恒大二手房挂牌量（小白淘房16840元）

2020年7月17日以拍卖方式出让衢州智慧新城(西区)钱家山G2-2、G2-4核心地块2幅地块的建设用地使用权，出让面积223335㎡，成交总价42.19亿元

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土拍情况

恒大西侧G2-2地块

恒大西侧G2-2地块，通过172轮的报价，由浙江贝林房地产有限公司竞得，成交价192000万元，溢价率 8.47%，成交楼面价16840.6元/㎡。

衢州新一任地王！

1、智慧新城钱家山G2-2地块规划用地面积112502㎡，建筑面积≤114010㎡分为二个地块，主要为城镇住宅用地、其他商服用地、公园绿地用地。

2、G2-2-1地块88118平方米，用途为城镇住宅及商业设施用地，使用年限为70年、40年；建筑面积≤112791㎡，建筑高度≤45米；

3、G2-2-2地块土地面积为24384平方米，用途为公园绿地用地，使用年限为50年，建筑面积≤1219㎡，建筑高度≤12米。

4、衢市智（2020）05号出让地块内G2-2-2公园绿地，公园中配套用房、公共厕所等要在建设工程设计方案中明确其位置和面积，建设标准不低于700元/平方米，经智慧新城管委会认可后方可实施。该公园绿地须与首期住宅同期通过联合验收，验收通过并完成二年缺限期养护后，产权无偿移交给政府。

恒大西侧G2-4地块

只通过5轮的报价，恒大西侧G2-4地块就由杭州建杭力合置有限公司竞得，成交价229900万元，溢价率0.1%，成交楼面价16205 元/㎡。

智慧新城钱家山G2-4地块用地性质为居住用地、商业服务业设施用地。规划用地面积110833㎡，建筑面积≤141866㎡，建筑高度≤50米。

1、杭州杭力合股东结构是啥样？背后是谁？

2、建杭置业是近2年冒出来的一家房开，根据天眼查，浙江建杭置业有限公司在2019年8月13日成立，至今还不到一年，股东为两个自然人，分别叫做骆江川和潘洪祥。

3、建杭置业后面呢？会和中骏有关系嘛？

4、看起来有点实力。建杭置业曾经在2020年4月22日参与过厦门103亿地王竞拍。

土拍其他条件要求

1、衢市智（2020）05号、（2020）06号出让地块限房价竞地价，建议除排屋（含五层及以下的叠排）待预售时另行核定备案价格外，其余商品房住宅最高销售成交单价不高于24500元/平方米、均价不高于23500元/平方米（均为毛坯价）；地下储藏室等附属用房最高销售成交单价不超4500元/平方米（套内面积）、地下无产权车位最高销售成交单价不超15万元/个。

2、衢市智（2020）05号、（2020）06号出让地块受让人按照《浙江省绿色建筑条例》的有关要求，按二星级及以上绿色建筑的技术标准开发建设。

3、衢市智（2020）06号出让地块

（1）项目地块内须配建“邻里汇”社区服务综合体及居家养老服务照料中心，“邻里汇”社区服务综合体地上建筑面积不少于1500平方米且底层≥500平方米；居家养老服务照料中心地上建筑面积不少于1000平方米且底层≥400平方米。要求沿街界面长度≥40米，内设电梯及公共厕所（≥80平方米），公共厕所须设有单独出入口。在建设工程设计方案中明确其位置和面积，并通过政府相关使用部门（智慧新城管委会、白云街道）同意后方可实施，建成后产权无偿移交给政府，同时无偿移交相应的配建车位。

（2）项目地块内须按标准要求建设东侧生态护坡及绿化，经论证通过后方可实施，要求符合安全及美观。护坡绿化建设标准不低于200元/平方米。

（3）项目地块超市内须按标准要求配建菜市场，地上建筑面积不少于1000平方米，其不动产权证不得分割转让。

（4）该出让地块西北侧规划道路、幼儿园地块红线内的土石方工程，由受让人同步实施至规划道路路面标高。

4、衢市智（2020）05号、衢市智（2020）06号出让地块容积率计算要求:

（1）地上开闭所（开关站）不计入容积率及建筑密度，其他地上建筑面积全部计入容积率；低层住宅地下空间全部计入容积率。除低层住宅外，其他建筑地下空间（车库、设备用房、人防）的建筑面积不计入容积率。

（2）多层及高层的底层有效架空部位的水平投影面积达到200㎡或占所在建筑主体结构水平面积的1/3及以上的，不计建筑面积。该有效架空部位可用于公共开放空间（包括通道、非机动车停车、居民休闲健身设施等公共用途）,但不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等其它用途。底层不得建设2.2米以下的储藏间。

