北京的生活水平是怎样的（北京到底有多少人）

简读《北京人口蓝皮书》

12月9日，北京市委党校，北京人口与社会发展研究中心，社会科学文献出版社共同发布，《北京人口蓝皮书》，2017年北京市常住人口2170.7万人，常住外来人口794.3万人。

划重点：

1.自1949年以来，北京市人口规模一直呈现上升性的趋势，但2017年最新数据表明北京市外来人口、户籍人口实现了双下降，降幅约3%；

2.从区域人口分布来看，朝阳区常住人口374万，居各区之首，海淀区常住人口348万，位居第二，朝阳 海淀的外来人口达到全市外来人口的40%。

3.从人口密度来看，大家经常活动的区域（工作，居住）已经从内城逐步转向五环及外围区域。

4.老龄化程度加深，65岁及以上老年人有237.6万，占总人口的10.5%，2010年这个数字还是8.7%。

5.出生率维持在较低的水平，在10%以内。

对楼市影响

从数据不难看出，近几年五环外居住人口流入增多，导致更多的购房需求转向五环外，作为人口流入大区的海淀，其五环周边板块因学籍，地段，配套等诸多优势，仍然是大家的首选区域，随着老龄化程度加深，市区换房的需求也会逐渐增多，二胎政策执行，改善和养老置业必然成为市场主流需求。

你会选择住哪？

另外，随着产业外迁，交通，商业及生活配套发展，加之五环内住宅供地逐渐减少，新盘主要集中在五环外区域，像北七家，西北旺，黄村，亦庄，五里坨，青龙湖，义和庄等地，虽然在这些区都有改善产品选择，但真正意义满足上下班通勤便捷，环境好，配套完善，大面积房源多的品质小区并不多见。

其实，从改善角度讲，我觉得限竞房和二手房并不是一个客户群体，首先换房不是为了孩子上学，就是给老人改善居住条件，还必须保证小两口上下班通勤在可接受范围内，这两类需求家庭除非名下还有其他房子，否则很难接受较长的置换周期和租房过渡，而新盘往往交房有2年左右的滞后期，所以更多人换房选择二手房。

海淀改善热门区域-西北旺

而众多选择中，西北旺成为了海淀置业的首选之一，因为北部聚集着上地软件园，望京，中关村产业园区，众多企业入驻，促使周边西北旺，上地，回龙观等居住区的二手房小区备受关注，上周我就和佳爷来到位于北五环外的西北旺板块，跟大家分享下我们踩盘中的见闻。

这里被称为海淀山后区域，近几年又被冠以一个高大上的名字，海淀北部新区，听这边业主说，以前这片都是村子和庄稼地，现在住这溜达着就能去软件园上班。

佳爷半开玩笑和这边的中介店长问道，今年业绩怎么样啊？没想到人家挺实在，说：“上半年还好，下半年不太行，”

区域最大的亮点是环境好，观山望水有公园，百望山，京密引水渠，百旺公园环绕，学校有中关村二小百旺校区，虽比不过三小这样的拔尖学区，但硬件好，教学口碑也算不错，地铁16号线在此设站（西北旺站），东侧紧挨着上地软件园，百度，腾讯，联想，网易等知名企业都在这边。

