业主只享有专有部分的权利（什么叫小区业主）

(1)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人

(2)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

(3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

(4)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人

(5)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人

(6)其他符合法律、法规规定的人。符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件

1 )表决权：表决权是指区分所有权人参加管理团体的集会(如业主大会)，对大会讨论的事项所享有的投票表决权。。

2）参与订立自治管理规约权。通过管理团体大会制定的，对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规则契约。

3）选聘、解聘管理服务人，监督管理服务活动。建筑物区分所有权人享有选聘、解聘管理服务人的权利，并且有权监督管理服务人的管理活动。

4）请求权。请求权是指建筑物区分所有权人作为管理团体的成员而对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的权利。主要包括以下四项:

一是请求召集区分所有权人管理团体集会(即业主大会)的权利，这是请求权中的一项重要权利。

二是请求正当管理共用部分的权利。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

三是请求收取共有部分应得的利益的权利。经营建筑物共有部分所得收益应当归全体区分所有人享有，用作建筑物的维护几修缮之用，建筑物区分所有权人对共有部分的收益享有请求权。

四是请求停止侵害区分所有人共同利益的行为的权利。对于侵害全体区分所有人共同司益的行为，区分所有人有权请求停止侵权行为。

五是清求撤销区分所有权人管理团体决议的权利。区分所有权人有权向法院申请撤销有损全体区分所有权人合法利益的管理团体决议。

(1) 执行区分所有权人集体意志，即业主大会所作出的决议。区分所有人团体通过法定程序作出的决议小区业主集体意志的体现，该决议对全体区分所有权人具有约束力。

(2)遵守《管理规约》的义务。《管理规约》是区分所有权人依法订立的、书面形式的自治管理规则契约，对全体区分所有权人都有约束力，各区分所有权人应当依照管理规约的规定行使权利，履行义务。

(3)接受、服从物业服务企业的管理的义务。物业服务企业是由房地产开发企业或者全体区分所有权人选险的具各相应资质从市物业管理和服务的法人企业。物业服务企业与建设单位或者区分所有权人签订物业管理服务合同，该合同对双方当事人都具有约束力。区分所有人一旦签订合司，就表示愿意接受和服从物业服务企业的服务和管理，所以区分所有人有接受、服从物业服务企业管理的义务。

(4)支付费用义务。区分所有权人具有对建筑物中属于全体共有部分的管理、维护、修缮、改复所需的负担和费用的分担支付义务。对于物业服务企业提供的服务，区分所有权人也应当按照合同的约定支付对价。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《物权法》第六章所规定的专有部分具有以下几个特征:

( (1)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;

( 3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

此外，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分组成部分