深圳买房的真实记录（我跑遍了整个深圳看房......）

根据贝壳研究院的数据显示：

在深圳买房最青睐的房子总价是200-400万，这个价格段的房子近两年的成交比例都遥遥领先。

所以今天我们就来盘点一下，首付约100万左右，总价400万左右，新房。

放眼整个深圳的新房里，我们有哪些好选择？

一路向西的指引下，西部的光明区，宝安的福永、沙井、石岩、松岗片区的选择很多。

几个地方也各有亮点：

福永、沙井：大前海、大空港、海洋新城，各种规划高大上

光明：超级大网红，房企热土，限价优势，价格倒挂明显

松岗：目前宝安房价洼地，有地铁6、11号线

包括龙岗的中心城、大运、平湖、横岗片区，龙华的观澜片区，都有可以对标的项目。

今天这篇文章我们挨个分析各个区域400万怎么买，当然还有更多的预算段的选筹，欢迎期待。

光明区

楼盘选筹的基础应该是建立在光明未来的发展与现实拥有配套结合来看的。

光明的规划概念已经写很多了，这里直接抛出结论：

光明最有价值的地段就是这三个地铁口的沿线：凤凰城/光明大街/科学公园。

别问为什么，没有产业导向，房价没有竞争力。

这三个地方分别是，光明现在配套最完善的区域、光明中心区和高规格的科学城，未来也将打造成光明的核心居住区。

接下来是我按照板块，以个人角度，非常主观的排序：

不着急近期购房的朋友，首选凤凰城板块的深房光明里，单价4.76万/㎡（王炸级别）

配套最完善的板块，可以和光明标杆龙光玖龙台同台竞技的存在。

距离在建13号线“同观路”站约420米，过两条马路就是新城公园，学区也是光明的第一梯队。

邻居光明大第二手房已在去年达到8万高位，如今单价去到7万＋价格。

但这个项目毛坯限价4.46即使＋3000元/㎡精装，也就4.76万的价格，这个香饽饽，入市必引起打新热潮。

400万的首付预算可以考虑到项目85平的3房1卫，短期内基本是一步到位了。

项目没缺点，最大的缺点就是最后开盘积分入围的门槛会有点高。

第二选择是在凤凰城和光明大街站中间的宏发万悦山二期，预计单价5万/㎡。

两个各个配套基本一致，就是距离不一样，所以我们来说一下不一样的地方。

1.价格深房光明里更有优势。

宏发万悦山目前吹风消息不断，就是不见入市，价格预计带精装修交付5万/㎡，和光明里的4.76万/㎡还是有差距的。

2.噪音

万悦山现在最遭人诟病的就是地铁的噪音，靠近地铁6号线和光明大道，我实地感受属于可以接受范围，这点见仁见智了。

3.围合式小区vs开放式小区

万悦山的开放式小区也是我最介意的一点，特别是疫情当下的现在，围合式小区的安全感还是满满的。

400万总价段在万悦山只能选79平的3房1卫，户型中规中矩，除了比光明里稍微少了一点点之外，只要可以接受西晒和噪音。

当然肯定也有人接受不了，那就加钱。

宝安区

400万预算在放眼整个宝安，我的关键词就是：难买。

已经开盘的像兴围华府之类的，未来的成长空间有一定的局限性，

亲自去实地看过之后，估计也很难下手。

所以宝安的选筹，我按照地段及配套排序：

第一个是西乡片区的海峦坊，预计单价7.5万左右。（王炸级别）

年底开通的12号线宝田一路站的上盖物业，未来出发去哪里都非常的方便。

学区是新安-凤岗共享学区，可以申请就读凤岗小学或者新安中学(集团)外国语学校，中学学区为西乡中学。

小区整体都是2梯4户的梯户比，车位配比非常充足1：7，简直是太舒适了，在这样有小户型的社区非常难得。

同样对比的是南山南头的鸿荣源尚璟公馆，1:0.5的车位配比，3梯6户，我是宁愿多做几个站到宝安来。

