地产人圈子（地产创业人进深）

乐居财经 展浩博 发自北京

环湖小跑、山路野跑...侯波这些年跑过的路不计其数。每天早上7点多出来晨跑，已经成了他雷打不动的习惯，特别是在创业这两年里。

如今，他的新身份是橙华置业联合创始人。在此之前，他曾历任奥克斯地产和三巽集团总裁职务，履历光鲜，是知名的地产经理人。

跑步的时候，侯波会思考很多事，也时常冒出一些想法。比如看到比肩接踵的摩天大厦，“要不要拿下其中一幢”，有时他也会暗暗生出这样的心思。

欲望的背面是克制，侯波对这一点很清醒。“欲望也会带来毁灭的力量”，他在朋友圈这样写道。这句话之后，他给出的注解是，“欲望有时振奋如精神灯塔，若为灯塔时，要时时留意下灯中油量为好”。

人生的际遇选择往往如此耦合，追逐欲望与量力而行的平衡是一道永恒命题。比如如今创业要衡量走怎样的路？一如当初选择打工还是创业？

此时此刻恰如彼时彼刻。

在地产圈，选择当老板还是继续做“打工人”，是成熟的职业经理人经常面临的抉择之一。这是个开放性命题，无论哪条路，都有典范式答案。

杰出的职业经理人不乏佼佼者，如王石、郁亮...他们不仅是经理人典型，还开启了现代企业管治先河。

成功的创业者虽也不乏案例，却是凤毛麟角。如蓝绿双城曹舟南、优客工场毛大庆、上坤地产朱静...屈指可数。乐居财经整理出一份离职创业的地产经理人名单，发现人数颇为有限。

这其中，有创业风生水起，颇为人知的，如曹舟南的蓝绿双城在代建领域业内蜚声、朱静的上坤地产上市在即；也有仍在创业路上持续求索的，如前新华都地产总裁赵男男、前旭辉副总裁孔鹏等。

不过绝大多数地产经理人均选择了他们熟悉的领域，即他们此前从事的地产行业或与之紧密相联的次生行业。如毛大庆选择共享办公领域，苏鑫选择不动产投资领域，鄂俊宇则选择了养老地产领域。

创业注定是条孤独而艰难的路，哪怕对于身经百战的地产CEO们。这一点，有过创业经历的经理人都感同身受。

“职业经理人到老板，做事考虑的主要因素不一样了。自己干首先也是最重要的，要考虑资金来源，而打工是为资金操心要少很多。其次更关心成本了，费用上更节约了。第三在投资决策上更考虑风险了”，侯波对乐居财经这样说道。

言语间不难看出，资金问题往往是职业经理人创业面临的头号压力，这一点并非空穴来风。上个月中旬，侯波所在的橙华置业在南通打造的橙园项目首开告罄，对于初创不久的橙华置业而言，是个不小的喜讯。

几天后，侯波在朋友圈分享道，“项目回了第一笔钱，不多，先还了小额网贷的钱，给了家人一点生活费...对了，得关照项目赶紧给支持我们的供应商付款。创业让我过了段紧衣缩食负债累累的日子，这个体验很难得也会一直记住”。

即便是曹舟南这样财会出身的专业老手，资金仍是不可小觑的重要问题。“三道红线出来后，我研究了三天三夜”，数天前的蓝绿双城发布会上，曹舟南这样对媒体说道。

能跟宋卫平并肩作战的人大都很拼。绿城大管家、前绿城中国行政总裁寿柏年，曾为绿城资金周转呕心沥血，一度在路演上胃出血达1500CC。他的继任者曹舟南同样不例外，这种拼命精神一直延续到他自己的蓝绿双城事业上来。

研究三道红线三天三夜，除了曹舟南工作拼之外，也说明三道红线威力之大，以及蓝绿双城对资金面的重视。为此，曹舟南得出的结论是，“要想在复杂的房地产市场弯道超车，‘共建’或许是一条出路”。

在曹舟南看来，这恰好印证了蓝绿双城此前选择“共建”模式的正确性。以小资金撬动大盘开发，这就是曹舟南的共建之道。今年7月，蓝绿双城就成功入股云南景和置业10%股权，从而介入平安在云南的百亿大盘悦景庄项目开发。

共建模式解决资金量问题的同时，曹舟南也在积极寻找资金增量。为此，今年6月，蓝绿双城引入战投光大信托，目前光大信托在蓝绿双城的持股权益达4.76%。

引入战投的另一面，曹舟南的股份不免被稀释。

不管“共建”还是“引战”，都是曹舟南从资金面做出的选择。可以说是妥协，也可以说是代价。

不出意外，未来两年蓝绿双城将迎来上市，从职业经理人到企业创始人，曹舟南是成功的。

谈及创业路上的艰辛，前中海地产副总裁、现大海智地创始人曲咏海也深有感触。此前，他接受乐居财经专访时，曾用一句话比喻创业，颇为形象。“创业就像一场马拉松”，意指创业者无论精神还是身体，都要经受折磨考验。

有意思的是，马拉松似乎是不少创业的地产经理人的共同爱好。曲咏海跑过50来个全马，毛大庆、吴洋、侯波都是资深跑马爱好者。对身心都经受巨大压力的创业者而言，马拉松无疑是一种最佳减压方式。

尽管地产经理人创业是一条坎坷之路，但他们也拥有寻常创业者不具备的天然优势。侯波表示，地产经理人投身地产创业，具备懂业务的先发优势；另外在行业内有资源积累、人脉储备，具备资源优势，包括能很快找到一起做事的人。

而在资金问题之外，地产经理人创业面临的挑战仍不可小觑。比如，从支配一个组织到只身决策，需要真正掌握业务的关键能力，如真正了解市场、业务拓展、投资算账等等，需要全面而精准。

另一方面，如何尽快找到生意落地的机会。侯波表示，很多时候生意逻辑想清楚了，但是一直找不到落地的机会。就跟学校毕业后找工作的阶段一样，会越来越焦虑，这对自己对团队都是一种煎熬。

地产创业之路曲折坎坷，但仍将有人前仆后继，仍将有人上下求索。无论选择打工还是创业，正如侯波所言，能真正遵循内心选择，实现个人更大价值或是最可贵的前行之路。