买房换房的话电商费怎么办（买房还得交电商费）

住有所居，是最基本的民生之一。房地产交易，事关个人和家庭的终身幸福，影响人民群众的幸福感。近年来，国家不断出台各种政策对房地产行业进行调控，目的就是为了让人民安居乐业，实现住有所居。但房地产交易中也埋藏着许多陷阱，“电商费”即为其中之一。

1、什么是电商费

在房地产销售过程中，房地产开发商、销售方或第三方以团购费、会员费等形式收取的中介费、服务费等费用即为电商费。电商费常常以“付X万抵X万”“入会享X会员优惠”等“以钱抵钱”的营销手段出现。

客户与某房地产经纪有限公司签署的结算确认书。受访者供图

2、面对商家的花式促销，如何避免踏入电商费陷阱？

场景一：亲！咱们“天下第一楼王盘”项目马上就要动工了，现在交意向金可以在开售时获得优先购买权哦！

普法小贴士：对于正在建设的预售商品房，消费者在购买正在预售的商品房时，须检查卖方是否具“房地产五证”：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。其中至关重要的即为《商品房预售许可证》，缺少《商品房预售许可证》的属于不符合商品房预售条件。

法条链接：《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》明确：房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，包括：（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格。

场景二：亲！我们公司周年大促，您在预售时付款5万，购房时可以抵10万房款哦！

亲！您加入我们公司会员，作为尊贵的VIP，您购房时可以享受9.98折的特别优惠哦！

普法小贴士 ：购房需明码标价，一套一标，巧立名目收取其他额外费用的，很有可能是“深坑”！

法条链接：《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》明确：房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，包括：（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。

场景三：亲！我们的坐北朝南“黄金房源”很紧张，您想要抢购的话需要先购买一个“抢购助手”的服务，服务费只要6.6万哦！

普法小贴士 ：商品房销售不得进行捆绑销售，不得附加其他购房限定条件！

法条链接：《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》明确：房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，包括：（七）以捆绑销售或附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品房或者服务价格。

3、一旦“踩坑”，消费者在涉案纠纷中常会遇到以下困难：

困难一：解除合同后，“电商费”难以主张一并返还。

由第三方收取的“电商费”，涉诉后一般会被视作第三方提供相关服务的对价，其与商品房销售行为属于不同的法律关系，解除商品房买卖合同或者商品房预售合同，不能构成该费用退还的条件。

困难二：证据难保存。

“电商费”的收取往往被冠以“团购费”“以钱抵钱”等名头，不被写入商品房买卖合同或者商品房预售合同，甚至不会提供收据、发票等票据，消费者难以保存相关证据。

4、买房不易，购房时如何避免电商费之坑？

第一步：确认开发商销售资质，确认第三方与开发商之间的关系；

第二步：查询预购房屋的备案价，与商定的签约价对比，衡量是否需要支出“电商费”；

第三步：交纳“电商费”之前，与开发商或第三方明确“电商费”的性质，明确“电商费”收取的主体，并就合同解除后，电商费是否退还达成一致；

第四步：保留协商记录、支付凭证，向收取者索要发票、收据等票据。

（文/北京平谷法院 贺依蓉）

文字：北京平谷法院 贺依蓉

图片：新华网、中新经纬

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