来晒晒你见过的最豪的豪宅（拥有京城的万呎豪宅）

有人说，北京好地段房子越大越好，越有稀缺性。

｜不好意思，你们说错了。

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二环内的东直门Naga上院，最近挂出了一套1223平的整层住宅，报价9799万。

事实是，1平方米=10.76平方英尺。这套房子相当于13159呎。

｜足足的万呎豪宅。

全北京超过1200平米的大平层目测不超过10套。

套型描述是：六居 大书房 大客厅 大餐厅 大露台。东侧有1个旋转楼梯可到楼上加盖的玻璃房。

拆粉@放1200个心 说：真的，看了半天没找到入户门在哪。上个厕所需不需要导航？

以后上班迟到理由是，在自己家迷路了找不到从哪出门。不过买得起这房子的估计也不用上班了吧。

丽兹行上传的图片是这样的：

富不住大屋，穷不行远路。恭喜，你购得找不着北房屋一栋。

中介们的说辞还是熟悉的配方，还是熟悉的味道：

｜此房业主这几年从来没住过，空房无用，想资产变现。

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NAGA上院，当年是成龙大哥代言，建筑上独创京城“三颗黑珍珠”墨韵，以黑、白、灰为主色调。

有业主拆粉评论道，这个项目附近都是古建筑，雍和宫和国子监环绕，倒不是说这里有古文化建筑就好。

但这里聚集着北京真正的古树，不再是看到新楼盘里的小树苗。

NAGA的缺点也很明显，公摊大，冬天非集中供暖。

东直门学区的景山北校区学位还是之前的，周边的次新回迁房基本都在10.5万/平米以上的价格了。

｜遗憾的是，NAGA没有多少成交记录。

NAGA的万呎豪宅不难理解，中间是交通核，塔楼平面对称地切为四份，每份大约是305平米。

高楼层，会有南北两份合并，形成两套610平米。最顶楼，则是四合一，完整的1223平米，三百六十度二环观景大平层。

拆哥一直强调的：

｜房价，根据面积有边际效应。

平层住宅的流动性保证线是180平米。硬性地约束，不能超过240平米。

2017年初，NAGA一套308平米房源，成交价2200万，单价折合72000元/㎡。

｜它花了548天，即整整一年半，才把自己卖出去。

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这套房预计半年内不会卖出去，楼下由改的办公楼，现在也在找买家。住宅回报率不如商办，它真的能卖到9799万么？

楼下608半层的户型，二手房成交数据空缺。最近一套才3700万成交。

｜折合单价60800元/平米。

有人说这是法拍价格。

北京法拍房平均折扣率为0.82，故反向推算市场价为4500万。折合单价是74000。市场价一般到不了这个值。

所以，600平米乐观估值是7万元/平米。

三百平价格约等于一百平的8~85折。六百平比三百平要再打85折。一千二百平比六百平再打8~85折。

这么算下来，1223平米真的要成交，5.8~6万的单价应该有希望。考虑到楼上还有个露台，能有点价值。

｜总价很可能不高于7200万。

在北京，买千呎普宅，万呎豪宅，咨询下拆哥还是应该的。

著名旅行家徐铁人先生说，东三环山水文园的顶楼，有套一千多平米的复式住宅，报价也一个亿。

｜你应该心理平衡，万呎豪宅不值得仰望。