5、衢市智（2020）05号出让地块地下空间要求沿锦西大道高层住宅地下空间≥1层；靠近中央生态谷公园要求总体保持自然地形风貌，低层地下空间不得大面积开挖，可随单栋建筑或两排建筑开挖地下空间，层数≤1层，且层高≤5米。

衢市智（2020）06号出让地块北侧高层建筑地下空间≥1层；地块南侧低层建筑地下空间不得大面积开挖，可随单栋建筑或两排建筑开挖地下空间，要求保持现状自然山体态势，层数≤1层，且层高≤5米。

6、衢市智（2020）05号出让地块地下空间开发

（1）G2-2-1地块严格按照城市设计导则要求开发使用地下空间，南侧区块不得大面积开挖地下空间。

（2）G2-2-2地块地下空间开发禁止开挖。

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土拍小评

今天的土拍结果是不是出乎很多人的意料啊？

土拍让小白预测到了，既然是预测就会有对的和错的，G2-4地块起拍价16691元/㎡，溢价率只有0.1%，G2-2地块起拍价15525元/㎡，溢价率溢价率过8.47 %，最终楼面价16840.6元/㎡ ，产生了衢州新地王！

衢州地王是出了，可是这地王不是起拍高的，而是起拍价低的。

大家或许有两个疑问：

一、G2-4仅仅只溢价0.1%，是不是跌破了大家的眼睛啊。

到底是什么原因呢？

1、楼面价高，利润来自低密排屋，而G2-4低密比较少，自然而然的利润就少，开发商的兴趣点就不高。

2、与G2-4地形有关系，挖地下室是一项大工程；

3、G2-2核算起来收益率比G2-4高很多；

几项因素叠加促使开发商不怎么感兴趣，G2-4溢价率只拍到了0.1%；

二、两块地溢价率总体不高，有一块竟只有0.1%的原因有以下几点：

1、两块地建造成本高有一定关系；

2、另外与容积率也有很大关系：地上建筑面积全部计入容积率；低层住宅地下空间全部计入容积率。地下室计入容积率杀伤力极大。

这就造成了土拍是这样结果。

总体而言：这地王能拍出来也说明了一点问题，至少衢州土地目前还是挺热的。

作为我们普通人员真正要关心的是衢州楼市现状和趋势如何？

03

衢州楼市趋势

西区核心地块G2-4的溢价率仅0.1%是不是也预示着什么呢？

地块本身原因还是楼市大环境的原因又或者是限价之原因呢？

1、地块原因，上段已经说过了，不展开赘述；

2、就大环境而言，杭州、宁波、深圳今年火爆城市全部被打压，出台调控政策，所以稳房价是主基调，在疫情刚刚有好转情况下，也坚持不动摇。

3、另外限价呢？

或许大家立场不同结果也不同，但限价至少是符合政策主基调的，关键是真限价，而非是抬价。

限价至少让这趟开往不知哪个方向的公交车停一停或者开的慢一点，至于你要不要上车、如何上车是你的事情；

但同时你要充分认知到没人知道这趟楼市列车开往何方？

是天堂又或者是........

且买且珍惜。

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结语

智慧新城(西区)一期项目基本结束了，仅仅剩下文华园下边一块地；

从目前情况来看，看看今天土拍结果是不是也从侧面显示房价真不会暴涨了，买房真不用那么担心，一年能涨5%就算是不错的优质资产了。

但是自己想要的好房子还是要努力一把的，因为购房者的认知面不一样，小白没有办法普及到衢州每一个购房者，有些人还是认为：买房能赚钱，而且是大钱。买房亏钱的人到现在比比皆是，或许你不曾想到的是，你买入的房子已经亏了，只是你掩耳盗铃不愿意看而已。

针对目前恒大西土拍结果以及衢州楼市现状，小白可以推盘一下：

1、目前衢州楼市短线已经很难获利了，但有些楼盘长线还是可以布局的，当然布局时间点也很重要。

2、如果按照目前衢州楼市形势，恒大西或将仍然收到大家的追捧；

3、恒大西土拍之后，今明两年可能不会出地王了，地王之后无地王是不是也预示着什么呢？

4、昨天西区未来社区二期—衢州高铁新城鹿鸣社区也公布了，下半年或将推出高铁新城住宅地块了。

5、衢州楼市或许会进一步两极分化：

强者恒强、弱者恒弱！！

大家想交流衢州及全国楼市的可私信小白。

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（本文仅代表个人观点，不作投资建议）

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