位置好，配套好，小区好，各个维度上来说，基本没啥可以挑剔的。

美中不足的就是价格，400万预算可以考虑入门的52-58平的小两房。

两房不够用的话，稍微远一点走是沙井片区待入市的云海臻府，毛坯限价4.61万/㎡。

云海臻府属于沙井街道国际会展中心片区，扩容后的前海合作区的海洋新城内，唯一一个住宅。

距离年底即将开通的12号线海上田园南站300米，现在已经开通的地铁20号线600米。

价格方面，附近的新房珑湾5.3万/㎡、星河荣御约5.2万/㎡，有一定的倒挂。

二手房倒挂更明显了，中熙香莎公馆二手房挂牌价约6.71万/㎡、拾悦城二手房挂牌价约6.62万/㎡、万科翡丽郡四期二手房挂牌价约6.33万/㎡。

目前项目具体的户型图还没有发布，但是90平以下的户型占90％，

正常发挥下400万买个3房还是没有问题的，就是看有几个厕所了。

上面两个是宝安400万左右可以重点关注的，以下排名就不分前后，按需选择。

①航城片区的兴围华府，单价5.24万/㎡，可选66平两房/78平3房。

优点：现楼、距离12号线兴围站600米。

缺点：环境差、学校一般、商业少。

②石岩片区的宏发悦云，单价4.5-5万/㎡，可选79的3房1卫/89的3房2卫。

优点：通勤上距离通往南山科技园的13号线罗租站800米。

缺点：周围城市界面一般，交楼时间2025年。

③松岗片区的深铁璟城，单价4.85万/㎡，可选77平2房/85平3房，都是1个卫。

优点：低密度，11层小高层，大社区，居住品质高，地铁11号线起始站碧头站上盖物业。

缺点：价格略贵，周围城市界面一般，挨着东莞了。

在一路向西的号召下，宝安该怎么买房确实是发愁，买规划还是买居住，买地段还是买方便？

龙岗区

提到400万预算可买，怎么可以没有龙岗的身影。

大运作为龙岗的亲儿子，城市面貌好，加上有龙岗区外国语学校的加持。

作为龙岗目前新盘最优越的地段，首先关注的就是待入市的利联星龙园，吹风价5.5万/㎡（王炸级别）。

项目北面是龙岗外国语学校、西侧是龙岗最贵的楼盘，也是四大神盘之一的“绿景大公馆”，成交价在7-8万/㎡左右，倒挂巨大。

往西是全深圳最大的体育馆，大运中心体育场馆、大运公园市政配套等等。

距离在建中的16号线大运北站约300米，一路之隔就是龙岗外国语学校。

手握400万预算可以考虑72平的2房或者踮踮脚够83平的3房，上车龙岗最顶级的居住区，还是不错的。

400万预算在龙岗的选择是最有盈余的，很多家长会为了学区选择。

但目前大学区制度下，各个集团收编，开发商的广告很多时候就会误导不了解的消费者

小结

以上就是我根据当下深圳各区域情况选出来的400万可以买哪里。

现在，深圳的购房者，在面临区域的选择的时候，非常头疼。

深圳是个多中心格局，每个片区，都有属于自己的利好。

福永沙井有大空港，光明有科学城，龙华叫做宇宙中心。

大运正在强势崛起，龙中环境好，宜居，坪山中心区充满活力。

过去买房，人们是哪里上班，就在哪里附近买，方便就行。

房地产发展到今天，已经进入到分化的局面。

同样的钱买套房子，5年后，可能是一笔较大的财富差距。

从当下的行情看，除了限价盘可以淘一淘，很多时候下开发商也会自己打折内卷。

过去的所有的调控，目的都是把投资客拦在外面，让刚需进场。

这个时候如果你不进，还等着房价进一步下跌，基本不可能了。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

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