全国取消公摊面积吗（取消公摊面积能成吗）

近日，前有山东市民遭遇奇葩高达46%的公摊，说是110平的房子到手套内仅有61平，后有官方层面首次回应：内蒙古自治住建厅回复将取消“公摊面积“的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

“公摊”的苦，再次引发争议，同时又有了取消的希望，那公摊是如何来的？具体是怎么规定的？会取消吗？什么时候取消？

捌哥今天就跟大家来详细说说。

公摊溯源与变迁：

香港师傅已取消，内地徒弟没效仿

公摊从历史上来说，是从香港学习来的。

1954年，香港四大家族之一领头人霍英东，创造出了“公摊模式”，诞生之时并非是想要做割韭菜的镰刀：而是希望在房屋公共面积上，与业主共同摊派成本，实现共赢。那时，会在房屋开盘时，将公摊面积的计算公式公之于众，还专门请律师做市场公证，告诉香港购房者，哪里被公摊，又公摊了多少。业主虽然知道被公摊，但可以享受低房价，也都能接受。

只是后来，商人们禁受不住贪欲，在香港经济爆发后，房子供不应求的情况下，取消了公摊面积的公示，并大量注水。但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价，违反者除了高额罚款，还会面临数年监禁。

然而内地自从1995年引入公摊后，非但没有跟随“老师傅”取消公摊，而是顺应逐利的本性，继续比赛着，谁能做出更大的文章。

图源网络

今年8月16日，《法制日报》发布的一篇文章就显示，山东省青岛市一位市民购买了110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%......这个登上热搜的例子，其实只是近年来万千案例的一例，也正是业主们苦公摊久矣的缩影。

于是，“取消公摊”的民间呼声自然高涨不息。

公摊争议背后症结：

是销售问题，不是技术问题

可呼声背后，来自业主们的诉求，一定是“取消”吗？“公摊面积”问题背后的症结到底是什么？

1、回归底层逻辑，本是技术问题

如果回归公摊面积的原本定义与底层逻辑，会发现这其实本是技术范畴的问题，上文我们也讲到了，它初始诞生也是通过技术解决成本问题，实现共赢。技术本无罪。

1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年制定《商品房销售管理办法》将公摊面积明确。

公用建筑面积的定义：公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

一般由以下两部分组成：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

也就是说，公摊面积，本身并不会损害业主的利益。

2、“取消与否”是销售问题，信息不对等产生矛盾

那讨论是否取消“公摊面积”，则是属于销售问题了。而矛盾的产生，又是在销售过程里，因信息不对等造成。

（1）信息不公开透明，业主沦为开盲盒的冤种

购买公摊可以理解，毕竟购房者同时也需要电梯、楼梯、过道等公共、设施，真正令广大购房者不能理解的是，花费几十万甚至数百万元购买的公摊一直是团“迷雾”，你不知道它包括什么，怎么算出来的，却要以它为基础，缴纳物业费、取暖费等大部分房屋日常开销。

甚至，也有很多购房者拿着辛苦攒来的积蓄，在购买期房后，本应是充满期待的过程，却在担心自己别成为了开盲盒的大冤种。

（2）业余与专业的信息壁垒，不理解就会不信任

·公摊面积是由资质的房产测绘单位测量出的

一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：

设计单位的图纸测算；

主管部门对公摊的核算；

在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。

目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，是有资质的房产测绘单位测量出的。

图源网络

照理说，测绘成果都是公开，合规，专业。就不存在业主利益受损的情况。

当然，一些高公摊的不良现象出现，也存在一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

·每一户房子的公摊确实有差异，实际得房率受影响因素较多

实际上，从专业角度来看，得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系，下面的图可以作为参考：

图源网络

·存在无效公摊的情况

商品住宅的实际设计建造过程中，每一户除了正常摊到的公摊外，确实也可能面临无效公摊的困扰。

某住宅楼栋带有4层底商，1-4层就因底商原因无法布置住宅，而这四层仍然需要布置公共楼梯等公共空间。本栋楼栋所有住宅共同承担4-6平方米的非自身原因而加大的公摊面积。如张某、李某分别购买同小区同一套户型的住宅产品，但因为张某买的楼栋带有4层底商，虽然与李某户型相同，但张某实际得房面积就会小于李某。

因此，若本栋楼内由商业、办公、配套用房等这种统称为非户型自身原因，导致的自然公摊过大情况，公摊部分虽然同为公共服务，确未能为所有住户带来服务附加值，从而造成较多的销售问题乃至社会问题。

取消公摊，短期看不太可能

既然，上文里，捌哥已经理出来公摊面积的症结所在：这不是一个技术问题，而是销售问题，以及其中的信息不对等矛盾。

那么，再回到“取消公摊”能不能成，捌哥是这么认为的：

1、 从已有案例来看，其实取消并不难但牵涉面广

重庆早在2002年6月就以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定：商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据。

据景晖智库首席经济学家胡景晖观察：

重庆近些年房价能够得到有效的控制，非常重要的一条在于“人地挂钩”，即城市、产业、就业人口和土地供应，包括相关调控政策能够保持在一个合理水平。这些因素都比一个简单的计价方式调整来得更重要。

2、取消难在合适时机，当前地产调控背景下不适合

按常见的公摊率：25%左右，如果取消公摊，直接改为按套内面积销售，意味着房价要上涨最少25%左右！

这与当前地产调控背景：稳房价，稳地价的政策要求是违背的。zf更高主管部门几乎不可能出台调整一个意义不够明确，却带来众多不确定性影响的政策。类似政策，可以参考房产税出台的过程。

3、 涉及万亿资产的调整，影响政策稳定性与连续性

从政策的连续性，稳定性出发，短期内也不太可能“取消公摊”。

因为，这一调整将涉及万亿资产，还牵扯诸如银行抵押物的认定，政策的连续性，未来征税的计算等。十分繁琐，且会增加巨大社会投入，并影响后续政策效力。

捌哥今天就写到这儿，你对“取消公摊”有什么看法，欢迎留言与我讨论。

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