众筹建房是真的吗（杭州开发商试水众筹建房）

文/新浪乐居记者 洪漪

随着互联网的崛起，众筹概念风生水起。其中房地产行业亦是踊跃的实践者，而且相比其他行业，房地产更是大招旗鼓地玩转众筹。

近年来，给人想象美好的众筹潮流席卷了开发商：万科、万达、绿地等数10家房企以各种形式开始房产众筹的试水，还引来了腾讯、平安资本等互联网大鳄参与，同时还诞生了一大批专注房地产领域众筹平台。

杭州也出现了形式各异的房地产众筹。比如2012年杭州曾出现过个人合作自建房模式，万科集团内部首个城市公司全员跟投项目也在杭州，以及本土上市房企众安房产参与“众筹房”购房平台。

有待检验的众筹平台

7月28日，杭州极瑞科技正式推出“众筹房”平台。乐居记者获知，该平台试图打造成全国最具保障的众筹购房平台，未来还将整合PPP、P2P、C2B等多种业务模式。

作为该平台的首个合作项目，众安房产位于余杭的新项目众安·东西已在“众筹房”平台上线。据了解，该项目推出192套房源、以均价5500元/平方米的价格进行公开众筹，有意参与众筹的客户只需要缴纳15万元的众筹金，未来即可优先购买。

值得注意的是，众安·东西公布的房价远远低于目前周边的房价水平。据了解，目前周边房价大约在8000-10000元/平方米不等，相当于打了个6折，这对购房者吸引力较大。

对于参与众筹的众安房产来说，首先是以众筹方式解决了一部分的融资问题，且融资成本远远低于向资本市场融资，近乎相当于自有资金；其次是至少可以提前6个月锁定客户。这样一来，不仅可以降低营销成本，也可以节省售楼处、样板房等形象成本；最后是为C2B提供了可能性，即真正意义上根据客户的需求进行项目定制。

除此之外，众筹房平台还计划更深入地去触及“产品定制”的众筹形态。据众筹房平台负责人高鑫介绍，在众安·东西项目的规划过程中，就通过大数据分析确定了产品形态。“包括户型、楼盘风格等都在众筹过程中就征集了客户需求和意见，然后进行项目定制。”一位熟悉众安房产的业内人士告诉乐居记者，一般开发项目的过程是花钱拿地、规划设计、市场营销、寻找客户卖房，众安房产这次则是将找客户卖房提前置规划设计，还省去了市场营销环节。

从理论而言，众筹房这套模式是美好的，不过作为新生事物，现实的问题也同样存在。“一切都还只停留于纸上谈兵。”上述人士直言，实际操作难免会遇到许多技术性难题，尤其是在产品定制环节，争议一直不断。

未来可能遇到的问题是，比如众口难调，参与其中的客户需求如何全部满足？一旦房价大跌，是否会出现购房者弃房？当建造的房子低于预期时，客户利益如何保障？更大的问题是，由于相邻地块的价差并不会太明显，开发商卖出有绝对竞争力的价格并非易事。

万科跟投制度的杭州样本

去年4月1日，万科酝酿已久的项目跟投制度正式实施。万科认为，这有助于解决投资者与员工的利益分享难题。同时，郁亮也曾公开表态，跟投制度下，一线管理层和项目负责人必须强制跟投，因此在拿地上也会更加谨慎，减少盲目拿地的可能性，有利于提高项目经营效益。

与一般社会公开性的众筹模式不同，万科是对内开放。从某种意义上来说，这也算是对员工提供一种福利和机会，同时也能够调动员工的积极性。

在杭州，万科世纪之光是首个全员跟投的项目。“世纪之光是集团内首个城市公司全员跟投的项目，杭州万科全体员工都跟投了这个项目，这体现了员工的信任。” 浙江万科南都总经理李嵬表示。据乐居记者了解，员工获得收益的前提是，所跟投项目现金流回正。截至目前，在跟投踊跃的杭州未来城项目和嘉兴海上传奇项目上，项目已达现金流回正状态，员工已获得部分利益分成。其中嘉兴海上传奇项目是万科集团内最快到达现金流回正状态的跟投项目。

万科员工跟投倾向于地价成本低和能实现快周转的项目，这有利于跟投员工能够快速回收成本及收益。

世纪之光位于钱江世纪城，当时拿地楼面价为7908元/平方米，首次开盘均价16800元/平方米。据了解，该项目从拿地到开盘仅仅6个月零10天，是今年以来杭州楼市拿地到开盘速度最快的一个项目，也是万科入杭九年以来拿地到开盘速度最快的项目。

万科推出跟投制度，帮助公司解决了现金流问题，对于员工来说其实只是一种投资，跟投制度既利益共享，也是风险捆绑。

在杭州，除了世纪之光，万科玉泉也在尝试跟投机制。按照万科跟投制度所规定的“只有现金流回正，员工才能获得收益”，那么对于跟投员工来说，一旦不慎跟投了滞销项目，则意味着投入资金将被长时间套牢。

据了解，该项目原计划6月开盘，目前还没有动静，这意味着跟投员工收益周期将延长。但好在这个项目地价便宜，只要7908元/平方米，而周边在售价格大约在21000-23000元/平方米之间。

销声匿迹的自建房模式

2012年4月18日，以“中国个人合作建房破冰第一人”自称的赵智强宣布正式进军杭州房地产行业，吸收杭州股东参与建房，并称让“蜗居”杭州的人士实现住房梦。

赵智强所说的合作建房，指一群志同道合的居民集合在一起，共同出资，选购合适地块，以非营利方式一起建自己的房子。因此合作建房没有融资成本、销售成本、利润指标及公关费用，只收取3%的管理费，房价至少要比同路段、同品质的房子便宜四成以上。

当时，赵智强称已在杭州锁定两块土地，其中一块土地位于文一西路附近，楼面价为3000元/平方米左右。至于具体位置，赵智强称本着拿地“低调、保密”的原则暂不对外公开，只有正式加盟的成员才会带去看地，而且事先还需要签订保密协议。

尽管赵智强非常严肃地开了发布会，但其遮遮掩掩的行为让不少媒体人士开始质疑：地块是否真实存在、低价楼房不合逻、辑筹集资金如何监管、参与者利益难保障。

更值得一提的是，时隔三年多之后，赵智强所谓的自建房模式早已在江湖销声匿迹，而且至今在市面上也没有看见过他的两个自建房楼盘。

赵智强的“自建房模式”本质上就是民间集资建房，一种游走于法律灰色地带的游戏。翻阅资料发现，除了赵智强，还有不少人也想集资建房：早在2006年，杭州就出现过温州商人组织的合作建房联盟， 只是3次拿地均以失败告终；2011年，杭州再次出现合作建房，北京一家企业参与三墩板块某土地招拍挂铩羽而归。