对保障房的需求（备好保障房服务新市民）

广州市天河区珠江嘉苑保障房项目。珠江租赁供图

近些日子，蓝燕霞独自在家照顾两个孩子，丈夫被单位派去梅州开展乡村振兴工作，几乎每半个月才回广州一次。蓝燕霞并不觉得孤单无助，搬进珠江嘉苑4年来，她的朋友圈越来越广。适龄的人群，相似的状态，便利的生活……对于蓝燕霞来说，珠江嘉苑早已从“新房子”变成了“安乐窝”，在她的定义中“家”的感觉不过如此。

眼看明年公租房到期，为了让孩子们继续就近上学，蓝燕霞决定再续租期，也让这份幸福感延续下去。根据阶段性统计数据显示，自2010年至2021年，广州连续十余年保持人口净流入，城市魅力与活力与日俱增。第七次全国人口普查数据显示，广州市常住人口约1867.66万人，其中15—59岁人口占比74.72%，劳动力人口为这座城市的发展发挥了中流砥柱作用。

近年来，广州市愈加关注新市民、青年群体的居住问题，提出在“十四五”期间筹建66万套（间）保障性住房，努力实现从住有所居迈向住有宜居。

●南方日报记者 郎慧

1 另一种生活方式

刚搬进珠江嘉苑时蓝燕霞还有些不适应，家门口的公交车尚未开通，从家到地铁的距离令她感到有些不便。令她没有想到的是，强大的邻里关系网很快就将难题化解，一个个几百人的社区拼车微信群建起来，邻居们相互借力拼车上班，不仅缓解了出行压力，也在结伴出行中加深了认识。

在拼车中，邻里们相互得知了彼此的单位，原来，作为广州市保障性住房项目，珠江嘉苑共有6782套房源，包含人才公寓、公租房、经济适用房等类型。目前已有诸多单位与该项目签约，如南方医科大学南方医院、小鹏汽车、广东财经大学、天河区住建局等。天南海北五行八作，邻里因共同的目标聚在一起：在广州有个家。

单位以条件筛选的形式安排住房，优先满足已婚夫妻等刚需职工的住房需求。“我们搬来后发现邻居们的情况都差不多，大家年龄相近、婚姻状况相似，还有不少邻居也是孩子同学的家长。”蓝燕霞感到周边的环境一下变得亲切起来。

往后的日子里，蓝燕霞在社区交到了不少朋友，有时相约一起买菜，甚至互相代为接送孩子上下学。

有的人渐渐走入，也有人选择离开。文宝轩和女友李嘉莉都是地道的广州人，3年前，为了能够养一只自己的爱犬，文宝轩从家中搬出，开始入住北山梦享社区。“妈妈不让我养狗，我就去过自己向往的生活喽。”文宝轩认为，选择一种喜欢的生活比住不住在家里更加重要，成年人终究要面对自己的人生。

如今，文宝轩除每日正式工作外，还在帮衬女友的社区咖啡店。去年5月，李嘉莉在梦享社区开了一家名为“neighbor coffee”（邻里咖啡）的小店，为周边居住的青年朋友提供饮品和交往平台。“梦想社区住着上万名青年租客，他们或在附近的琶洲、珠江新城上班，或在大学城里读书，很多人常常光顾邻里咖啡。”文宝轩说。

年轻人相聚总有聊不完的话题，邻里咖啡不仅成了年轻人聚会的场所，也连带着为北山村本地居民提供服务。“广州能为年轻人提供什么？年轻人又能为这座城市带来什么？”这是梦享社区运营负责人罗金良的日常自问，他希望社区的运营能让广大青年朋友、新市民感受到“家”的舒适感和归属感，也能让这座城市因为他们的到来而充满活力。

2 一片蓝海市场

眼看社区越做越大，罗金良团队成员们除喜悦之外肩上也更多了几分责任。“这个中秋节我们组织了一场小型音乐会，还有户外飞盘等，为社区活跃下节日气氛。”广东梦享投资管理有限责任公司创始人王锦介绍，社区自成立以来举办了很多活动，公司每年对活动经费的投入在5%—10%之间，活动是对入住租客们的增值服务。

如今，电竞比赛、户外露营、日常聚餐……早已是大家的常态化活动，增值服务产生了客户对品牌的忠诚度，从心底油然而生出对于社区和城市的归属感。然而，运营团队也渐渐发现，租客们在享受生活的同时也获得了在事业上的发展，他们的迫切需求便是改善居住条件。“我们一早就感到了发展多样化产品线的重要性，随着客户个人实力不断增强，品牌也应随之共同成长。”罗金良说。

