专家关于房价的分析（还真有不怕死的）

十月已经进入第四季度了，相信很多开发商还欠下很多“作业”，有理智的房企会在黄金周里做一些以价换量的艰难抉择。

对比夏天时候的淡季，确实不少楼盘对比之前高点的时候，有较大回落，个别楼盘对比高点甚至有腰斩之说；

对于这些楼盘而言，很多购房者“了解”到的都是优点，销售对于缺点基本是一笔带过甚至不谈，让购房者存在信息差的情况下出手，显然有点不妥；

现在盘点几个销售比较好的楼盘所存在的缺点，优点就不多谈了，因为 案场置业顾问都倒背如流了，最不靠谱的放在最后一个！

1.金地自在城

图片来源于中介朋友圈

在闽侯竹岐板块的金地自在城，从一些渠道的战报上看，内渠＋外渠的销量的整体销量还是不错的，但不乏有盲目上车之人！

如果说这个楼盘现在最大的卖点是什么？本想说是临近2号线苏洋站的站点，但现在很多刚需买这个楼盘的出发点不是这个，而是购房门槛！

当然，楼盘价格有做小幅度调整，但是真正令刚需心动的首付调整，几乎是零首付上车。

但是这个楼盘算是福州楼市的远郊板块，由于临近地铁口，是有一定卖点的，但这只适合2号线沿线的上班群体；

至于在其他板块的上班族的话，想利用2号线换乘，要增加很高的通勤时间，福州的核心区域不大，别把宝贵的时间消耗在通勤上。

这种楼盘因为周边配套不太齐全，城市界面比较差，未来流通性真的不太好，刚需请谨慎考虑！

2.银河湾二期

图片来源于中介朋友圈

银河湾二期位于快安板块，客观说，现在价格比较友好，中间楼层的单价在1.6万多点，广告说低单价的房源基本都是低楼层的。

这个楼盘优势是准现房了，周边配套比较齐全，从东江边大道到市中心区域比较近，比如到台江万达商圈一般在20分钟左右的通勤时间；

虽然说临近地铁2号线东延段站点，但有没有想过2号线预计通车时间是2027年左右，交房到通车还有四五年的时间，至少短时间内没办法依靠轨道交通。

还有一个缺点就是在户型上乏善可陈，还停留在几年前，平层的117平米只做三房，复式产品面宽不足，对于刚需来说，这种大三房或者复式产品存在一定的浪费。

3.五四领峯

图片来源于中介朋友圈

金地五四领峯打出的广告是89万总价买67平米的两房！

实际上这个楼盘早在黄金周之前就想抢客源了，该户型房源是100万楼层任选，当时还有较多可选择户型，网签上看剩下的都是高楼层的。

楼盘优势是纯商品房社区，金地做的产品品质不错，虽位于五四北非核心板块，但离福州老城区比较近。

但这个楼盘缺点蛮多的，如果只是车接车送，和中介一起看房的话，可能会忽略到楼盘的重大不利因素！

首先，这个楼盘附近几乎没有什么配套，说是双地铁楼盘，与1号线地铁口的距离必须依靠第三方交通工具；

至于3号线，还处于规划阶段，真到开通的时候，现在还是单身的你到时候孩子都会打酱油了，别拿你的青春赌未来！

楼盘有重大不利因素，南面就是绕城高速，粉尘和噪音污染不少，北面是莲花峰万寿园，这个对于很多群体来说是比较忌讳的，未来流通性比较困难。

4.熙悦府

图片来源于中介朋友圈

熙悦府最近以价换量还是取得不错的效果，我们承认这个楼盘在五四北板块有较高的性价比，尤其是对比同区域两个头部房企的楼盘。

这个楼盘也在国庆节之前就想抢占黄金周市场了，中间楼层的成交单价在1.65万左右，79平米的户型能做三房两卫，89能做到四房两卫。

这个楼盘带装修交付（不过别对装修抱有幻想），处于准现房状态，虽然有10%安置房，但整体抗性不大。

楼盘的缺点就是周边没有公共交通配套，现在连公交车都没有（相信未来所处的杨廷水库板块会有），周边的学校都离得比较远。

目前杨廷水库板块除了有房子外，其他什么都没有，像福州楼市里的一座孤岛！

看这个楼盘的话，最好不要坐中介的车，自己开车，走出售楼部后在周边多转几圈，这样会对这个片区了解得更深入一点。

5.优步悦山

图片来源于中介朋友圈

对比上面提的四个楼盘，对部分刚需来说还有一定的价格优势，至少能达到刚需外溢的最低要求；

但有的韭菜盘在价格上没有优势，地段和配套更不尽如人意，没有轨道交通，没有商业，医疗等综合生活配套，居然也想浑水摸鱼地去库存！

在荆溪板块的优步悦山二期，对比其他刚需楼盘，价格上真的一点诚意都没有，居然能打着鼓楼西的旗号宣传；

更不靠谱的是关于地铁的宣传，五号线荆溪厚屿站与楼盘距离很远，很难辐射到该楼盘；

放大广告，能看到右下角说规划8号线，这又是属于第三轮规划，有没有不好说，即使有，等通车后，估计你的青春已经不在了！

荆溪最引以为豪的卖点是离鼓楼近，在非高峰期的时候，用导航软件测到优步悦山走高速的情况下到东街口为30分钟，不走高速的话时间会略长一点；

最近常被怼的中海锦江城到东街口的通勤时间约为37分钟左右，这和荆溪板块的楼盘用时差不多；

福州目前是多商圈发展格局，到东街口以外的多数商圈，处于仓山非常偏远板块的锦江城都更有优势，而后者的实际售价为1.35万左右，与前者差距不大。

荆溪还不在福州发展的主轴上，如果说三江口板块未来还有那么一丢丢期望的话，处于被山脉隔断的荆溪板块前景渺茫！

当然，这只是对比而已，中海锦江城也有一大堆毛病，但对比之后，能看出荆溪是韭菜盘！

从现在渠道方面得到的消息，这个楼盘卖得不太好，但中介朋友圈还在极力推销这个楼盘，只能说一句，非地缘客户，谨慎考虑！

总结

图片来源于中介朋友圈

总得来说，房企已经在极力地补交作业了，有房企甚至敢打出0元购，只能说明房企现在太需要现金流了！

刚需现在对于楼市的正确打开方式，就是在意向板块内多对比，在相对安全的板块内上车，切莫贪便宜跑到远郊板块，买那些不怕死的楼盘！

在房住不炒的当下，主要考虑两点，一个是自身的实际需求，另外就是房源未来的流通性！

对于有实际住房需求的刚需群体来说，应该算是一个窗口期了，可以多看多对比，没有人敢说现在是在抄底；

但是别说普通购房者，在业内摸爬滚打十多年的人，也不会找到一个绝对的低点，只能说现在会处于一个相对低点的状态。

从现在所看到的一些信号来说，现在楼市对于刚性需求的群体来说是相对友好的！

但愿每一个在福州拼搏的人，都能早日拥有一套合适的房子，让身体和心灵都不再漂泊！

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