拆迁时产权调换方法（拆迁时选择产权置换的）

拆迁啦，终于拆迁啦！

“老破小”喜迎拆迁可是好事一桩，一家人可以改善居住条件迎来新生活了。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

根据上述法律法规中我们可以得知，土地征收或是房屋征收中，被征收人既可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，农村拆迁还可以选择宅基地迁建的方式进行补偿安置。

那么到底要钱还是房呢？这便成了很多人在面临拆迁征收时思考纠结的问题。

要钱的：基本上就是征收方一次性支付补偿款，只要能够按时履行补偿职责，那么在拿到补偿款后征收就算是结束了。

要房的：选择产权置换的，一般是按照拆一还一的原则进行补偿安置。

需要注意的是“宅基地拆建”的这种补偿方式并非被征地农民可以自主选择的，如果集体土地范围内没有国土空间规划确定的居民点的话，那么被拆迁人就只能从货币补偿或是产权置换中选择其中一种了。　

就上述这三种补偿方式而言，结合实际情况，被征收人通常会选择产权置换的方式，也就是人们常说的安置房。

然而，北京创为律师事务所要在此提醒大家，选择产权置换也可能会面临各种问题。比如安置房并不是现房而是期房，那样的话即使与征收方签订完补偿协议到真正能拿到安置房可能也需要等待几年的时间。

所以，被征收人在选择产权置换这种补偿方式时，为了减少没必要的麻烦，一定要在签订补偿协议之前询问清楚以下几个问题：

一、是否能够提供现房

事实上，原则上来说提供给被征收人的安置房应当是具备入住条件的现房。

相关法律规定，住宅房屋征收中，确需使用在建、待建安置房源安置时，外迁安置的应取得建筑工程规划许可证，回迁安置的安置房应建设规划稳定；各区房屋征收实施单位组织签订补偿安置协议前，在建、待建安置房源规划建设进度应符合选房条件，明确地址、楼号、单元号、门牌号、户型、面积等房源信息和竣工日期。　

所以，在签订补偿协议之前，一定要问征收方安置房是不是现房，如果是现房最好，若提供不了现房而是期房。那么，北京创为律师事务所建议广大被征收人最好在签订补偿安置协议时，与征收方就补偿事宜再次进行协商，将房源信息和竣工日期以及安置房的详细信息明确在拆迁协议中，以免征收方违约、反悔。

二、安置房是否存在公摊面积

首先，我们先来了解一下所谓的“公摊面积”是啥意思？

是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

所以，创为律师在这里提醒大家，在签订补偿协议之前弄清楚自己家房屋有没有公摊面积。比如自家原有房屋没有公摊面积，使用面积是120平方米，但是征收方提供的安置房虽然也是120平方米，但确实涵盖了公摊面积的，那样安置房的使用面积远比被征收房屋的使用面积小，这就是不合理的了。

因此，大家在签订补偿协议时，一定要询问清楚安置房有没有公摊面积，协商谈判争取自己的应有权益。

三、安置房违约怎么办？　

最后，选择“期房”安置的被征收人一定要注意关于安置房违约责任的约定。最好将安置的条件进行细致的违约责任落实，比如逾期交付，征收人需要承担的违约责任；还有就是安置房存在安全质量问题，不能收房的，征收人承担什么样的违约责任。违约责任约定的越细致，对被征收人越有利。协商好后要白纸黑字的明确在拆迁协议里，避免日后拆迁方没有履行合同，不会对被征收人造成经济损失。

律师温馨提示：

面临拆迁时选择补偿方式，需要结合家庭情况及自身需求做出慎重选择哦~

签订拆迁补偿协议的时候，一定要在完全敲定补偿方式及具体细节后再签协议，不要随意签订安置补偿协议。

如在拆迁过程中遇到棘手问题，不知该如何处理，请及时咨询专业拆迁律师！