目前，梦享社区运营团队正在向外拓展业务，除北山村项目外，还与中国建设银行旗下全资子公司广东建信住房共建梦享琶洲科创人才公寓，吸引了金域医学、琶洲实验室等单位人才批量入住。罗金良介绍，接下来，梦享社区将依托在建、在营的保障性租赁住房试点项目，结合区位优势和在地企业资源，打造有影响力的官洲地区人才居住聚集地。

眼见租赁住房市场供需两端不断扩大的趋势，不少大型开发企业纷纷试水建设、运营长租社区，不同的筹建及经营模式应运而生。如珠江嘉苑由广州市东建实业集团有限公司提供自用土地，并以政府回购的模式建设的保障性住房项目；梦享社区主要以城中村闲置资产盘活为主，对存量土地资源进行改造利用。

不仅如此，中国建设银行自提出住房租赁战略以来，不断探索保障性住房的融资与运营新模式，旗下建信住房服务有限责任公司在全国范围打造“建融家园”长租社区，以融资、联合建设运营等方式给予市场主体多方面支持。

建行住房租赁贷款具有利率低、期限长（25年）的特点，可让企业充分享受低成本融资。目前中国建设银行广州分行已与方圆、保利、龙湖等多家开发企业合作，向其提供贷款融资、信息系统等服务，促进保障性长租社区规范化运营、可持续发展。

作为国内首批涉足住房租赁行业的企业，龙湖集团已与建行广州分行签订合作协议，共同打造长租社区。经过一番重新装修，曾经的学校宿舍楼摇身一变成为龙湖冠寓广州猎德大桥店，集体闲置被整体盘活，吸引了青年专才、创客SOHO、青年白领等群体入住，成为广州市村集体整租运营示范项目。

3 待盘活的存量资产

根据广州市统计局数据显示，2021年末，广州市常住人口1881.06万人，城镇化率为86.46%。作为一座超大城市，广州城市建设不仅经历了从增量到存量的过程，更处在向存量要质量的新发展阶段。近年来，租赁社区开进了城中村、产业园区、单位宿舍……在有效盘活存量资产的同时，提升了城市环境品质。

在荔湾区大坦沙岛，广州保利N 坦尾青年社区是江岸一道亮眼的风景，小散乱工业厂房已成过去时，如今，这里是属于年轻人的生活部落。作为“工改住”的租赁住房项目，保利在工业园区基础上打造轻资产模式长租社区，采用自主研发的管理系统实施社区运营，以求做到“无处不在、无事不扰”的酒店式管理。

随着参与长租社区建设、运营的市场主体愈来愈多，房源筹集的渠道和资本随之丰富起来。然而，广州市不少长租社区也面临解决保障性租赁住房认定问题。近日，广州市住房和城乡建设局正式发布《广州市保障性租赁住房项目认定办法》，提出对保障性租赁住房建设面积、规模标准、运营年限、建设标准、租金标准、对象标准六大认定条件，受到了企业的欢迎。

“项目被认定为保障性租赁住房后，可以帮助企业拓宽房源筹建渠道。”保利公寓相关负责人表示，长租社区运营期间长，新建项目前期投入大，保利通过盘活自持物业运营社区，形成了规模化、品牌化、系统化的全链条开发模式，不同的产品线为青年朋友提供多元的居住体验。

龙湖冠寓相关负责人认为，对于长租公寓运营商来说，存量盘活是对综合能力的考量。保障性租赁住房以服务民生为底色，项目的可持续健康经营，关乎选址、定位、建造、营销、运营等各个环节，不仅需要全链条资产管理能力增强核心竞争力，更需要政府、企业、金融机构携手规范市场。

此前，广州市提出以七大筹集方式建设保障性租赁住房，包括“工改租”、产业园区配建、整租运营、土地公开出让、企事业单位自有存量用地、村集体用地筹建、城中村安置房配建等。近日，广州市住房和城乡建设局相继发布政策，鼓励企事业单位利用自有存量土地建设保障房；增加工业园区保障房配建面积，不断释放保障房建设政策红利。

广州市持续鼓励市场主体积极参与保障房认定，并拿出税务、金融、土地等政策“工具包”给予企业实在利好。在此基础上，保障性租赁住房的自我“造血”能力也值得进一步开发，这一方面离不开企业自身的全链条服务能力，另一方面更离不开在其中居住着的年轻人。他们的勤劳、创新与活力将为社区带来更多资源与机遇。

当旧厂房、城中村脱去小散乱的“外衣”，年轻人的身影为这座老城市带来了新的活力。从住有所居到住有宜居，广州正在以新的城市建设，定义这座城市的开放与包容。