新江湾的缺点（优缺点分明的新江湾）

作为北上海<据说>唯一的豪宅社区，

新江湾城

房价10年来涨了近10倍

基础品质的商品房三室户型

总价也普遍在1000万以上

地王开发商聚集的新江湾城，每一次拿地都是万金豪掷的场面。

合生、华润、九龙仓、仁恒、铁狮门、泰禾、中建......一个又一个地王崛起把这块土地变得高不可攀。

新江湾城

不过，上海所有板块中，新江湾城一直同时拥有“正”、“反”两种观感。

爱它的人高高捧起，不喜欢它的人当它一文不值。

景观豪宅、生态稀缺，对豪宅爱好者来说，这一点正中下怀。

而住宅需求的中产们，则需要考虑更多，毕竟风景不能代替人的物质需求。比如交通、商业、产业，能让人们在此安身立命的基础配套。

为了配合人口导入，新江湾城并不是无所作为。

城投建设了安徒生童话乐园、引入了复旦大学、复旦科技园小学、上音实验小学等基础配套，除了大商业。

安徒生童话乐园

比起其他近市区板块，新江湾城的商业导入，可以说相当失败。

01新江湾：大商业是什么？没见过

吃饭看电影去五角场，买菜存钱去中原。

这是过去10年新江湾居民的日常。

小行家去过两次新江湾城，一次医院体检，一次是会友。

对这个城市界面的感受泾渭分明：配套不全的地方等一辆车经过差不多要5分钟，而有商超聚集的街道又过于拥挤。

除了人行道窄，还有个因素显而易见，那就是：新江湾城的人，真的很需要商业。

目前新江湾城共2个商场——悠方和星汇广场，未来还有君庭广场，益田假日广场，尚浦领世这三个商业配套。

悠方 图源网络

只是，这些遍地中型体量的社区式商超，远远不够。

2017年号称26万方体量的悠方开业，所有人都以为这是新江湾城的商业转机，但结果并不顺利。

本想招家乐福做主力店，但家乐福似乎不看好这片区域，并未入驻；档次低一些的城超，也拒绝了新江湾抛出的橄榄枝。

最终悠方只签约了一家盒马鲜生，以及星巴克汉堡王之类。周围的大部分社区分布于2公里之内，区域内的购物、餐饮完全依赖一个悠方购物公园。

住着2000w豪宅的新江湾城住户，稍微有那么一点现代化便利的体验，只有2公里外盒马鲜生的外送服务。

图源网络

想要更高端的消费体验，不好意思，自己开车去五角场，或者市中心随便什么地方。

这种尴尬局面对新江湾豪宅住户们，已经持续了很多年，不过不久之后，这种尴尬想必能缓解很多。

一个最新消息，侨福集团将在湾谷科技园的对面建设上海第一个侨福芳草地，将给新江湾住户的消费升级带来很大帮助。

02为什么大商家拒绝入驻新江湾？

因为人口密度太小。

大虹桥之所以吸引众多新上海人，很大一部分因素是产业集群之下，个人职业发展与生活氛围都在逐步完善中，而新江湾城不具备这个条件。

没有产业吸引，新江湾人口的自然引入，要比卖一栋豪宅难太多了。

作为以高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，新江湾的国际化可能只体现在了生态景观和高端教育上。

新江湾城生态实景拍摄

迄今为止，各大地主仍号称这里是“东方硅谷”。

而实际上，新江湾城9.45平方千米的占地面积，仅在复旦大学江湾新校区西北侧，规划了一个不到0.45平方千米的湾谷科技园。

湾谷科技园仍然以小微企业为主，而且真正在当地总部办公的数量尚不确定。

湾谷科技园

目前发展得比较成熟的是与新江湾城南侧相连的创智天地，已有IBM、AECOM等企业入驻。年轻人喜爱的Bilibili总部也在创智天地北侧的国正中心。

乍一看，新江湾城是个纯居住社区，其实也有自身的产业力量，毕竟身负“东方新硅谷”的产业定位。

只是未来这部分自身力量能推动新江湾走多远，还不太好说。

03没有商业，为什么还在这买千万豪宅？

教育，是买房的无限动力。

如果说华二附中点燃了前滩，那么复旦附小、复旦二附中就点燃了新江湾城。

复旦附小

老话说，你是谁不重要，你周围是谁才重要。

高等教育的氛围，永远让中产家长们趋之若鹜，古有孟母三迁，到了今天，就有上海中产置业新江湾。

教育，也可以算是继生态之后，新江湾拿得出手的第二把重大武器。

新江湾城的教育水准以下可见一斑：

中福会幼儿园：中福会幼儿园是宋庆龄所新手创办的，至今已经有63年的历史，新江湾城的中福会幼儿园是总园，还有一个在康桥半岛内。

中福会幼儿园

复旦科技园小学：学校教学设施一流，设施齐全先进，现有现代化的计算机房2间、多媒体制作室，建有校园局域网和闭路电视系统，设有多功能综合观摩厅等。

同济大学第一附属中学：坐落在杨浦知识创新区的腹地，生态环境优美的新江湾城。

复旦大学（江湾校区）：百年复旦，屹立在新江湾城，为这里添上了一分高尚的人文气息。

复旦大学（江湾校区）

复旦到同济、幼儿园到大学，新江湾城坐拥一条完整的教育链，在这一点上，绝少板块能与之相比。

04走进市中心的10号线“贵族”轨交

如果商业是新江湾城的扼腕之痛，那么交通就是未来产业升级之后，新江湾走出北上海的一大支撑。

新江湾城的优势是处于外环内，距离市中心更近。

示意图

与此同时，板块周边轨交3、8、10号线环绕，出行方便，其中10号线是贯穿新江湾板块的主要线路。

轨交10号线的新江湾城站、殷高东路站和三门路站都在新江湾城。未来10号线延长线的国帆路站也在板块内。

10号线沿线繁华商圈较多，贯穿五角场、四川北路、南京东路、淮海路、大虹桥商圈，同时，还覆盖了新江湾城、北外滩、新天地、古北在内 的豪宅区。

从10号线新江湾城站出发，到达邻近的五角场商圈在10分钟以内。

前往市中心区域，如淮海路CBD需要半小时出头。

通向虹桥机场和火车站也十分方便，是一条名副其实的贵族线路。

10号线示意图

驾车出行方面，新江湾城的居民比较依赖逸仙路高架，在上高架前都会经过殷高路、淞沪路，上下班高峰时期，这两条道路会堵车。

由此可见，新江湾的区域产业规划一旦升级落地，这里的交通会迅速助力板块企业集群发现起来，毕竟与市中心来往通勤，时长也只需30分钟左右。

这一优势，对比近两年气势汹汹的西上海，要好太多。

新江湾城航拍 图源网络

新江湾城，就是一个如此优劣分明的板块。

无论你喜爱或讨厌，新江湾城都有它独特的魅力存在，它好的地方明明白白，不好的地方那些住了多年的千万豪宅住户，也用各种方式告诉了我们。

要比肩其他板块，新江湾城，大概还有很长的路要走。

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