不同等级的经济适用房可以买吗（一文搞懂经济适用房能不能买）

文丨杠房子的律师

经常有人这样咨询我，他说：律师，经济适用房可以买吗？

我说：满5年了吗？

他说：没有。

我说：没满5年的话不能上市交易，风险很大。

他说：没事，都家门口人。

其实，很多时候，当事人咨询只不过是为了寻求自我安慰罢了，就像我们很多时候心里已经有决定了还会再去咨询一下他人的意见一样，如果回答和我们心里的决定是一样的，那我们肯定欣然同意，如果回答与我们心里的决定相左，我们也会找借口说服自己相信自己。

为什么购买没满5年的经济适用房有风险呢，这要从经济适用房的本质说起。

大家都知道，经济适用房是很难申请到的，申请需要具备严格的条件。

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局七部门2007年修订的的《经济适用住房管理办法》中，对经济适用房是这样定义的：

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

《经济适用住房管理办法》第二十五条对申请经济适用房的条件也做了概括性要求，即：

城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

可以看出，经济适用房的本质是为了解决城市低收入家庭住房困难而设置，具备一定的政治属性，并非普通的商品房，是不允许投机的，因此，政府规定需要满5年后才能上市交易。

比如，《江苏省经济适用住房管理实施细则》就规定：经济适用住房在取得房屋所有权证、国有土地使用证5年后，方可上市出售，按房屋市场评估价作为转让基价减去原购买房屋价款的差额缴纳50%收益金，个人在未向政府补缴收益前，不得私下转让所购经济适用房。

但规定是规定，仍然会有很多人愿意违反这些规定去购买经济适用房，一般都是因为经济适用房的价格相对于开发商的商品房而言，是较便宜的，所以，经济适用房也成了一部分群体的“刚需”。

另外，为了提前锁定房屋和价格，避免房主又出卖给其他人，买房人便提前与房主签署房屋买卖合同，甚至付清全部购房款。

殊不知这样做风险真的很大。

因为在司法实践中并不认可这种交易行为。经济适用房是为了解决低收入群体住房困难，提前买卖经济适用房相当于扰乱了正常的社会秩序，损害了其他低收入全体的合法权益，违反了社会公共利益，一般法院倾向于认定提前签署的经济适用房买卖合同无效。

在房屋买卖合同无效的情形下，依据法律规定，双方应当进行返还，即买房人向卖房人返还房屋，卖房人向买房人返还购房价款。

竹篮打水一场空

而且，买房人在经济适用房上市前是无法要求卖房人办理房屋过户手续的，在这个过程中就会存在很多变数。

在实践中，也出现了这样一种情形。

经济适用房因为学区等原因突然价格暴涨，那些之前卖房的人可能就会为了利益而主张房屋买卖合同无效，诉讼要求买房人返还房屋，从而再高价将房屋卖给其他人，以谋取更多的利益。

但之前的买房人却没有任何办法阻止，正是因为房屋买卖合同本身无效。

假使，万一，你真想买未满5年的经济适用房的话，最好是和你很熟悉、很熟悉的人交易，才能适当控制风险。

否则，请慎重考虑。优先考虑已满5年可以上市交易的经济适用房，宁愿房价稍微贵一些，也不至于担心后面哪天会被房主赶出来。

那拆迁安置房呢？

拆迁安置房是不同于经济适用房的，虽然很多地方都有满5年才能上市交易的要求，但两者之间的区别还是比较大的。

从性质上来说，拆迁安置房是对被拆迁人的补偿，具有对价性；而经济适用房是为了保护城市低收入人群利益，具有保障性。

从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置， 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。

所以，买卖拆迁安置房并不会涉及到扰乱社会公共利益的问题，即便拆迁安置房未满5年，如果签署了房屋买卖合同，法院一般也是认定房屋买卖合同有效，只不过在5年内不能过户，这一点是显著区别于经济适用房的。

现在我想您应该对经济适用房、拆迁安置房有个大概的了解了吧，不如点击右上角关注一下了解更多。