？

类似的表达还有不少，让我觉得有必要进行一下普法。

是的，无权处分合同有效，而并不是合同成立但无效。

认为无权处分人签订的合同无效，这些人要么是学艺不精、上课打了瞌睡，要么就是五十岁以上年纪，当年接受的法律知识并未区分物权行为与债权行为。

自《物权法》实施以来，这个问题其实已经再无争议，《民法典》不过是继承了原物权法的条文和思想，并对《合同编》内容进行梳理，将物权行为与债权行为的区分贯彻到底。

为向非法学科班出身的网友讲明白这个问题，我们先从法条出发，再肤浅地延伸到理论，更直观易懂。

我国《合同法》颁布于1999年（民法典生效后，合同法已失效，所以重点看从合同法到民法典法条的变化），里面有几个条款涉及到无权处分人出卖他人财产的问题，比如：

《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《合同法》第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制了转让标的物，依照其规定。

从这两条的意思来看，无权处分权人处分他人财产，满足特定条件（权利人追认或者无权处分人事后取得处分权），合同有效，言下之意，未满足特定条件，则合同无效。

而132条中“应当”两字也说明，对买卖合同而言，出卖人是要取得所有权才能出卖或处分该物的，虽然没有明说这样做的后果，但潜台词仍是合同无效。

这也是为何，很多人都认为无权处分合同无效的原因，在《物权法》出台之前，即使是老法官，也持无效的态度，但随着《物权法》出台，对无权处分合同效力的认定开始发生变化。

简单说，从无效到有效的变化。

我翻到我一本2008年购买的旧书，上面就谈到对于所权处分行为所签订合同的效力问题，当时有三种观点：无效、效力待定、有效，而那本书的作者是赞同有效观点的，并将《合同法》第五十一条“处分”限缩解释为处分行为，而不包括负担行为，这两个概念就源于物权法，也即物权行为与债权行为。

当然，这是理论问题，比较复杂，我们在后面讲，现在还是说法条。

《物权法》是2008年实施的，但《合同法》并未因为《物权法》实施而修改，也就是前面所说的两个条款一直存在，直至《民法典》出台。

《民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

根据这一条，我们完全可以看出，无权处分人签订的合同并非无效，而是赋予买受人解除合同、追究违约责任的权利。

换句话说，合同有效，因为只有合同有效的前提下，才存在解除合同、追究违约责任。

也就是说，关于无权处分情形下买卖合同效力问题，已经没有争议：有效。

不过，需要强调一点，关于这点的确定也并非《民法典》首创，而是2012年公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律法规问题的解释》第三条就已经作出规定。

《买卖合同司法解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

不过，《买卖合同司法解释》只是司法解释，并非法律，法院审理案件时虽然遵照执行，但毕竟还没有上升到立法，《民法典》则吸纳了这一条文，作出立法层面的规定。

二、理论问题

前面我们罗列的都是法律条文，其中也提到《物权法》实施后，关于无权处分人签订合同的效力问题其实已经没有争议，这是为何呢？

是因为物权行为与债权行为区分理论，也就是从理论上将法律行为分为物权行为、债权行为（也叫处分行为、负担行为）。

所谓物权行为，是指能够发生物权产生、变更、消失效果的行为，也被称为处分行为（也有认为处分行为包括物权行为和准物权行为，这个我们就不详细探讨）。

所谓债权行为，则是指发生债法上给付义务效果的财产行为，也就是债权产生或者变更，也被称为负担行为，比如合同就是典型的债权行为。

以买房为例，双方签订一个房屋买卖合同，这是债权行为，产生的是债的后果，如果一方违约，比如出卖方不交房了，或者购房者不付钱了，这都是违约，要承担相应的合同之债的后果，比如赔钱之类。

合同不会导致物权的变动，也就是我们签一个购房合同，但只要房产证没有办理变更登记，物权就没有发生转移，房子就还不是对方的。

如果此时出卖方反悔不交房了，购房者要么要求对方继续履行合同，如果履行不了（比如卖方没有产权，或者已经卖给其他人并办理过户），则只能要求赔钱，也就是承担违约责任。

从民法理论上来讲，这叫作物权行为的独立性与无因性，也就是这两种行为是独立的，互不干涉，并不当然地因为发生了债权行为，就必须发生物权行为，二者后果是不相同的。

《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

这条规定，明确了涉及物权变动的合同，自合同成立时生效，实际就已经击溃了《合同法》无权处分人签订的合同无效的规定，《物权法》颁布在后，实际已经跨部门影响到《合同法》的条款。

当然，这也带来了法律适用的问题，这二者是不同的部门法，虽说新法优于旧法，但不同部门法之间新旧如何说起？还是存在障碍，只不过司法实践中基本已经达成一致：合同有效。

到了《买卖合同司法解释》出台，再到《民法典》出台，这个问题才最终彻底解决。

小结：

关于无权处分人签订的合同有效？无效？的问题，曾经有争议，也有法律条文的变迁，但《民法典》实施后已经再无争议，无论从立法还是司法层面，都不会因为出卖人无处分权而认定合同无效。

也就是说，我跟人签合同卖掉我邻居家的房子，这是不被法律禁止的，只不过，当我交不了房时，也要承担相应的违约的后果。

撇开责任谈法律，那没有任何意义。

民法领域意思自治，法无禁止即可为，但责任自己背。

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