光明新盘2023年（未来的光明楼市）

郊区我最看好光明，但是光明的房子也不能乱买，这是我的原话。2018​年勤诚达正大城第一期开盘的时候我就写文章说这个位置不能买，现在回头看又被我猜对了。

最近一直说不能买的中海观园不知道能不能再次被我猜对。

光明现在和未来都是新房增量最多的一个区，目前一个奇怪的现象，整个光明占地面积约156平方公里，所有新房开盘均价都在​每平米5万左右。​

光明还在开发建设当中，不熟悉的现在去光明还不能完全感受到未来光明的样子，新房主导的光明，全区几乎一个价，这是很不正常的，任何地方100多平方公里，不可能长期保持相同的价格。未来随着光明的发展，房价一定会发生巨大的分化。

盲目的在光明买房，不仅以后居住很麻烦，配套和生活品质打折扣，还会被牢牢的套在光明的山顶，那里叫光明顶。

现在发展中的光明，依然可以从其他区的发展和成熟的片区房价分析未来光明的发展和房价走向。

光明目前自身购买力还在初级发展阶段，主流购买力还是福田和南山的外溢。但是光明没有宝安和龙华这样的区位优势，宝安和龙华都是外溢购买力的邻居，宝安和南山交界，龙华和福田交界，十多年前龙华开发商打广告都是十分钟直达福田CBD。

光明直达南山CBD再快也要半个小时，区位上并没有优势，优势就需要光明发展自身产业带来的高净值人群，这一点未来的光明会比其他郊区强，这也是我看好光明的最重要原因，并且很多规划都在落地当中，片区面貌也会越来越好。

光明自成一体，需要更好的产业和配套来支撑现在的房价，约156平方公里的光明，未来发展的好，配套齐全，适合居住的片区，聚集效应会很明显，房价也会很快凸显出来，这就是未来光明的核心地段。

从现在的规划和建设看，光明的核心地段就在凤凰地铁站，区政府和科学公园的范围内。这里不一定有光明最好的产业，但是这里聚集了光明最适合居住的生态和最顶级的生活配套，未来不管在光明什么地方工作，住这里是最舒服的，包括外溢的购买力也一样会优先选择这里。这里更像龙岗的中心区和龙华的红山。

如果现在一定要拿一个成熟的区和光明对比，龙岗是比较合适的，都远离南山和福田。龙岗房价早已严重分化，郊区3万多的次新比比皆是，中心区五六万的也很多。新房为主的光明全区几乎一个价，虽然光明产业预期会好于龙岗，但是接下来房价也会随着片区的发展严重分化，中心区房价起来，大部分郊区现在高价买入的会长期横盘阴跌。

光明的云科府片区值得重点说一下，这里更像龙岗的大运片区，周围的配套环境和大运更像，并且附近也有大学，未来学区也值得期待，在光明中心区以外异军突起的可能性很大，不过需要时间。

很多购房者买光明还在考虑以后上班地铁口方便，如果光明靠外溢就和现在的龙岗没有任何区别，龙岗离市区更近的地铁口布吉片区和横岗片区房价常年涨幅都比较慢，反而离市区很远的大运和中心城房价更高，因为那边聚集了龙岗最好的配套，光明未来也是一样的。

还有龙岗坂田片区和龙华观澜片区，在通地铁前和通地铁后房价并没有特别明显的变化。龙华红山片区最高房价小区都不临地铁口，下一站地铁口的中海锦城和特发和平里房价也远远低于红山的水榭和1866。

未来光明的房价往上突破一定需要自力更生。而不是靠南山福田的购买力外溢，郊区太多这样成熟的案例。

未来郊区地铁口便宜的房子也会越来越多，核心地段超级区域配套的房子会越来越稀缺，价差会拉的越来越大。