如何确定是不是房屋买卖合同（房屋买卖中预约和本约合同如何区分）

在房屋买卖纠纷中，预约合同和本约合同的区分非常重要，直接影响到法院判决房屋买卖类纠纷时是否可以强制要求继续履行也直接影响到违约金的多少等等。分享笔者最近处理的一个二手房买卖合同纠纷。

案例分析

2021年12月5日，小王和小李以及苏州某中介公司三方签订了《房屋买卖合同居间协议》，合同详细约定了房屋的坐落、总价款、定金及违约责任还有交付首付款的时间。在交付首付款期限之前，小王发现周边的房价都上涨了，不愿意再将房子卖给小李，但是小李不同意，要求继续履行合同。最后因协商不成，只能起诉到法院。

正如文章开庭所提到的，认定为本约的话那么小李完全有理由要求继续履行合同，但是若是预约合同很难要求卖家强制缔约。那么在房屋买卖中如何区分这两类合同？

律师说法

首先需要了解两个合同的概念。预约合同一般是指双方约定将来的某个时间订立正式合同的合同类型；而本约即双方对于购房的权利义务等等内容都约定得具体明确的一类合同，两者从本质上来说都是合同。简单来说，在房屋买卖合同中，双方对于未来某些权利义务并不清楚或者觉得目前不具备订立正式本约合同时可以先订立一份预约合同，预约将来的某个时间点订立正式的买卖合同。

其次，在房屋买卖合同中对于预约和本约的区分有一些特别的判断规则：

第一、可以从签订时间判断。如果双方签订的合同处于一个磋商谈判阶段，权利义务都还没有定型时签订的，通常会被认定为预约合同。

第二、可以从合同文本的完备程度判断。对于指房地产开发企业直接出售的商品房（通俗理解即一手房交易买卖合同），可以根据合同文本是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，其中主要包括：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等等。二手房买卖合同在一定程度上也可以参考本判断标准。

第三、可以参考最高法院民一庭的观点，“关键在于区分合同是否还存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款确实或不确定的情形。如果存在这种情形，一般认定为预约合同。”

以上便是房屋买卖合同中预约本约的三个简单区分方式，建议遇到具体纠纷时尽可能咨询律师后再采取对应的法律措施，避免给自己造成不必要的损失。

作者：王玲律师