谈到这个区域热门小区，区域内有中海枫涟，百旺茉莉园，春夏秋冬回迁房，如园，西山壹号院等，不同价格产品的房源在这里都能去看看。

区域概况

交通

公交：986,365,333

地铁：16号线西北旺站（小区1公里内），13号线西二旗（公交3站换乘）

路网：京新（3-4公里），永丰（紧邻）

生活

小型超市，社区食堂，底商，大型商业匮乏，距离百望山公园1公里，上地华联3公里，距离解放军309医院3公里，到华润五彩城7公里。

教育

小学：中关村二小百旺校区（一类校）

中学：人大附中，首师大附中，农大附中（分校）

产业

东侧紧邻上地软件园，入驻企业：百度，新浪，网易，联想，ibm，华为等知名企业。

二手房价格

1.整体价格

西北旺82730元/平，周边板块：马连洼75768元/平，上地78335元/平，因为品质小区较多，价格比周边板块还要高一些。

2.小区房价

3.新房价格

永靓家园（共有产权住房）37800元/平，首创天阅西山80000元/平（大户型），和新房相比，价格出现倒挂。

踩盘记

百旺茉莉园

用佳爷的话说，当初大家对这里的感觉就是贼远，现在来看，上地后场村这位置太方便了，哥们早上从望京开到这算上堵车一个小时到了。

小区分为一期和二期，9层小板楼，和5层洋房组成，1梯2户，最小户型为88平全南向1居，最大户型为280多平叠拼，主力户型为130-150平的洋房，88平1居总价710万起，我和佳爷先看了一套二期的房子，碰巧是小区唯一一套毛坯房，业主07年买了一直没住，佳爷一眼就看见燃气炉的位置，这个只有新房交房的时候才能看到，该房源位于5层洋房内，158平3居，10平的大明卫生，主卧套设计，双卧客厅朝南，落地窗，大阳台设计，据中介说最贵的时候总价1400，现在1200万业主就卖，7万7的单价，29万的税，还能接受组合贷。

第二套看的是一期带电梯次顶层3居，一期13-15号楼是中心楼栋位置，这套房子位于13号楼，154平，卧室客厅全部朝南，厨房位于北侧，动静分离设计，佳爷一进门就觉得房子装修和观景视野不错，客厅窗外能看到百望山，一点遮挡没有，业主做了一个榻榻米，平时夕阳西下沏着茶，看看景色，美哉美哉，总价1250万，还能往下聊，就得看周期，付款方式。

整体来看小区适合改善型需求，2居换园区环境好，房子面积大，观景视野佳3居，同区域内部置换和周边板块像回龙观来这里买房的人较多，而且部分购房人就是在上地软件园工作的人群。据中介介绍，目前该小区整体单价7万多，去年最贵的时候达到近10万的价格，150平3居1000万出头的价格，从降幅来看，还是比较大的。

从配套来看，生活还是比较便捷，小区里有菜站，周边底商也有超市，基本的日常所需可以满足。非要鸡蛋里挑骨头的话，周边大型商业相对欠缺，小区不人车分流。

中海枫涟山庄

和百旺茉莉园一样属于该板块关注度较高的改善小区，相比较之下由于是中海自持物业，小区管理和环境也略好于茉莉园，物业费也不贵，2.3-2.8元，看房过程中，我也观察到一个细节，有住户装修，物业特意在电梯装了木板，防止电梯被毁，可以说还是非常用心的。

亮点：1.邻地铁（16号线西北旺站）;2.人车分流;43.纯板楼社区户型朝向好4.自带幼儿园5.有双明卫户型5.物业好。

小区为03年建成，小区共25栋楼，1249户，全部为6-11层的板楼，1梯2户，户型为87平2居-149平4居，均价84375元/平，自供暖。

小户型的三居为主力户型，来这里置换相对容易，七八百万的两居室房源还是比较多的，123平的主打3居，主卧朝南，客厅南北通透，离中关村二小百旺校区近，户型整体不如茉莉园，但同类产品价格也相对更便宜，其他需要大家注意的是西侧楼栋邻永丰路可能会有噪音，还有就是停车位紧张一些。

春晖园，夏霖园，秋露园，冬晴园

区域内知名的回迁房小区，以四季命名，被大家习惯称为“春夏秋冬”，04年左右建成的房子，大部分是6层无电梯板楼，1梯2户或3户，房龄不算老，但物业相对欠缺一些，毕竟物业费才8毛，一进小区，回迁房标志性的护栏尽收眼底。

户型为56平1居，纯南和南北通透户型都有，76平南北通透2居为主，少量112平3居，总价500-700万之间，上学近，工作方便，价格在区域内较为友好，所以是后场村it从业者偏爱的小区，适合刚需一族关注，目前该小区每月成交5-6套。

亮点：1.小区内部有超市，洗衣店，蔬菜店，小吃店；2..小区里有充电桩；3.绝大部分为小户型，总价低；4.户型朝向多为南北和纯南向；5.停车不收费，地面随便停；6.距离中关村二小百旺分校最近。

缺点：1.无电梯；2.开放小区，物业管理弱；3.租户多；4.和周边其他小区相比离地铁远一些。

踩盘快要结束时，佳爷透露按照往年市场行情来看，春节后二手房市场会有更多需求涌入，所以，春节前刚需一族趁着议价空间充足，可以捡捡漏，砍砍价，是购房的好时机。

对于年底该不该买房这件事，不知道您怎么看？也欢迎大家和我们互动交流~

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