想在广州买房要注意哪些问题（可以再等1-2个月）

二娃说

现在的粉丝啊，为了白嫖，真的是什么鬼话都敢讲！比如下面这位：

开年后，二娃已经上了一个星期的班了，不知道小可爱们都回到岗位上了吗？

在这一周的时间里，我发现，不管是我VIP购房交流群里，还是私下找我咨询买房的人，都明显多了起来。

而他们问得最多和讨论最多的3个问题，二娃觉得，很有必要来跟大家掰扯掰扯。话不多说，咱们正式进入今天的主题吧！

◆ 广州楼市会怎么走？

PART.01

2022年，广州楼市政策会不会放松？

我的回答是：会，而且已经有所动作了！

据我判断，今年广州楼市政策大概率是会放松的，不管是金融方面（贷款）、还是价格方面（限价），都会有明显的变化。

首先，在限价上，2月10日住建局才做出了回应：对楼盘实施动态价格指导，没有专门的价格红线。

虽然，最后他还补充了一句“每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松”。但是，到底有没有放松呢？其实我们可以通过政策对比得到答案。

来，我们先来看看之前的限价细则：

① 细化价格备案管理单元，从全户型指导调整到分户型指导：对有历史成交记录的项目，按照三种面积段户型（90平方米（含）以下、90（不含）－144（含）平方米、144平方米以上）分别设立不同的指导价格。

② 对有历史成交记录的项目，备案价指导规则由项目备案价不超过本项目上月最高成交价从严调整为项目分户型每套房屋备案价不超过本项目2021年1-3月同户型成交均价，对某面积段户型无对应网签记录的，该户型指导价可釆用其余户型成交均价作为指导价（多种可选其高者）。需要注意的是今年的价格备案都是依据2021年1-3月的成交均价。

③ 对于新备案的项目，价格调整规则由价格备案后半年内不得提出调整改为价格备案后今年内不得调整（明年价格调整规划则视市场行情再作修改），对于2021年2月前已完成备案的项目，不允许任何价格上调，仅允许项目整体一次性提出下调申请（每套申请房屋均需要单价下调，不允许价格高低搭配）。

④ 对于今年新开项目，全户型备案价格不得超过2021年一季度项目所在街道一手住宅成交均价。街道相关指导价格通过系统自动统计生成；如遇无成交需参照周边街道价格的，由房地产业管理处或各区备案管理部门、监测研究中心研究后报分管领导确定后，下发各区、交监中心全市统一执行。

⑤ 在备案价的指导之外，还会有签约的指导：开发商每周需对下周网签排签情况详尽汇报网签排签，在住建局允许的情况下才能签（具体执行时间待定）。每月月底需要根据当月网签数据对网签情况进行说明情况。

发现了么？去年为了控制房价，不仅要限签，还要限价。而限价细则也相当苛刻，基本是没办法往上涨的，只能往下跌。并且，每个街道都有个价格红线。比如大家都知道了黄埔黄陂街道，限价4.6万/㎡，南沙横沥岛限价3.6万/㎡，海珠一手房限价7万/㎡，天河一手房备案价不能突破10万/㎡等等。

但现在呢，这些价格红线开始出现被打破的现象了。比如2022年后，海珠天珺开盘，价格能去到8-9万/㎡；汇景台备案价能突破10万/㎡，达到14.8万/㎡了。

另外，据我所知，目前也不限签了，而且“拿证需要在上一次备案价基础上降价3%”也没有执行了。

所以，到底有没有放松，你们自己应该已有答案。

其次，在金融方面，也是能看出有明显的放松。比如现在商业贷款，不仅批得特别快，而且利率还下调了。

上周，我同事77就专门致电了广州10家主流银行，结果发现，其中有5家银行的房贷利率都下调了。汇丰银行，首套房贷款利率最低可以做到4.9%。

昨天，二娃VIP购房交流群，也有粉丝发消息说，建设银行的人告诉他利率下调了，目前首套房贷款利率最低5.4%，二套房利率5.6%。

◆ 粉丝发来的聊天截图

由此可见，为了救市，提振信心，今年广州楼市大概率是以“宽松”的政策为主。

PART.02

2022年，广州房价还能不能涨？

二娃的回答是：能！一定能！

在我看来，2022年，广州一手房整体成交均价还是会稳步上涨的。你看看2021年下半年，经济不太乐观，市场多么冷清，限价多么严格，各种政策重击，很多板块和楼盘房价还一直在回调。

但最后呢？据数据显示，广州11个区每个都上涨。

然后，根据前面我的判断，今年整个房地产楼市政策是偏宽松的，所以我觉得，房价应该是会有所上涨的，只是涨多涨少的问题。

另外，广州本来就是全国为数不多的一线城市，每年净增人口就能去到50万左右，所以，它的房价是有支撑在的。只要你买对了项目，保值增值是完全没问题的。

◆ 广州是一个人口净流入城市 图源：公共图库

为啥我会加“只要你买对了项目”这个条件呢？

那是因为，广州也不是乱买都能涨。我个人觉得，今年两极分化会比去年下半年更加严重。

原因很简单，去年下半年，广州楼市限价政策非常严厉，针对楼盘，针对街道都有价格红线。但今年，变成了动态指导了，取消了价格红线后，会让贵的楼盘越来越贵，便宜的楼盘越来越便宜。

举个例子，富颐华庭如果不是因为之前严格限价，它根本不可能一直徘徊在4字头，而同样位于黄埔第二CBD的万科城市之光，却稳稳地站在5万 的奖台上。

造成两者价差这么大的根本原因是啥？不就是因为限价嘛。二娃觉得哈，当限价放松后，富颐华庭如果可以突破之前的价格红线，很有可能会快速追上来，踏入5万 时代。

◆ 富颐华庭沙盘图

而增城很多项目呢？别说限价放松了，即便是没有放松，它就按照现在较低的价格都卖不动，更别说涨价了。不排除在楼盘内卷之下，还有一些项目会继续降价卖。

所以，这会让整个市场两极分化进一步拉大，豪宅，稀缺项目越卖越贵。远郊，无竞争优势的楼盘越卖越便宜。

PART.03

现在，还可以买房不？何时入手好？

针对这个问题哈，我觉得，如果你不是很捉急，急着小孩读书，急着用房子来结婚啥的，其实可以再观望1-2个月，因为我觉得，接下来房贷利率可能还会下调。

不知道大家有没有关注前几天一个新闻。保障性租赁住房，目前不纳入房地产贷款集中度管理，不计入银行贷款的三条红线内了。

意思就是说，银行可以用来放款，用来给买房人贷款的钱更多了。那就自然不会像去年一样紧张排队了。

其实。贷款和买房一样，都是看供求关系的。所以，买房人在不变的情况下，贷款额度变多了，自然利率就会降低。

所以，如果你不捉急，不妨再观察1-2个月。毕竟啊，按照国家目前对房地产的态度，房价也不可能大涨的。

即便你等的这1-2个月内，想买的楼盘涨了点价格，但利率降了，你也没亏啊。比如去年下半年买房的人，虽然很多楼盘价格降低了一些，但当时房贷利率相当高啊。其实算下来，也没有捡到便宜。因为，房价没站岗，但房贷利率站岗了。

你们说呢？

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