拆迁方惯用的六大陷阱（拆迁方到底有哪些鬼蜮伎俩）

遇到拆迁，由于当事人不懂法律，信息不对称，很容易被拆迁方以各种手段欺骗、欺瞒，以至于能维护到的权益维护不了，能得到的利益得不到。在这里，湖北赫诚律师事务所在此文中，将揭露拆迁方的鬼蜮伎俩，并为广大被拆迁人见招拆招。

一、千万别轻易交两证，小心被强拆

在拆迁过程中，拆迁一方总会千方百计地把你的两证（房产证、土地证）搞到手，其原因无怪乎拆迁程序需要。但是，湖北赫诚律师事务所要告知大家，千万别轻易把两证交给拆迁方，如果这样做了，很容易成为对方强拆的依据。

当两证上交后，不仅再也要不回来，而且随之而来的就是被拆迁人的土地房屋因涉嫌违法占用、违法修建、手续不齐全等，其房产证等证件将依法撤销，而当事人的房屋，也顺理成章地成了违章建筑，紧接下来的就是可怕的强拆。

对于被拆迁一方来说，回迁无疑是一个诱人的补偿条款。一般拆迁方为了尽快诱骗被拆迁方签订协议，会在口头承诺说：“拆迁完，一定会回迁”。甚至他们还会在拆迁安置协议上标明回迁。

但是要注意的是，有时候这种所谓的回迁是骗人的。按照法律规定，回迁的前提是被拆迁区域要有居住用地的规划，一般表现为规划用地许可证。如果没有，就不具备这个法律基础，就算协议注明“回迁”，也不过是一纸空文，没有任何价值。

因此，不要随意相信拆迁方“一定可以回迁”的鬼话，一定要查政策，看有没有规划用地许可证，如果有就可以签；如果没有，又想得到回迁房，最好就不要签。

三、拆迁方说你是违章建筑并非真的违章

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条之规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

拆迁方为了强迫被拆迁人赶紧搬走，就会给被拆迁人的房子扣帽子，说是违章建筑，如果不搬走，一分钱都不给赔。对此，许多被拆迁人都被吓得腿直打哆嗦。

在现实的拆迁中，一旦被套上“违法建筑”的名义，房屋也是最先被拆的。很多征收人常常断章取义以“无证房屋”作为违法建筑的理由而直接拆除不予补偿。

实际上，即使是“无证房屋”，也不是由拆迁方空口白话就能认定的。一般而言，形成无证房屋的情况通常有以下几种：

1.相关法律完善之前已经存在的一些历史性的建筑。

2.一些开发建造单位不能依法按规建造房屋。

3.政府有关职能部门管理不严、不到位的原因。

以上3个原因，是决定你能不能将“违法建筑”变成合法建筑并拿到补偿的关键法律支撑。因此，切勿听信征收人的片面之词，而是以你房屋建筑的建成之初的实际缘由来认定是否是“违法建筑”。

四、千万别相信拆迁方口中的“政策”

在进行拆迁动员时，许多拆迁人仿佛变成了口含天宪的钦差大臣，总会扬言他们之所以这么做，都是因为有政策支持，反对他们就是反对政策。许多被拆迁户就这样被他们扣上了反对国家政策的大帽子。

对此，许多被拆迁人总会默默地接受，既然是国家出台的政策，那我们肯定没有办法对抗，于是乖乖地腾退房屋。

然而必须注意的是，许多拆迁方口中的“政策”，都是出于各种目的瞎编的。所以当拆迁方抬出各种各样的“政策”时，你可以质问他们，这些政策是谁出台的？有没有红头文件？当他们拿不出证据时，就可以确定，他们是骗人的，而拆迁补偿协议也最好别签。

五、评估报告可能有陷阱

拆迁时，一个重要步骤就是评估，一个评估结果往往会给被拆迁方带来数以万计甚至数以十万计的损失或收益。

《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构（参照本文“一”）→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

如果发现评估报告有猫腻，千万别犹豫，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。

如何才能发现评估报告有猫腻呢？

其一，调查周边二手房的交易价格，如果低于这个价格太多，那么评估报告就有问题；

其二，应明确房屋征收公告的具体时间，规避时间差上的房价涨幅。因为征收房屋的价值将按照类似房地产的市场价格进行补偿。既然是市场价，就会随着时间不同而变化，尤其是当下的房价。所以，确定房屋评估的时间点非常重要。但在实际操作中，可能存在的情形是拆迁方在正式启动征收程序之前，便私自委托评估公司对房屋进行评估，日后便以此评估报告为依据与百姓谈补偿，真正正式启动征收程序时也许已经经过一年半载甚至更长，由此将折损被拆迁人房屋的实际价值。所以，被拆迁人估价应以房屋征收公告之日的时间点的房屋市场价为评估价标准，切不可提前让拆迁方进行评估。

如果掌握这两点，就能轻易发现评估中所出的问题。