为什么别人都说买公寓是坑（听句劝吧千万别买公寓）

这个有些绝对，但我还是要说出这个观点，但真的会帮助很多人，接下来我们就来聊聊关于为什么别人都说买公寓是坑?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!

为什么别人都说买公寓是坑

这个有些绝对，但我还是要说出这个观点，但真的会帮助很多人。

我先说明，作为是一个济南的地产从业者，其他的城市的具体情况我并不能做到详细了解，比如供求、城市板块发展等，所以数据都是来源于济南的。

那接下来，咱就不废话了，直接说一下我为什么劝大家别买公寓。

1. 供求关系

你知道济南的公寓市场的存量还能卖多少年吗？我看过一个专业数据机构出具的报告，大体意思就是差不多十年。完全的供大于求啊，从经济规律上来说就不可能增值。

我们举个最简单的例子，2012、2013年的时候，济南CBD区域内的商务公寓，毛坯售价在13000元多，当时它北侧的住宅售价比这个还要低，大概12000元多；十年过去了，现在CBD内的商务公寓，精装修售价几乎还是这个价，不但没涨价，反而降了，但住宅已经30000元多了。

如果你说济南已经不会批这种产品类型了，将来会稀缺。存量卖十年啊，能稀缺个啥呀。

再说了，你认为不会有公寓供应，我只能说你太天真，很多时候开发商拿商业用地，是打着写字楼的幌子卖公寓产品。

你清醒一点吧，即使不了解房地产，仅这供求关系也能把你劝退。如果不能把你劝退，接着给你往下算算最实在的东西。

2. 金融属性

对房地产来说，它没了金融属性算个啥。

你知道为什么这么多房企瑟瑟发抖吗，就是被卡住了金融的脖子。

对我们购房者来说，尤其是投资客户来说，这个金融属性太重要了。

公寓的优势：面积小，总价低；劣势就多了去了：首付高、利率高、年限短、交易税费高，变现能力差。重要的是当哪天你需要钱，想把它抵押的时候，你就会发现这啥也不是，当然量多除外。

我们还算了一下回报率，济南CBD位置的公寓租金回报率在5%左右，偏远一点得位置到不了5%；就拿我一个同事在唐冶得公寓来说，租金回报率在4.5%左右。很多人一看这个回报率比住宅高多了，还是买公寓合适，我只能说你真是个傻子。

大家别忘了，大家买房产是看重的这点租金吗？看重的是物业本身的增值啊。

租金回报 物业增值 流通性才是你要着重考虑的。

3. 流通性

公寓好不好卖？

供应量大：市场上选择性多；

物业管理差：凡是交房5年以上的公寓，你进去看看，产品、整体环境实在是差，给人的感觉就是脏乱差；不排除有管理好的公寓产品，但在济南没见到；

使用成本高：商业水、电、物业费；

土地使用年限短：年限40年，从拿地到交房怎么也得3年，你如果持有时间短，卖铁定赔本；你持有时间够长，卖也大概率赔本，而且剩余年限短，人买家又不傻，谁买？

还有一个就是税费高。

供大于求、金融属性弱、流通性差，不仅投资不能买，自用也不能买。你如果开公司自用，租一个公寓即可，位置任挑，短期付出成本低，而且“进可攻，退可守”它不香嘛。

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