签订房屋买卖合同的前提条件（签订房屋买卖合同）

很多朋友在买房卖房的时候，都会来咨询老欧：“老欧，我要买房子，今天打算去签合同，需要注意什么吗？”

如果你是通过中介成交，而且又找到一个靠谱的公司和一个靠谱的经纪人的话，这些都不是问题，中介公司和经纪人都会帮你处理得妥妥的。但是毕竟很多人买房子就那么一两次，对于这个中介公司和经纪人也不是那么了解和信任，所以一般都会求助于懂行的朋友。不过俗话说，求人不如求己，我们可以自己先了解一下，合同应该怎么签，才能更好地保护自己的权益。

合同一定是在平等自愿、公平诚实信用、守法的基础上订立的，才是成立与履行的保障。

如果这个合同是在不平等，被胁迫的情况下签订的，可以认定是无效合同。比如说李四威胁张三，把市场价100万的房子，以50万的价格买过去，那么这个合同，哪怕是签订之后，张三也可以去法院起诉要求判决合同无效。还有一种情况，可能这个房子市场价格是100万，卖方也愿意50万卖给你，但是哪怕你们签了合同，卖方事后反悔，也能无责任请求法院判决合同无效，为什么呢？因为这是不公平交易，明显低于市场价格，卖方可以以此为理由拒绝成交。

在房地产买卖合同中，对于这个诚实信用这一点，尤为突出。比如很多二手房，原业主就是因为在居住的过程中遇到了一些不愉快，不顺利的事情，才出售此房，如果客户有对这方面的情况加以询问，业主一定要如实告知，否则买方可以该原因主张合同无效。所以有些凶宅，你就应该尽到告知义务，如果对方不介意，那就另说。

至于守法，那是最基本的要求，比如说，你跟一个走私犯签订他走私的商品的买卖合同或者供货合同，那这个合同本身就是违法的，也不受法律保护。

我们一般在签署房屋买卖合同的时候，要注意哪些方面呢？

第一，当然是查询一下产权证书，落实一下产权证书跟你看的房子是否相符，楼栋号，房号地址是否相符。再看看产权人是谁，是不是来跟你签合同的人。如果不是产权人本人前来签署合同，我们可以要求对方提供授权委托书，如果没有授权委托书，那么这个合同签了之后，卖方是可以反悔的。

第二、核实了产权，我们再来核实一下面积，这个面积一定是要以产权登记证书上的面积为准。因为很多房子都存在改建。扩建等情况。并且改扩建的房子在一定程度上是有安全隐患的。我曾经就看过这样的房子，使用面积将近100来个平米，产权证书只有60来个平米，并且他不是一楼，也不是顶楼，那他多出来的几十个平米是哪里来的呢？原来这栋楼，是从一楼到顶楼，集体在外面加建了一部分，如果不告诉你，这是加建的，你根本就不清楚。对于这种加建部分，如果业主也想按照有证的房子卖一样的价格，肯定是不行的。加建部分可能随时都面临被拆除的风险，并且如果被征收拆迁，补偿上也会少得多。

第三、要注意合同的金额及定金，这个千万要仔细了，一个零的区别，那就天壤之别了。对定金我们也要慎重，首先买卖合同，定金是履约的一个前置保障条件。那么定金是不是越多越好呢？对于合同定金，法律是有明确的规定，定金金额不超过合同总价的20%，也就是说，你买50万的房子，签合同交定金的话，你可以交20万，但是如果到时候卖方违约，采用定金法则来解决问题时，他只要给你赔10万就可以了，再退回你付的20万，而不是说退你20万，再赔你20万，明白其中的原因了吗？

第四：要注意合同履约期限，一是尽可能地给自己预留一点宽限余地，因为谁也不知道明天会发生什么。二是尽可能地将时间明确。比如有的人签买卖合同，只管写多少钱，而不约定什么时候付款过户，那这不是留下隐患吗？履约期限要明确各项手续的办理时限，比如银行面签，办理产权转移过户，以及房屋交付等。

第五：关于交易税费及中介费的承担，也要明确。我曾经遇到过一个这样的案例，就是买卖双方两个自行交易的，也签了一个简单的买卖合同，但是没有约定税费该由谁承担，两个人后面又因为这个事情争吵了很久，最终不欢而散。有时候为什么要选择中介，中介就是帮你把这些问题都能考虑清楚，合同的细节都会约定进去，不会让买卖双方在签订合同之后再来商量一些其他费用的事情。

第六：关于违约责任，我曾经遇到过有人将违约责任写成赔偿一元的，这不是明摆着给别人挖坑吗，什么时候想违约就违约，大不了给你一块钱。所以我们要看一下违约责任，双方是不是对等，其次对于合同双方的约束是不是足够，就像前面说的，违约责任一元钱，那就谁都可以不负责任了。虽然说对于诚信的人来讲，哪怕只是一句话，也会全力做到，对于不诚信的人来讲，就是把合同写得再好，他要毁约还是要毁约。不过有合同的话，不诚信的人，毁约就要付出代价。

所以我们在买房时，一定要好好地把合同签好,保障自己的合法权益。还有一些细节方面的问题，因为篇幅原因，就不详细展开了，要是有朋友有这方面的问题，可以给我留言或者私下咨询我，随时欢迎！