已审批的自建房也算违建吗(只因邻居私自加盖3层小楼)

■本文作者:佟湘玉 北京在明律师事务所

俗话说,“远亲不如近邻,近邻不如对门”,邻里间本应和睦相处。但近年来因相邻权纠纷,邻里间斗智斗勇的事情层出不穷,有时双方还会闹上法庭。

这不,家住郑州市新郑龙湖镇林溪湾小区的邢女士就遇到了类似的问题。

据邢女士反映,自2020年开始,其邻居陶女士就在自家别墅外加盖了一个3层小楼,并对原本房屋的地下室进行了扩建。

已审批的自建房也算违建吗(只因邻居私自加盖3层小楼)(1)

红圈部位为加盖的3层小楼

虽说,邻居扩建原本也碍不着邢女士啥事,但邢女士却意外发现,其价值650万的别墅因邻居私自加盖小楼已经出现墙体裂缝、采光受影响等问题。

从现场的实际情况来看,陶女士扩建的3层小楼确实已拔地而起。面对已经加盖成型的房屋,陶女士表示自己曾和邢女士一家进行了多次沟通,并且还专门安排装修人员与其进行对接。

然而,邢女士家属却对此表示否认。

有关此事,龙湖镇城管执法部门工作人员表示,已经对邢女士放映的情况进行了现场走访、取证,但陶女士扩建的3层小楼是否属违建尚需进一步调查。

已审批的自建房也算违建吗(只因邻居私自加盖3层小楼)(2)

一、怎样算违建?

众所周知,现实生活中,违章搭建不仅会影响邻居家的通风、采光,有时还会导致邻里间矛盾不断,那么到底哪些行为属于违建行为?

从《物业管理条例》的规定可知,住宅区域内违章搭建的形式具有多样性,比如在屋顶露台搭建简易活动板房、阳光房;将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚等都属于违建行为。

具体而言,违建行为大致可分为以下五种:

(一)在公共区域私搭雨棚、阳光房或封闭公共露台的行为;

(二)私挖地下室、围蔽车库或搭建其他设施的行为;

(三)未取得相关建设工程许可证,擅自变动建筑主体、承重结构进行加建、扩建、改建的行为;

(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的行为;

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

总体来说,私自改建、扩建是一种违建行为。那么,现有的法律法规对违建又是如何处理?

根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定:“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。”

也就是说,房屋或者建筑物一旦被认定为违建,当事人需要在规定期限内自行拆除,逾期不拆者,行政机关可以合法地强制拆除当事人的房屋或建筑物。

二、邻居违建还拒绝整改怎么办?

实务中,有些人明知道上述行为违法,但仍旧剑走偏锋。面对邻居违章搭建还拒绝整改、拆除的情况,当事人该怎么办?

目前,对于违章搭建行为法律上虽未有统一规定,但当事人有权依据《民法典》向法院提起诉讼,或向相关部门进行投诉。

比如,2019年5月长沙业主邹先生就开始与违章搭建的邻居黄某某“斗智斗勇”,但却始终未取得令人满意的结果。最终邹先生通过将黄某某告上了法庭的方式,维护了自己的合法权益。

已审批的自建房也算违建吗(只因邻居私自加盖3层小楼)(3)

图源中国裁判文书网

此外,根据《物业管理条例》规定,物业有权利也义务对违建行为进行劝阻、制止,对于妨碍物业管理的行为,物业公司有权追究当事人的责任。

三、在农村建房,这5种情况属于违建

当然,违建不仅存在于城市,同样也发生在农村。

近年来,随着国家对于违建的清除态度,大量的农村房屋被拆除,许多农民朋友开始担心自家房屋是否为违建?

其实,在农村建房,主要有5种情况属于违建:(一)占用基本农田;(二)未申请宅基地直接建房;(三)建筑超过规定面积;(四)城市户口到农村建房的;(五)征地抢建。

从上述5种违建情况来看,农村违建的判定标准主要是看房屋是否占用耕地或者符合“一户一宅”政策。若农民朋友的房屋是在宅基地上合法建设的,且未超出规定面积,此类房屋一般不能被认为违建。

不过,值得一提的是,并不是所有的“一户多宅”都是违建。

根据相关法律规定,此前已取得《建筑用地规划许可证》等文件的房屋,虽缺少手续,但可以通过补办其他手续,获得不动产权证的房屋暂时不予拆除。

也就是说,即使一个农民拥有多套宅基地,但只要其能够证实宅基地来源合法,就不能随意被认定为违建。

总体来讲,目前国家对扩建、改建等行为是有很严格限制的,所以大家在建房时,一定要了解清楚建房的标准,避免踩到红线。

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