投资的反周期特征（逆周期投资是要死人的）

大老哥

大老哥，本名程伟明。1993年开始从事与房产相关的工作。2004年开始，在杭州各大媒体及专业房地产网站上发表房产评论，为广大购房者指点迷津，深受喜爱。

Q网友咨询：

大老哥，您好！我是投资为主，不考虑上班距离的情况下，江湾城和西湖国际城哪个更值得买呢？

A专家建议：

我得先说说投资的理念和掌握市场节奏的重要性。很多人在投资过程中始终是一个市场的追随者，往往市场冷了、跌了，这时候心里只有恐惧，因为怕买了套住，市场开始变暧转向时，往往又是怀疑担心；但当市场涨幅巨大，看到别人在市场上赚得盆满钵满时，又抑制不住冲动，不顾一切往市场里冲。这样的投资理念和投资行为，想在市场上获得较高收益是很难的,搞得不好自己就是那个高位接盘的韭菜。

所以我对投资者反复强调一个老生常谈的观点，就是投资一定要有超前意识，要注意投资的节奏，要顺应市场周期性的变化，而不要逆周期去投资。

很多人还在咨询我，现在还是投资的好时机吗？我都是否定的，现在绝对已经不是购房的好时机。

一是政策已经转向，很多人看到市场对政策的反应不敏感，高压政策之下，有的城市房价还在上涨，就武断认为政策无用。但是市场的历史变化都告诉我们，政策是一定会起作用的，政策的累积叠加效应一定会反应到价格的变化上来。

二是市场已经有降价的信号，土地市场的迅速降温，正是房价调整的先行指标，据统计今年1至7月，一线城市经营性土地出让流标13宗，二线城市流标154宗，三四线城市流标629宗，一共流拍了796块土地。今年的住宅用地成交均价比去年同期降了20%，在这种情况下还流拍了17%，说明不少开发商在资金来源受限、房价受限等约束下，也快顶不住了，这种信号难道不该引起我们的重视？

三是：房地产投资只有在二级市场上兑现才能实现利润。现在杭州的二手房市场已经处在冷冻的状态，挂牌房源大增，但市场的成交量大幅度萎缩。据透明售房网的数据显示，杭州市区（含富阳不含临安）8月二手房成交量为4829套，5000套都不到，日均成交才155套，成为今年3月以来的新低，从同期来看，同比下滑54.8％，创下近4年来的新低。

综合上述因素，我觉得今年已经不可能再出现金九银十，市场调整的信号已经相当明确，所以投资需要谨慎，特别是交房要二年以后的房源，二年后有没有利润已经非常不确定了。

现在很多人感觉杭州的某些房源还有投资价值的原因是一手房和二手房差价还是比较大，我觉得现在如果一定要去投资的话，可以去摇摇一手新房，包括中铁西湖国际城和江湾城。但选择摇那个比较好？首先看自己的能力，因为二个楼盘差价还是不少的。江湾城150万左右就能买90方，但中铁西湖国际城高层至少要210万元以上了。

另外从市场变化来看有冷下来的迹象，一般来说市场盘整或者下跌时，二手房市场就只剩下刚需买房，他们更看重交通和学区，所以虽然江湾城的价格相对便宜，但学区是个问题，另外地铁也没有明确建设时间和明确站点位置。如果经济能力容许你还是摇西湖国际城吧，相对来说西湖的学区资源要好一些，离地铁站也还算方便。投资现在要从长计议，学区是个永恒的题材。

Q网友咨询：

本人现住九堡圣奥领寓89方3居室，大儿子11岁，小儿子3岁，去年买了一套世纪城景瑞天赋139方的房子，想再买一套世纪城及未来科技城的房子投资，摇了10多个红盘没有摇中，现阶段楼市风向朝下，用杠杆去投资风险大吗？还是等资金回笼，待机入市，家庭年收入100一150万，考虑小儿子上学学区，未来科技城学校怎么样？还是入手一套学区老破小，想不好继续摇还是等等再说？希望老师指点，谢谢

A专家建议：

你的家庭年收入100-150万元，购房应该没有压力。现在首先要考虑好你买房的目的是什么，如果是纯投资那么性价比高的可以去摇，但说实话，现在买入的楼盘，我觉得暴利的可能性都比较小了，再高杠杆去投资我觉得意义已经不大。

如果主要目的是考虑小儿子的学区，那么就应该选择杭州的一些优质学区房去考虑，杭州的优质学区房，还是要到主城区二手房中去找，新房的学区一般要么是新建的分校，要么学区一般。由于目前二手房价格处在高位，有调整的迹象，所以建议等待价格有所回调再考虑。

Q网友咨询：

大老哥您好，我目前市区有房自住，手上有不到300万，目前这个阶段投资房产合适吗？是揺总价均价一两万的郊区板块新盘，还是再贷点款去摇华夏之心、未来悦、西溪公馆这一类总价三四百万的新房?谢谢！

A专家建议：

投资肯定已经不是好时机了，但由于政府限价，新房与二级市场差价还是比较大，性价比高的新房还是值得摇一摇。未来科技城你可重点关注华夏四季和梧桐郡，之前的开盘价格都还可以。

华夏之心、未来悦、西溪公馆长期看也还可以，但短期空间也不会很大，买的话要抱着长期投资的打算。另外西湖区的云和湖和中铁西湖国际城等，由于地处西湖区，西湖区教育资源相对不错，一般来说市场变冷以后，学区因素就更显重要。

现在低价盘已经不多了，义桥江湾城将登记摇号，600来套房源，均价在16400元／平方米左右，相对来说性价比还不错，我觉得纯投资还是去摇摇低总价的房源，再者高杠杆投资要谨慎。

Q网友咨询：

为了货币保值，3.2万元／平方米的华夏之心你觉得可以投资吗？或者说眼下通过买房保值有意思吗？

A专家建议：

毕竟价格已经3.2万元／平方米了，与周边二手房比差价还是比较大，楼盘前面的EFC二手房挂牌价已经是3.7-4.5万元／平方米了。这个楼盘是准现房，明年就可以交房，投资似乎还有短期兑现利润的空间，但明年市场可能变冷，甚至房价下跌可能性也比较大。所以投资也要有长期的打算。

市场的走势我们个人是不能控制的，说实在的很多时候专家预测也是南辕北辙，但投资有个原则是永远也不要忘记风险的存在，在市场前景不确定的情况下，首先考虑并不是能赢利多少，而是本金的安全。